不動産投資で人生が熱くなる!/ 火の玉ガールのブログ

「不動産投資で人生が熱くなる!」 夢はどこに?それはあなたの心の中に。 未来はどこに?それはあなたの手の中に。

2018.5.15配信健美家ニュース
"火の玉ガールの投資はプロとの取引を回避、「不動産を知らない人から買い」、「不動産を知らない人へ売る」のも戦術の一つ。" → new!
https://www.kenbiya.com/ar/ns/jiji/purchase_know_how/3219.html

☆2017年9月~健美家コラム連載中! 
https://www.kenbiya.com/ar/cl/hinotama/

火の玉ガールの本、2016年11月~ごま書房新社より刊行されました。
日野たまき著「不動産投資で人生が熱くなる!」この本であなたの人生を激変させます!
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(著書のご紹介はコチラ → http://fasrip.ldblog.jp/archives/49909250.html)

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本日のお話はコチラ。

3.  年金終価係数


最近読んだ、こちらの本


「毎月5万円で7000万円つくる積立て投資術」
というタイトルですが、
毎月5万円×12ヶ月+ボーナス時20万円×2、で年間100万円を、
35歳から積立て始めて65歳まで運用する、という想定です。

目標金額7000万円とすると、期間は30年間ありますね。

この本では、投資信託での資産づくりを勧めていますが、
目標運用利率を5~5.5%としています。


こういったときに利用するのが、こちらの年金終価係数。
https://docs.google.com/open?id=0BwyoEXfx1j3yMi03UnVFck1UcjA

こちらの係数は、一定期間(今回は30年)、一定の率(今回は5%)、で
複利運用しながら一定額を積み立て(今回は100万円)したと場合、という
設定ですので、横軸5%・縦軸30年の欄を見ていただくと、「66.439」

100万円×66.439≒6644万円!
7000万円まであと1歩、ですね。

運用期間を30年から35年に延ばすとか、
運用利率を5%から5.5%へあげる、
などの工夫をすることで、「7000万円なんて無理でしょう・・・」という
悲観的な気持ちから、一気にやる気を引き出すことができるのです。

30年間で5~5.5%の運用成績というのは、何にもせずにほったらかし、
ではダメですが、必要最低限の知識と年に数回の手間で実現可能と
思います。

「自分には無理、無理」と思う前に、まずは本を読む、
少額でもいいのでやってみる、など「はじめの一歩」を
踏み出すことが重要です。

ちなみに、こちらの本は2009年に書かれたものなので、
中に出てくる金融情報は今とは少し相違があるかもしれません。

今すぐに、最新の金融の知識を学びたい、という方は
この本の著者が今月セミナーを行うそうですので。
参加されてみてもいいかも・・・
http://www.f-academy.jp/seminar/5773.html

私もとても興味があるんですが、この11/24は朝から晩まで
予定めじろ押しなので、どうしても行けない。。惜しい。。。


見えてない事象を視覚化することって、とても大事と思います。

係数表も、意味を知らなければ単なる数字の羅列ですが、
活用方法を知っていれば、実生活で役立てられます。


FPに限らず、本から、仕事から、交友関係から、様々な角度から
学べることっていっぱいありますよね。

「これは○○に使える!」
と思い立ったら、即実生活で使ってみると
身に付くスピードが全然違います。

インプットとアウトプットの繰り返し。

これが重要なんだと思います。


次回は、この30年間でつくった資産7000万円を、
65歳でリタイアして取り崩していく場合、毎回いくらくらい
使えるのか、を計算できる【資本回収係数】についての
お話です。

お楽しみに!


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本日のお話はコチラ。

2. 終価係数

お金を2倍にする超シンプルな「72の法則」(金利[%]×年数[年]=72)
をご存知でしょうか?

例えば、金利3%なら、72を3で割って、手持ち資金を2倍にするのに
約24年、4%なら同様に18年、5%なら14.4年かかる、ということです。


「72の法則」はこちらの終価係数表からも読み取れます。

https://docs.google.com/open?id=0BwyoEXfx1j3yLTF5ODhBcmxuOTA


表の中で、年利3%・24年にあたる数字は"2.033"、
4%・18年にあたる数字は"2.026"、5%・14年が"1.98"ということで、
大体"2"の大枠を外れていないのです。

終価係数は、今ある手持ち資金を○%で複利運用したら、
□年後にいくらになるか、を計算するときに使う係数ですので、
3%で24年、4%で18年、5%で14年、それぞれ複利運用
できれば、資金は"×2"倍になりますよ、ということなんです。


資金を2倍にする、というのはなかなか大変なことですから、
10~20年で達成しようと思ったら
やはりある程度高利回りで運用しなければいけません。

「72の法則」に当てはめて考えたら、2倍になるまでに
1%運用なら72年、2%運用でも36年かかるということですね。


そうすると、今現在の大手都市銀行の普通預金の利息
0.02%なんて、2倍にするのにいったい何年かかるんでしょうか?
簡単です。72を0.02で割ってみればいいのです。

・・・ん??3600年???

