不動産投資で人生が熱くなる!/ 火の玉ガールのブログ

「不動産投資で人生が熱くなる!」 夢はどこに?それはあなたの心の中に。 未来はどこに?それはあなたの手の中に。

2018.5.15配信健美家ニュース
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本日のお話はコチラ。

3.  年金現価係数

遅ればせながら、大前研一氏の名著「企業参謀」を読みました。



遅っ!!
せめて、山崎豊子さんの「不毛地帯」にハマってる頃あたりに
読んどくべきだった。。

その中でくりかえし、「戦略的思考」について語られているのですが、
この思考法の最も基本の部分は、「ものの本質を考える」ということです。

「本質」とは、物事の核ともいうべきもので、本質にたどり着くには、
物事を分析し、1つ1つ細分化してみよ、と説かれています。

ここでは、50分1400円(1985年当時の情報です)の
本来の男性調髪にかかる時間と費用を、作業区分を分析し、
20分700円で提供すれば、十分収益をあげられるだろう、
という指摘をしています。
最近では、”10分1000円”の床屋が大流行しているのは
皆さま御承知の通りですね。


今回は、家計においてこの細分化作業を行ってみたいと思います。

家計に占める固定費でかなりの存在感を示している住居費。
賃貸でも、住宅ローン返済でも、家計の20~25%が目安・安全圏と
言われてます。
こちらの大手住宅ポータルサイトでも、「あなたが買える額」、
「無理なく買える額」は税込年収に対する返済比・約20%でした。

ちなみに、年収400万円、頭金ゼロで計算すると、
「無理なく買える額」が約1900万円、「最大融資可能額」が
約2600万円でした。

↓ コチラで計算できます。
http://suumo.jp/edit/simulator/



仮に、安全圏と言われる1900万円の物件を頭金ゼロで
購入したとして、夫婦+子ども1人家庭の
月々の家計費はざっとこんな感じでしょうか。
ここでは月々の支出を計算しますので、住宅取得時の諸経費や
不動産取得税、年払いの固定資産税・都市計画税等は無視します。

手取り収入[400万円÷12ヶ月×0.85]※社会保険料・税金等を約15%と仮定して
                 28万円

住宅ローン返済       ▲6.5万円 [年利1.89%、35年返済で試算] 
管理費・修繕積立費     ▲2万円(ファミリータイプの場合)
食費・日用品         ▲6万円
新聞・光熱水費        ▲2万円
育児・教育           ▲3万円
医療/生命保険(掛捨)    ▲1.5万円
レジャー・交通費       ▲2万円
小遣い             ▲4万円
貯金               ▲1万円       支出合計▲28万円      


それぞれの家庭により、収入と支出のバランスは違うと思いますが、
単身ではなく、1馬力(共働きでない)世帯の場合、
毎月たった1万円しか貯金できません。
これでは、余裕資金はボーナスに頼らざるを得ないでしょう。
しかも、住宅ローンは35年返済で組んでいますので、
35歳過ぎてマイホームを買う場合、どう考えても
途中で繰上返済しないと厳しいですね。


せめて30年返済で組んどくか・・
等々のシミュレーションを、上記のような便利なHPを使っても簡単に
行うことはできますが、自分でコチラの「年金現価係数表」を使って
計算することもできます。
https://docs.google.com/open?id=0BwyoEXfx1j3yc1k1cVZPT0hVcjQ


例えば、金利2%、30年のところの数字は"22.396"となってます。
月々の返済可能額が65000円だとすると、
65000×12ヶ月×22.396≒約1750万円と計算できます。
1900万円・35年返済→1750万円・30年返済 (※金利差は無視します)
となるため、同じ返済額なら頭金を150万円用意する必要がある、
と分かります。


ここまでが、「あなたが無理なく買える額」(とされている額)に基づいての
計算ですが、これって、余裕あるって言えるんでしょうか?

まず、「年収」は通常源泉徴収前の収入ですから、
強制的に取られる社会保険・税金類は考慮されていません。
年収に対して20%以下の返済比率だったとしても、
「手取り額」、更に「管理費・修繕積立金」も住居費に含めて
考えると、手取り額に占める住居費の割合はなんと30%超!
[(65000+20000)÷280000≒30.4%]

この他にも、年1回固定資産税・都市計画税を支払わないと
いけませんので、マイホームがいかに金喰い虫であるかということが
分かると思います。
(これらの税金は払わなければ差し押さえられてしまいます。
 自分のものなのに、毎年税金を払わなければいけないなんて、
 本当は土地も建物も政府のもので、レンタル代を払っている、
 とも考えられます。。)


賃貸在住だったころ、我が家の手取り額に占める家計費の割合は
16~17%程度でした。
持ち家購入後は、はやくローンを終わらせたくて、短期返済で組んだため、
27~28%まで上がってしまったのですが、これも10年限定なので、
持ちこたえられると思います。
この状態が30~35年続くのは厳しいだろう・・というのが、
私の感想です。


