不動産投資で人生が熱くなる!/ 火の玉ガールのブログ

「不動産投資で人生が熱くなる!」 夢はどこに?それはあなたの心の中に。 未来はどこに?それはあなたの手の中に。

☆2017年9月~健美家コラム配信中! https://www.kenbiya.com/column/hinotama/01/ ←New!

火の玉ガールの本、2016年11月~ごま書房新社より刊行されました。
日野たまき著「不動産投資で人生が熱くなる!」この本であなたの人生を激変させます!
http://amzn.to/2h3rrKq
(著書のご紹介はコチラ → http://fasrip.ldblog.jp/archives/49909250.html)

☆火の玉ガールの本棚-DAILY ANDS-(全6回 2016.9~12月)
https://daily-ands.jp/series/57cf73b473f32139d97fa6c6

☆BIG tomorrow 2017年1月号に掲載されました。http://amzn.to/2f9RM94
(過去の掲載歴:ネットマネー2016年11月号)

☆グローバルオーナーズ2016年12月号に掲載されました。
http://global-owners.as-inc.info/digest/index.html#bottom
(ダイジェスト版はコチラ→http://global-owners.as-inc.info/pdf/2016_12.pdf)

☆マイナビ賃貸に掲載されました(2017年3月)
https://chintai.mynavi.jp/chintaikeiei/superooya/detail_42.html

「教えてスーパー大家さん!賃貸経営のココが知りたい」(←2017年6月)
https://chintai.mynavi.jp/chintaikeiei/qa/detail_36.html


-満室経営新聞プレミアムにて毎月収支公開中-
http://bit.ly/2a6xx9u

-ふどうさんぽスタッフやってます-
http://www.hito-inc.com/staff/90.html

熱すぎる不動産ブログ、『火の玉ガール』FBページでほぼ日刊更新中!
https://www.facebook.com/hinotamagirl

都内に800棟もあるという、噂のか〇ちゃ物件。

ダンナさんが

「うちの近所にも2軒あったよ」

と教えてくれたので、通勤途中に見に行ってみました。

ダンナさんは

「なんだか人のいる気配が全然しない」

と言ってたので、噂される平均入居率40%とか、
そんなもんかな、と予想を立てて現地を見てみたところ、
どうやら10室あるようなんだけど、灯りのともっている部屋は
2階の1部屋のみ。1階は全室真っ暗。

単にまだ帰宅してないだけなのかもしれませんが、
なるほど、本当にかなり空室が多い様子。


ホームページを見てみると、
もちろん『空室あり』表記で、募集賃料は1部屋3.8万円とのこと。

ネットや光熱費等は共益費に含まれますが、それが2万もするので
共用部もないということで、まぁ5.8万円で光熱費込々の4.5畳に住む、
というイメージでしょうか。


これ、まったく余計なお世話なんですけど、
賃料3.8万円で収支予想をたててみました。

3.8万×10部屋×12ヶ月=456万円/年間満室賃料
共益費2万のうち、実際にかかる経費分としてはせいぜい
1万円(10部屋で1ヶ月10万円くらい)として、
1万円×10部屋×12ヶ月=120万円
も、収入として考えていいのかな。

で、サブリースということなんでどのくらい管理費取るんでしょ?

借り上げでない通常のシェアハウスの管理費は20%くらいで、
平均稼働率を85%で計算するとしたら、
100%×0.8×0.85で68%。
一括借り上げだったら、どんなに甘く見積もっても
60%くらいにはなっちゃいますよね。

とすると、サブリース賃料は576万円×0.6=345万円

か〇ちゃは800棟を1000億で販売したって話なので、
まぁ1棟あたり1億くらいはするんでしょう。

仮にこの物件も1億円で購入したと仮定すると、
年間賃料が345万円ということは、利回り3.45%???

もちろんこのほかに初年度に不動産取得税、
保有期間中に所得税・住民税・固定資産税&都市計画税
等々各種税金がかかりますが、この際無視(実際はムシできんけど

あ、もしや赤字なら税金還付があるのかしら。
シェアハウス運営で税金還付新しい


ま、そこは触れないでおいて、
あれ?ス〇ガさんの金利って4.5%ですよね???
逆ザヤでは???

