不動産投資で人生が熱くなる!/ 火の玉ガールのブログ

「不動産投資で人生が熱くなる!」 夢はどこに?それはあなたの心の中に。 未来はどこに?それはあなたの手の中に。

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本日のお話はコチラ。

4. 資本回収係数


この係数は、「元本を複利運用しながら、
一定期間内に取り崩すと、毎回いくら受け取ることが出来るか」
を計算する際に使います。


例えば、前回のお話を例にとってみましょう。

仮に、現役時代の自己投資が功をなし、65歳までに7000万円
貯めることができたとしましょう。

総務省の家計調査によりますと、60歳以上の高齢者世帯の
平均月額生活費(平成22年)は、約28万円。

ギリギリだと約24万円、かなり余裕のある生活で約37万円
と言われています。
世帯なので、夫婦2人の想定ですね。(単身世帯は0.7掛け)

[A.元本] × [B.資本回収係数] = [C.毎年の受取額] (B=C÷A)
として計算してみますと、65歳で元本(A)が7000万円、
生活費(C)がそれぞれ
①月24万円(年288万円)、
②月28万円(年336万円)、
③月37万円(年444万円)、
の場合、以下のようなパターンが考えられます。

①~③それぞれの係数がどこに該当するか、以下の表から見てみましょう。
https://docs.google.com/open?id=0BwyoEXfx1j3yYnVhaFBJbFgwMDA

① 288万円(C)÷7000万円(A)≒0.041(B)
    年利0.1%運用で受取期間25年 (65歳+25年=90歳) 
    年利0.4%運用で受取期間26年 (65歳+26年=91歳)  
    年利0.7%運用で受取期間27年 (65歳+27年=92歳)

② 336万円(C)÷7000万円(A)=0.048(B)
   年利0.1%運用で受取期間21年 (65歳+21年=86歳) 
   年利0.4%運用で受取期間22年 (65歳+22年=87歳)
   年利0.8%運用で受取期間23年 (65歳+23年=88歳)

③ 444万円(C)÷7000万円(A)≒0.063(B)
    年利0.1%運用で受取期間16年 (65歳+16年=81歳)   
    年利0.7%運用で受取期間17年 (65歳+17年=82歳)  

65歳以降はリタイアして労働収入がなくなり、貯蓄で生活、
という想定での計算ですので、実際は貯蓄の他にも
年金があることを考えますと、期間・金額ともに
もう少し余裕があると考えられます。

ただ、現役時代にがんばってこれだけ貯められれば、
政府や公的援助がどうなっても、自助努力でまかなえる、
という参考にはなるかと思います。

リタイア後はハイリスクな運用はできませんから、
元本保証の安全資産での運用が鉄則です。


そうはいっても、「7000万円も貯められない!」という方は、
前回の年金終価係数表を参考に、今の家計からできる
積立可能額を算出して、できるだけはやく始めるのがいいでしょう。

金額や運用利率が低くても、運用期間が長ければ
時間を味方につけることができますので、より有利です。

ちなみに、受取年金見込額は、ユーザー登録後
日本年金機構のインターネットサービス(ねんきんネット)で試算できます。
http://www.nenkin.go.jp/n/www/service/detail.jsp?id=961#01



ただし、1点注意が必要なのは、リタイア後の資金だけではなく、
マイホームを持ちたい場合は住宅資金、子どもがいる場合は
教育資金も同時に用意しないといけない、ということです。

それぞれまとまった金額が必要になる時期がずれてますので、
いつ、どのくらいの金額が必要になるのか、それをどうやって
準備していけばいいいのか、は時系列で見るのが一番
分かりやすいです。

その時系列というのが、ライフプラン&キャッシュフロー表と
いわれるものです。

まず作ってみたあと、年に1回定期的な見直しを行うことを
習慣化すると、お金に対する意識がかなり変わり、
お金の貯まりやすい体質になることでしょう。



ところで、こちらの「資本回収係数」は、ローンの返済額を
計算する場合にも利用できます。

例えば、住宅ローン3000万円、固定金利2%、30年返済の場合
月々の返済額はいくらか、という場合、「2%、30年」は「0.045」。
3000万円×0.045÷12ヶ月=11.25万円
となります。

11万円超の返済は高すぎて無理!という場合、
ローンの固定金利は動かすことができませんので、
返済年数を30年よりも長くするか、頭金を入れてローンを減らすか、
販売担当者に泣きついて価格を下げてもらうか、しかありません。
(↑値下げ交渉は契約締結後は無理ですので、意中の物件に
 狙いを定めたら、自分で先に返済計画を立てて、価格交渉を
 することを強くオススメします)