何回生まれ変わらなきゃいけなんだ、って感じですね

今後数年で消費税5%→8%→10%と上がることは
ほぼ100%決まっており、年金・医療にかかる社会保険料も
これからますます増税されます。

増税のスピードに合わせて給与収入も増えてくれれば
いいんですが、なかなかそうはいきませんよね。


「今でもギリギリ、いっぱいいっぱいなのに、
これ以上無理だよ~~!!」

と泣きが入っているあなた、次回は
毎月決まった金額を貯蓄・運用する、「積立」投資を
行う場合に利用する、【年金終価係数】のお話です。


貯めてやるという決意と、最初の仕組み作りで
毎年の貯蓄残高が右肩上がりに変わるかも!?


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前回の記事で

35年間、固定金利3.5%、元利均等返済(毎月一定の返済額)で
3000万円の住宅ローンを組んだ場合、利息は約2200万円

というお話をしました。

「ホントにそんなにかかる??」
と思う方も多いと思いますので、こちらのページに
数字を記入してみてください。

http://www.advisor.co.jp/exec/kinri.cgi

銀行のHPなどでもローンシュミレーションはできますが、
ほとんどのページでは返済額+利息の総返済額が算出されます。

このHPのいいところは、
利息と返済額が別々に計算されることなんです。

借入金額の2/3以上も余分に返さないといけないなんて、
家賃収入のない、ただひたすら返済するだけの住宅ローン
だったら、やはり頭金はある程度用意してから購入する方が
いいんじゃないかと思います。

現在は3.5%より、もっと低金利で借りられますので
フラット35S適合住宅等であれば、もう少し負担は楽になりますね。

(2012年10月時点、首都圏近郊では35年固定・1.88%が最も低金利のようです)


1.88%の金利って安い!と思いますが、普通預金の利息って
0.02%とかですよね・・・

今現在、1%を超える利息をつけてくれる元本保証型商品なんて
どこを探してもありません。
(※日本国債はそれに近い金融商品と言えますが・・・)

定期預金でもせいぜい0.3%くらい。


人生の3大資金は、①住宅、②教育、③老後、と言われています。

住宅に5500万(先述の試算の場合)、
教育に2400万(子ども1人あたり幼稚園~大学までの総額 約1200万円×2人の場合
※文科省「データからみる日本の教育(H20)」より)、
老後に1億(高齢者世帯平均月額生活費約28万円×12ヶ月×30年。
 60~90歳までの試算として、年金は考慮せず)

いったいいくらかかるの!!ヒ~~~~~っ!!!

・・・と言わずに、まあ聞いて下さい。

現在、サラリーマンの平均年収は約400万円と言われていますが、
ものすごーく単純に、20歳から65歳までずーっと平均して400万円だと
しても45年間で1億8千万円稼げます。

ここから住民税・所得税・社会保険料を源泉徴収された後の
可処分所得(=手取り額)は、大体15%前後減少した額に
なりますので、手取りだと大体1億5千万円くらい。

共働き世帯だったら、2倍です。

3大支出を中心に、大きな支出をうまくコントロールする、貯蓄を運用する、等々
工夫次第で手持ちの資産を大きく膨らませることが可能です。


そこで実生活においても、とても役に立つのが、
FPの勉強で習得必須の「6つの係数」

1. 現価係数
これは、将来の目標額が決まっていて、何年後にその目標額に
達するためは、今いくらあればいいのか?
を計算したいときに使います。

一番分かりやすいのは、一括払い込みの「学資保険」です。

子どもが生まれたとき、今手元にあるまとまった資金を、
将来の子どもの大学進学に合わせて、一括で学資保険に
加入する、といったプラン。

大学進学に備えるための学資保険で一番返戻率が高いのは、
・一括払い
・中学・高校進学時などでの祝金なし
で、子ども0歳時、高校2~3年時に満期(17歳満期)
というパターンです。
こちらの保険会社のプランだと、返戻率は約125%
http://www.sonylife.co.jp/gakushi/index.html


例えば、大学進学の準備金として300万円が必要だとすれば、
こちらの場合は、今約240万円一括で預ければOK
ということです。
(300万円÷1.25=240万円)

これを、現価係数表で見る場合
https://docs.google.com/open?id=0BwyoEXfx1j3ybFFKc0FhbWdBTjA

↑こちらの表の、左から2列目が経過年数ですから、
"17(年)"の行を横に見ていきますと、
年利1%が「0.844」、2%で「0.714」という数字があります。

目標金額(300万円)に0.844をかけると、253万円、0.714をかけると214万円 
(端数切り捨て)

先ほどの保険、17年間で240万円→300万円(25%増)は、
年利に直すと1.3%くらいかな、ということが分かります。

現在を100%とした場合の将来の125%は、
        ↓
将来を100%とした場合の現在の80%

と同じことですので、17年後の現価係数が「0.8」となる年利以上で
運用できるのであれば、学資保険以外の金融商品でもいいのです。

ただ、学資(こども)保険のいいところは、
契約者(=親、保護者)、被保険者(=こども)双方に
何かあった場合(高度障害、死亡等)、
その後の保険料払込が免除になったり
(月払い、または年払い方式の場合に限る)、
満期保険金が下りたり、と普通の金融商品にはない特典がありますし、
昨今1.3%以上で運用できる元本確保商品はほとんどない、
という観点で考えると、子どもの教育資金を貯めるのには
「学資保険」は、悪くない選択肢ではないかと思います。


このように、FPの勉強では生活の節々で使える知識を
ふんだんに学ぶことができます。

これからも、せっかく身に付けた知識を忘れないように、
実生活でどんどんアウトプットしていこうと目論んでます。


次回は【終価係数】のお話です。
お楽しみに !


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