そしてそして、
1億円を金利4.5%・フルローンで借りると、35年返済でも
元利均等で月47.3万円の返済額に・・・

サブリースでなく、自主管理で100%の入居率でも
(3.8万+1万)×10部屋=48万/月
の収入なので、キャッシュフローがほとんどありません。。

それとも、すんごい自己資金入れてて、
余裕で返済できるレベルだったんかな。。

新築時はもっと家賃高かったけど、年数を経るごとに
どんどん家賃下がっていって、結果今の賃料、ということなんでしょうか。
(それでも埋まってないけど。駅から徒歩15分とかじゃね・・・


見た目そこまで築年数経ってないように見えるのですが、
こんな簡単な計算だけでも、もし今回のような事件が起こらなかったとしても
近々たちゆかなくなっていたのでは、と想像できます。


そうそう。
去年の秋ころ、か〇ちゃの業者さんからこんなメッセージもらってたんですわ。

スマートデイズ 1110

私を業者か何かだと思ったんでしょうか。
一介の弱小大家にすぎませんが


このご近所物件に関して言えば、
駅からは離れているものの住環境は悪くなく、
かつ今の賃料なら決して高いとはいえませんので、
もし自分がオーナーだったら、ソッコーでサブリース契約解除して、
自主管理に切り替えて、近隣とターミナル駅周辺の不動産業者
手あたり次第に回って、
繁忙期中に全部決めるつもりで客付け活動しまくりますね。

それと並行して、『元か〇ちゃオーナーの逆襲劇』とでも
題して現在進行形失敗談大公開ブログをぶちあげて
ブログランキングに殴り込み、あらゆるSNSサイトを使って拡散しまくります。

それでも埋まらなければマイホーム売って家族で移り住みます。
(ファミリーなのに、共用部なしの7平米個室に1人1部屋とか
住み込みの自主管理やね。
で、余裕が出てきたら1フロアを3LDKとかにリフォームして
賃貸併用住宅として住み続けるのだ!

んで、また時期を見計らって高めに売れそうな時期に実需向けに売却。

以上!


ま、妄想ですけどね



    このエントリーをはてなブックマークに追加 mixiチェック Share on Tumblr Clip to Evernote

ずいぶん遅くなりましたが、
2018年あけましておめでとうございます。

みなさまは、今年はどんな目標をお持ちでしょうか?

ワタクシは、ここにはっきりと宣言させていただきますが

新規物件購入はお休みします。



といっても、サラリーマン生活は継続、
手持ちの物件も恐らくはそのまま。

運用中の物件は、攻めた活用をせず、せっせと安定的に稼いでもらい、
新規購入は1年間ストップしようと思います。


小3の2月から進学塾に通い始めた息子の成績は、当初予想していたものと
まったく違うので、もうここはあの手この手で全力サポートするつもりです。
そんなわけで、今年は控えめの予定ですが、
1年間どうぞよろしくお願いいたします。


休む、といっても投資活動をまったくやめてしまうのはつまらないので
できるだけ手間のかからない、自動で資産運用してくれる仕組みは
年末年始に仕込んでおきました。

そして、念願のクレジットカード切り替え手続きも完了しました。



ワタクシはもともと”漢方スタイルクラブカード”ユーザーでしたが、
もともとは還元率1.75%だったのが途中から1.5%に改悪され、
最終的には1.1%になりそうだというので、いい加減変更せねば、と
前々から考えてました。(年会費は本カードと家族カード合わせて2000円税別)

  ↓ ↓ ↓

漢方スタイルクラブカード 18年3月変更


いまや、公共料金から保険から税金から自販機やコンビニでのちょっとした買い物まで
クレジットカード(≒電子マネー)利用は当たり前。
できるだけや引落しをやめて、使えるものは不動産関連も含めて
カード払いに充当したおす、ということを試してみた結果、
去年1年間のカード決済費用は世帯合計でちょうどサラリーマン年収1人分でした。

(我が家の収入は私、ダンナ、不動産からのCFがちょうど同じくらい)