これとは逆に、月々の返済可能額から借入可能額を算出する場合には、
「年金現価係数」を利用します。


こちらのお話は、また次回・・・



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本日のお話はコチラ。

3.  年金終価係数


最近読んだ、こちらの本


「毎月5万円で7000万円つくる積立て投資術」
というタイトルですが、
毎月5万円×12ヶ月+ボーナス時20万円×2、で年間100万円を、
35歳から積立て始めて65歳まで運用する、という想定です。

目標金額7000万円とすると、期間は30年間ありますね。

この本では、投資信託での資産づくりを勧めていますが、
目標運用利率を5~5.5%としています。


こういったときに利用するのが、こちらの年金終価係数。
https://docs.google.com/open?id=0BwyoEXfx1j3yMi03UnVFck1UcjA

こちらの係数は、一定期間(今回は30年)、一定の率(今回は5%)、で
複利運用しながら一定額を積み立て(今回は100万円)したと場合、という
設定ですので、横軸5%・縦軸30年の欄を見ていただくと、「66.439」

100万円×66.439≒6644万円!
7000万円まであと1歩、ですね。

運用期間を30年から35年に延ばすとか、
運用利率を5%から5.5%へあげる、
などの工夫をすることで、「7000万円なんて無理でしょう・・・」という
悲観的な気持ちから、一気にやる気を引き出すことができるのです。

30年間で5~5.5%の運用成績というのは、何にもせずにほったらかし、
ではダメですが、必要最低限の知識と年に数回の手間で実現可能と
思います。

「自分には無理、無理」と思う前に、まずは本を読む、
少額でもいいのでやってみる、など「はじめの一歩」を
踏み出すことが重要です。

ちなみに、こちらの本は2009年に書かれたものなので、
中に出てくる金融情報は今とは少し相違があるかもしれません。

今すぐに、最新の金融の知識を学びたい、という方は
この本の著者が今月セミナーを行うそうですので。
参加されてみてもいいかも・・・
http://www.f-academy.jp/seminar/5773.html

私もとても興味があるんですが、この11/24は朝から晩まで
予定めじろ押しなので、どうしても行けない。。惜しい。。。


見えてない事象を視覚化することって、とても大事と思います。

係数表も、意味を知らなければ単なる数字の羅列ですが、
活用方法を知っていれば、実生活で役立てられます。


FPに限らず、本から、仕事から、交友関係から、様々な角度から
学べることっていっぱいありますよね。

「これは○○に使える!」
と思い立ったら、即実生活で使ってみると
身に付くスピードが全然違います。

インプットとアウトプットの繰り返し。

これが重要なんだと思います。


次回は、この30年間でつくった資産7000万円を、
65歳でリタイアして取り崩していく場合、毎回いくらくらい
使えるのか、を計算できる【資本回収係数】についての
お話です。

お楽しみに!


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本日のお話はコチラ。

2. 終価係数

お金を2倍にする超シンプルな「72の法則」(金利[%]×年数[年]=72)
をご存知でしょうか?

例えば、金利3%なら、72を3で割って、手持ち資金を2倍にするのに
約24年、4%なら同様に18年、5%なら14.4年かかる、ということです。


「72の法則」はこちらの終価係数表からも読み取れます。

https://docs.google.com/open?id=0BwyoEXfx1j3yLTF5ODhBcmxuOTA


表の中で、年利3%・24年にあたる数字は"2.033"、
4%・18年にあたる数字は"2.026"、5%・14年が"1.98"ということで、
大体"2"の大枠を外れていないのです。

終価係数は、今ある手持ち資金を○%で複利運用したら、
□年後にいくらになるか、を計算するときに使う係数ですので、
3%で24年、4%で18年、5%で14年、それぞれ複利運用
できれば、資金は"×2"倍になりますよ、ということなんです。


資金を2倍にする、というのはなかなか大変なことですから、
10~20年で達成しようと思ったら
やはりある程度高利回りで運用しなければいけません。

「72の法則」に当てはめて考えたら、2倍になるまでに
1%運用なら72年、2%運用でも36年かかるということですね。


そうすると、今現在の大手都市銀行の普通預金の利息
0.02%なんて、2倍にするのにいったい何年かかるんでしょうか?
簡単です。72を0.02で割ってみればいいのです。

・・・ん??3600年???

何回生まれ変わらなきゃいけなんだ、って感じですね

今後数年で消費税5%→8%→10%と上がることは
ほぼ100%決まっており、年金・医療にかかる社会保険料も
これからますます増税されます。

増税のスピードに合わせて給与収入も増えてくれれば
いいんですが、なかなかそうはいきませんよね。


「今でもギリギリ、いっぱいいっぱいなのに、
これ以上無理だよ~~!!」

と泣きが入っているあなた、次回は
毎月決まった金額を貯蓄・運用する、「積立」投資を
行う場合に利用する、【年金終価係数】のお話です。


貯めてやるという決意と、最初の仕組み作りで
毎年の貯蓄残高が右肩上がりに変わるかも!?


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