「無理なく買える額」でこの結果ですので、「購入可能な最大額」などは
間違っても見てはいけません(笑)

こちらは十分な頭金が用意できて、なおかつ
十分な余裕資金を残してローンを組むことができる人だけが
活用すればいいでしょう。

ちなみにこの「余裕資金」てどのくらい?という
疑問が出てくるかと思います。
一般的には「生活費半年分」と言われてますが、
(上記試算の例だと160万円くらいでしょうか)
それではあまりにもカツカツすぎて、こどもに
十分な教育費を用意することも難しいでしょう。

理想は、ローンと同額くらいの貯金を持っていることです。
それだけ余裕があれば、こちらのような金利ゼロの
ローンを組むこともできますし、まぁ何かあってもまず
心配ないでしょう。
http://www.tokyostarbank.co.jp/starone/products/homeloan/index.html



私がこれまでで一番節約したのは「マイホーム」と
「結婚費用」(結婚式+ハネムーン)です。

どちらも一生に1回だから、とついつい贅沢して
しまいそうになるのですが、こういった一度に
大きな金額が動くイベントこそ、買い方次第で
収入何カ月分も節約することができるのです。


次回は、最後の「6つの係数」【減債基金係数】
についてのお話です。

この係数は将来、目標額を受け取るためには
どのくらいの年利で何年間、いくら積み立てていけば
いいのかを計算するときに利用できます。

たとえば、今回の試算での「月1万円の貯金」で
リタイアまでに目標金額を貯めることが
できるんでしょうか???


お楽しみに!


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閑話休題。

今回は「6つの係数のお話」は少しお休みさせていただいて、
自分の「時給」について、考えてみたいと思います。


サラリーマンのほとんどの方は、給与支給日は「月1回」ではないでしょうか。
まれに、「日給」(毎日支給)、「週休」(週1回支給)の方もおられると思いますが、
どの支給タイプであってもいいのですが、
今もらっている給与の「時給」って考えたことありますか?

この場合の「時給」は、実働時間で計算しないといけません。
なので、月給・年俸のサラリーマンであれば、ボーナスや有給休暇
はたまた、残業(手当のあるなし含め)や休日出勤も全て合算して
計算した場合、実働の時給単価はいくらでしょうか?

私の場合、算出された額を今の会社への
自分の貢献度と比較して考えてみると、
まぁ妥当ではないかと思っています。

その時給が高いか安いかだけではなく、
仕事以外の時間の充実度合いや、自分の満足度も含め、
ぜひ一度じっくり自分の時間単価について考える機会を
持つのもいいんじゃないかと思います。



さて、前置きが長くなりましたが、
なぜ時給の話になったかというと、
自分の時給を常に意識していると、日常生活においても
自分の行動をスピードアップさせることができるからです。


たとえば、我が家の休日の定番行事として、
掃除(水周り、掃除機、床拭き、窓ふき)、洗濯、買い出し、
料理、などの家事があります。

これら全てを終えるのに、仮に4時間かかったとすると、
人件費は時給×4、3時間で終了することができれば時給×3。

同じ作業だったらできるだけ効率よく行って、早く終わらせた方が
残りの時間をより生産的な活動に充てることができます。


昨日は、それに加えてパソコンとプリンターを買い換える必要が
あったので、家電ショップに行ったんですが、ちょうどこの時期
夏モデルから冬モデルへの入れ替え時期で、店にはありとあらゆる
機器がズラ~ッと並べられていました。

熟考しだすときりがない、ということは分かっていたので
買物時間は1時間以内、と決めてパソコン・プリンターとも
1~2台見ただけで速攻で購入しました。

かといって、適当に選んだわけではなく、必要な機能や容量、
スペックなど、目的を明確に店員さんに伝えて、必要十分な
機能が備わった機器を安い順に見せてもらいました。

仕事でも利用するので、ある程度機能の充実したものがいいと
思い、予算はプリンターとパソコンで20万円以内、と考えていたのですが
あえて予算は伝えませんでした。


結果、PCはWindows7搭載("8"ではなく)、エクセル・ワード・パワポ込み、
地デジチューナー&録画機能付、ウィルスバスター"Norton"付き、
容量1TB、画面20inch以上、
プリンターは、名刺・年賀状・DVDラベル直接印刷可、Wi-Fi対応、
という条件を全て満たして、両方合わせて6万ちょっとでした。

もしかしたら、最近の市場はこのくらい当たり前かもしれないですが、
この前私がPCを購入したのは2006年。
当時に比べても格段に性能は上がっているのに、価格は3分の1以下。

1シーズン古いタイプだったからとはいえ、めちゃくちゃ安いな~、
というのが第一印象で、あまりの安さに衝撃を受けてしまい、
私としたことがうっかり「もうちょっと安くならない?」の
一言を付け加えるのを忘れてしまいました(笑)

言うのはタダですから、一言言ってれば、
もしかしたら端数分くらいはまけてくれたかも。。

惜しいことをしました。。


が、今回は1時間で決済まで終了できましたので、
これにかかる人件費は1時間分だけ。

これが迷いに迷って何時間も店内をうろついていれば、どんどんコストが
かさみますので、即決できたのはよかったと思います。



・・・こんな感じで、何をするにも自分の時給というのはものさしになります。

「無駄に過ごしちゃったなぁ」と反省することの多い方は、
一度ぜひ確認してみてください。
きっと見方が変わりますよ!


