今回は実践に即した話を少々・・・


一生賃貸派を公言してはばからなかった今江家(というより、私)が、
先月末自宅を購入して無事引越も終了しました。


なぜ、今まで賃貸派だったかというと、

・一生東京に住むかどうか分からない(私は四国出身です)。

・地震リスク。1995年阪神淡路大震災の際は西宮市在住、
 2011年東日本大震災の際は東京在住と、
 大きな地震を身近で体験する機会が過去に何度もあり、
 かなりの確率で起こると予想されている東海地震が直撃したら怖い、
 という不安。

・家賃を払い続けるのは、資産にならないのに馬鹿らしい、
 という意見がある一方、住宅ローン金利を支払うのはもっとアホらしい、
 しかもローン完済時には建物がかなり傷んでいるだろうから、
 修繕のためにまたまとまった費用が必要だろうという私見。

※例えば、35年間、固定金利3.5%、元利均等返済(毎月一定の返済額)で
 3000万円の住宅ローンを組んだ場合、利息合計はなんと約2200万円!!
 3000万円の家を頭金なし、フルローンで購入したとして、諸経費を
 約5~10%・約300万円と仮定すると、約5500万円も支払うことになるのです。
 (住宅ローン控除は考慮せず)
 
 ちなみに利息計算は、Excel表でPMT関数を使って簡単に計算できますので、
 借入前に自分で計算してみることをオススメします。
 ”=PMT(利率,期間,現在価値,将来価値,支払期日)”
 

 しかもマンションの場合は、月2~3万円の管理費・修繕積立金、
 一戸建てなら10~20年毎の大規模リフォーム(200~300万円/回)、
 年10~20万円の固定資産税・都市計画税、
 はたまた購入時の不動産取得税などなど、
 マイホーム取得には見えないランニングコストがてんこ盛りです。


以上のような考えがあったため、住宅を一括で買えるくらいの貯金が
貯まるまでは手ごろな賃貸でいいと考えていたのです。


それが、どうして購入することにしたのか?


AFPの資格を取得するには「提案書」の課題提出が必須なんですが、
その「提案書」の中に、ライフプラン&キャッシュフロー表があります。

提出の際は与えられた課題に従って表を作成したんですが、この元データを
作るのに、えらく苦労しましたので、課題だけで終わらせるのはもったいない、
と思い、我が家のライフプランも作ってみたのです。

プラン1.
来年春に長男が小学校入学を控えており、もともと我が家は賃貸で
2DKから3(L)DKに引っ越す予定だったので、
家賃が現在の月額10万円から今年の秋~冬には13万円(当初予算)に上昇。
そのまま子どもが独立して家を出るまで住み続け、
その後夫婦2人で少し小さい家(賃貸)に引越、
さらに定年退職後に2000万円で郊外・田舎に家を買う。

プラン2.
今年か来年に諸経費込4000万円で家を買い、そのまま住み続ける。
(※私の住んでいる地区での築浅または新築のファミリータイプマンション・
 戸建相場から算出。息子の通いたい小学校が決まっていたため、
 近隣地区での住宅購入を想定。)

で比較したとき、プラン2の方が1000万円くらい
トータル金額が少なかったのです。


手元に残るマイホームは2000万円と4000万円の家ですから、
資産価値的にはプラン2の方が大きいだろうに、
トータルコストが安いってどういうこと!?
と驚いたのが第一の理由。


第二は、『お金の教養』 (http://www.amazon.co.jp/dp/4479792414) 
という本の中で
・購入金額が家賃の200倍以内
    かつ
・30年後にも資産価値のある(売れる)家

であれば、マイホームを購入してもいいのではないか、というくだりがあり、
「なるほど~!」と感心して、マイホームをいずれ『賃貸に出す』、
将来的に『売却する』と考えたら、プラン2よりも更に手持ち金額が増える!
と思ったのです。


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新築だったら買って一度でも住んだら、価値はおよそ2割減、
木造住宅の耐用年数は22年だから、新築で買っても30年後の
資産価値は期待できない、となると、狙うは新築時からの
価格下落幅と売出価格のバランスがいい築15年以内で
管理の行き届いた中古マンションがいいんじゃないか。