1年間のポイント合計金額は7万円弱。

電子家計簿を調べてみて、あとクレカ払いに変更できそうだったのは
・食材費 (週一の宅配利用で、ここは引落しのみ。クレカ払い不可)
・交通費 (PASMOチャージ)
・住民税 (これまでの特別徴収から普通徴収に変更)
くらいでした。

2017年は物件購入があったため、そのリフォーム資材などで100万単位で
買い物したため、今年はそこまで支出額はいかないかもしれませんが、
それでもやはりかなりの額の決済をするはずです。

マイル系カードだとカードの種類にもよりますが、
7万~7.5万マイルくらい貯められそうですので、
そうすると国内線1回5000マイルで計算すると(羽田発実家のある徳島迄を基準として)、
年間15回も乗れる!家族3人なので1人5回!
たとえ年会費がUPしても絶対に変えねば!!

・・・ということで、JAL系・ANA系、本家、グループ系列航空会社
いろいろ比較を繰り返して、我が家の場合はこれが最適、と選んだのがコレ。

MiragePlusセゾンゴールド


UAですが、ANAと同じスターアライアンスに加盟していますので
特典航空券で全日空の国内線に交換できます。
毎年1500マイルのボーナスマイルがあるため、私が選んだのはAMEX。


実家のある徳島までは、JALの方が便数も多くて便利なので
BAマイルで日本航空の国内線に交換できる、SPGカードとどっちにしようか
めちゃくちゃ迷いましたが、家族カードが決め手で結局UAに。

SPGカード


これに加えて、nanacoチャージで1.2%ポイントが貯まるリクルートカード
私とダンナさん名義でそれぞれ1枚ずつ。
これで、セブンイレブンで一度に20万円分までの税金や保険料支払い可能に。
リクルートカード


ダンナさん用に交通系では一番年会費が節約できそう&
えきねっと会員と紐づけできるSuicaの付いてる、ビックカメラSuicaカード
02ビックカメラSuica特典 20171217


私はPASMOの定期を使っているので、オートチャージ及び陸マイラー
の対応としてANAのソラチカカード
16要解約



メインはマイレージプラスセゾンに集中して、
他の2枚は交通系・コンビニ支払い系と用途をしぼって
1人3枚ずつ所有することで決着。

準備は整いましたので、今年国内線何回分貯められるか、
試してみます。
(たぶん受験終わるまではどこにも行けない&海外旅行はもともと行かない)


カードの新規発行は相当ポイント貯まるので、
陸マイラーの必須サイト、ハピタス経由で発行しました。


面倒くさがり屋なので、「陸で月20万マイル貯める」とか自分は無理です
飛行機もめったに乗らないので、基本は決済で貯めることになるでしょう。

そうそう、ソラチカカードは公式サイトでしか申込できない(たしか)のですが、
マイ友プログラムというのがあり、ANAカードユーザーからの紹介で
加入するとお互いにマイルがもらえます。

私の紹介でももちろん入れるのですが、
グレードの高いカード(プラチナとか)に入る予定の方は
せっかくでしたらグレードの高いカード利用者
(ワタクシは業界では有名なこの方からご紹介いただいて加入しました)
からの方が、お互いにもらえるマイルが増えていいんじゃないかと思います

(私は一番下のランクの一般ユーザーですので


その買うを、もっとハッピーに。|ハピタス

    このエントリーをはてなブックマークに追加 mixiチェック Share on Tumblr Clip to Evernote

ふんどし王子の初著書が大層売れていると聞いて・・・

今月末まで絶賛キャンペーン中!