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本日のお話はコチラ。

4. 資本回収係数


この係数は、「元本を複利運用しながら、
一定期間内に取り崩すと、毎回いくら受け取ることが出来るか」
を計算する際に使います。


例えば、前回のお話を例にとってみましょう。

仮に、現役時代の自己投資が功をなし、65歳までに7000万円
貯めることができたとしましょう。

総務省の家計調査によりますと、60歳以上の高齢者世帯の
平均月額生活費(平成22年)は、約28万円。

ギリギリだと約24万円、かなり余裕のある生活で約37万円
と言われています。
世帯なので、夫婦2人の想定ですね。(単身世帯は0.7掛け)

[A.元本] × [B.資本回収係数] = [C.毎年の受取額] (B=C÷A)
として計算してみますと、65歳で元本(A)が7000万円、
生活費(C)がそれぞれ
①月24万円(年288万円)、
②月28万円(年336万円)、
③月37万円(年444万円)、
の場合、以下のようなパターンが考えられます。

①~③それぞれの係数がどこに該当するか、以下の表から見てみましょう。
https://docs.google.com/open?id=0BwyoEXfx1j3yYnVhaFBJbFgwMDA

① 288万円(C)÷7000万円(A)≒0.041(B)
    年利0.1%運用で受取期間25年 (65歳+25年=90歳) 
    年利0.4%運用で受取期間26年 (65歳+26年=91歳)  
    年利0.7%運用で受取期間27年 (65歳+27年=92歳)

② 336万円(C)÷7000万円(A)=0.048(B)
   年利0.1%運用で受取期間21年 (65歳+21年=86歳) 
   年利0.4%運用で受取期間22年 (65歳+22年=87歳)
   年利0.8%運用で受取期間23年 (65歳+23年=88歳)

③ 444万円(C)÷7000万円(A)≒0.063(B)
    年利0.1%運用で受取期間16年 (65歳+16年=81歳)   
    年利0.7%運用で受取期間17年 (65歳+17年=82歳)  

65歳以降はリタイアして労働収入がなくなり、貯蓄で生活、
という想定での計算ですので、実際は貯蓄の他にも
年金があることを考えますと、期間・金額ともに
もう少し余裕があると考えられます。

ただ、現役時代にがんばってこれだけ貯められれば、
政府や公的援助がどうなっても、自助努力でまかなえる、
という参考にはなるかと思います。

リタイア後はハイリスクな運用はできませんから、
元本保証の安全資産での運用が鉄則です。


そうはいっても、「7000万円も貯められない!」という方は、
前回の年金終価係数表を参考に、今の家計からできる
積立可能額を算出して、できるだけはやく始めるのがいいでしょう。

金額や運用利率が低くても、運用期間が長ければ
時間を味方につけることができますので、より有利です。

ちなみに、受取年金見込額は、ユーザー登録後
日本年金機構のインターネットサービス(ねんきんネット)で試算できます。
http://www.nenkin.go.jp/n/www/service/detail.jsp?id=961#01



ただし、1点注意が必要なのは、リタイア後の資金だけではなく、
マイホームを持ちたい場合は住宅資金、子どもがいる場合は
教育資金も同時に用意しないといけない、ということです。

それぞれまとまった金額が必要になる時期がずれてますので、
いつ、どのくらいの金額が必要になるのか、それをどうやって
準備していけばいいいのか、は時系列で見るのが一番
分かりやすいです。

その時系列というのが、ライフプラン&キャッシュフロー表と
いわれるものです。

まず作ってみたあと、年に1回定期的な見直しを行うことを
習慣化すると、お金に対する意識がかなり変わり、
お金の貯まりやすい体質になることでしょう。



ところで、こちらの「資本回収係数」は、ローンの返済額を
計算する場合にも利用できます。

例えば、住宅ローン3000万円、固定金利2%、30年返済の場合
月々の返済額はいくらか、という場合、「2%、30年」は「0.045」。
3000万円×0.045÷12ヶ月=11.25万円
となります。

11万円超の返済は高すぎて無理!という場合、
ローンの固定金利は動かすことができませんので、
返済年数を30年よりも長くするか、頭金を入れてローンを減らすか、
販売担当者に泣きついて価格を下げてもらうか、しかありません。
(↑値下げ交渉は契約締結後は無理ですので、意中の物件に
 狙いを定めたら、自分で先に返済計画を立てて、価格交渉を
 することを強くオススメします)


これとは逆に、月々の返済可能額から借入可能額を算出する場合には、
「年金現価係数」を利用します。


こちらのお話は、また次回・・・



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