中古マンションだったら、今住んでいる近隣地区の中でも
更に場所を絞り込んで、物件を厳選すれば、
もっと安い価格で購入できるだろう。

今自分たちの住んでいる地区は、東京メトロ副都心線が開通してから
都心へのアクセスは非常に便利になり、大都市に近い割に静かな住宅街で
最寄り駅の乗降客数は1日10万人以上、
更に東横線・相鉄線への乗り入れ工事も着工している。
ファミリー物件の賃貸需要はとても高く、分譲タイプで一般賃貸にはない、
広いファミリーマンションなら高めの賃料でも借り手がある。
(あくまで現時点での傾向ですが)

将来売る時に当然価格下落は避けられないとしても、
ゼロにはならないだろうからたとえ購入金額の半額で売れたとしても、
諸経費をさっぴいても今想定している
住宅関連支出を更に圧縮することは可能だろう・・・
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などなど、いろんなことを右脳左脳フル回転で考え、実際の購入にあたっては、

プラン3.
・希望小学校学区内で、諸経費込3000万円

・住宅ローン控除も考慮した上で、もっとも条件の良い銀行から、
 もっとも金利上昇リスクの少ない住宅ローンを借り入れ。

・息子大学卒業(=子どもが独立して家を出る時期。
 大学卒業までは面倒を見るが、卒業後は経済的に自立してもらいたい。)
 をメドに、自宅を賃貸として貸し出し。夫婦でもう少し手狭な物件に引越し。
 (もちろん賃貸に出す前に住宅ローンは完済。)
 次の物件もできれば優良物件を選定して、宿仮り(ヤドカリ)の如く、
 一定期間住んだのち賃貸に出す、ということを繰り返す。

・10年ほど賃貸に出したら、耐用年数経過前(SRC造:47年)に売却。

という条件を決めました。


これはあくまで私自身の希望であって、
ダンナは全くこういうことには興味がありません。

彼の希望は、
・賃貸住宅住まいは金銭的にも余裕があり、楽だったので今くらいの支出で
 抑えられること。かつ、生涯支出が減るのであればベスト。

・賃貸だったら多少不便だったり、安っぽかったり、古かったり、
 はがまんできるが購入するとなったら
 ある程度のグレードは欲しい。

・今の生活環境をあまり変えたくない。
  
ということでした。


この「ある程度のグレード」というのが、かなり主観に左右されるため、
私としては、見た目ボロでも自分好みにリフォームすればいいじゃないか、
と思っているのに、ダンナはとにかく物件の見た目に左右されるので、
引き渡し条件が『原状有姿』なんてもってのほか、って感じでした。。


「せっまい範囲で、結構厳しい条件付けて探してるのに、
めんどくさいこと言いやがって!」
・・・と、内心憤慨しながらも決して表面には出さず、常にダンナの意見を立て
(るフリをして、さりげなく自分の意見を潜在意識に刷り込み続け)、
半年余りかけて地元の物件を週末ごと、片っ端から現地調査に行きました。

それと並行して、本格的に不動産の勉強も始め、
「もうこれ以上、見る物件がありません!!」という状態になったときに、
ある物件に狙いを定めて、粘り強く交渉を続け、
かなり理想に近い条件で購入しました。


ここまで熟考を重ねて購入したマイホームですが、
私が師匠と仰ぐ、この方のご意見はこうです。
http://www.f-academy.jp/blog/1002/2010/12/22/post_1049.html/trackback


「購入金額が家賃の200倍以内」とは、「表面利回り6%」の意味なんですが、
「利回り10~12%」を目指すんだったら、買うより賃貸だよな・・とも思います。

※例えば、購入金額が3000万円で、月額家賃が15万円の場合、
 年間家賃収入は180万円。表面利回りは諸経費無視して、
 単純に「年間家賃収入÷購入金額×100」で算出するので、
 この場合は6%になります。


ただ、私自身に関して言えば、まだ
「利回り10~12%の物件をいい条件で買える」
状態になってませんので、家族も喜んでるし、
今の選択がベターだよな、と納得しています。

人生80年とも90年とも言われるこれからの時代、
私はまだ人生の折返し地点到達前です。
これからもっともっと勉強して、絶対に不労所得を手に入れるぞ~!

・・・と、決意を新たにしました。



もちろん、本業と士業の仕事もがんばります☆


最後までお読みいただき、ありがとうございました。