↓ ↓ ↓

『高卒製造業のワタシが31歳で家賃年収1750万円になった方法!』

ワタクシ、個人的にとってもうれしいです


といいますのも、コレいろんなとこで吹聴しまくってますけど、
ワタクシはふん様の『健美家 大家列伝』を読んだときから
大ファンなのです。


プリントアウトした前編・後編は何度も何度も
反芻して読み込まれたあと、今は息子の宝物ボックスに納まってます。

いろんな方が素晴らしいブックレビューを上げてらっしゃいますけれども、
ワタクシの視点からこの本の使用方法をお伝えしたいと思います。


ワタクシは、ふん様の著書を 子育て指南書
として通読しました。


とくに素晴らしかったのが、
「すぐに見返りを求めない」(=「謝礼は複利で返ってくる」)
という金言。

返ってくるまでの時間が長ければ長いほど大きく返ってくる、とあるんですけど、
これを知ってるかどうかで子どもの人生ってすごく変わるんじゃないかと思うんです。


息子くん、ただ今小学5年生でいろんなことに行き詰まりを感じるお年頃。

今の壁は、5歳から続けてきたサッカーの練習と塾との両立が難しくなってきており、
しかもどっちもなかなか結果が出ない、ということ。


練習と模試が重なってどっちかに行けない
練習してもなかなか上手くならず、試合に出してもらえない
塾でもなかなか模試で思うような点が取れず、クラスが上がらない

などなど。

今週末も、なんだかんだ、うだうだとサッカー練習に行きたくない言い訳を
あれこれ言ってくるのでふん様の本を渡して言いました。


母 「この前ふん様に会ったじゃん?」

息子「うん。ポールさんのお友だちでしょ」

母 「そうそう。ここ、読んでみ(P126)。”すぐに見返りを求めない”
   ”返ってくるまでの時間が長ければ長いほど大きく返ってくる”ってあるでしょ。
   意味分かる?」

息子「・・・」

母 「見返りっていうのは、結果と同じだよ。
   サッカーでも勉強でも、やってすぐ結果求めちゃダメなの。
   ”なんかくれるからやる”んじゃなくて、ただひたすらやるんだよ。
   ”やってもやっても結果が出ない”とか、”やってあげたのに何も返してくれない”
   って思ったらその時点でマイナスの気持ち出てるじゃん。
   そしたら、今までせっかくプラスを積み上げてきたことが後退しちゃうの。
   
   そうじゃなくて、やること自体が誰かの役に立つ、
   自分の成長につながる、と思って
   ”今すぐもらえる見返り”を考えずにやり続けるの。
   そしたらずーっとプラスが重なって
   忘れたころに、いつか大きい結果が返ってくるんだよ。
   
   人生はまだまだずーっとずーっと長くて、
   例えば受験だったら来年だけじゃなくて
   高校でも大学でも、まだ3回もチャンスあるわけ。
   返ってくるまでの時間が長いほうが
   大きいものが返ってくるんだから、今すぐの結果なんて
   小さいことにとらわれなくていいんだよ」

息子 「じゃあ、おかあさんもそう考えてるの?」

母  「そうだよ。お母さんは自分で”絶対にお金持ちになれる”
    って信じて不動産やってるもん」

息子 「でもさ、自分ががんばってがんばってお金持ちになったとしても
    死んじゃったらおしまいじゃん?がんばりが無駄にならない?」

母  「自分が死ぬまでに資産が作れたら、それはお父さんやきみに残せるでしょ。
    自分がいなくなった後も、自分が作ったものが、自分の好きな人たちの
    役に立ててその人たちが幸せになってくれたら最高でしょ。
    お母さんは、自分がいい思いするより、
    お父さんやきみが幸せになってくれるのを見てる方がずーっと幸せ感じるよ」


という話を洗濯物をたたみながらしたのですが・・・


しばらく考え込んでいたようですが、その後ちょっとうれしそうに
いそいそと週末のサッカー試合の準備と塾の課題をまとめていました。

子どもだから、きっとすぐに忘れてしまうと思うので、
これからも繰り返し伝えていかなきゃいけないんだけど、
今日の言葉は確実に彼の心に刻まれたと思います。

美味しかった肉寿司の思い出とともに・・・
すばらしき、寿司パワー


富山の思い出とともに、もいっかいキャンペーンページはっときますね。


ふんどし王子”ベストセラー祈願”キャンペーン
(2017年11月30日まで!)

20171103_103901

 20171103_112229




    このエントリーをはてなブックマークに追加 mixiチェック Share on Tumblr Clip to Evernote

このページのトップヘ