不動産投資で人生が熱くなる!/ 火の玉ガールのブログ

「不動産投資で人生が熱くなる!」 夢はどこに?それはあなたの心の中に。 未来はどこに?それはあなたの手の中に。

October 2012

本日のお話はコチラ。

2. 終価係数

お金を2倍にする超シンプルな「72の法則」(金利[%]×年数[年]=72)
をご存知でしょうか?

例えば、金利3%なら、72を3で割って、手持ち資金を2倍にするのに
約24年、4%なら同様に18年、5%なら14.4年かかる、ということです。


「72の法則」はこちらの終価係数表からも読み取れます。

https://docs.google.com/open?id=0BwyoEXfx1j3yLTF5ODhBcmxuOTA


表の中で、年利3%・24年にあたる数字は"2.033"、
4%・18年にあたる数字は"2.026"、5%・14年が"1.98"ということで、
大体"2"の大枠を外れていないのです。

終価係数は、今ある手持ち資金を○%で複利運用したら、
□年後にいくらになるか、を計算するときに使う係数ですので、
3%で24年、4%で18年、5%で14年、それぞれ複利運用
できれば、資金は"×2"倍になりますよ、ということなんです。


資金を2倍にする、というのはなかなか大変なことですから、
10~20年で達成しようと思ったら
やはりある程度高利回りで運用しなければいけません。

「72の法則」に当てはめて考えたら、2倍になるまでに
1%運用なら72年、2%運用でも36年かかるということですね。


そうすると、今現在の大手都市銀行の普通預金の利息
0.02%なんて、2倍にするのにいったい何年かかるんでしょうか?
簡単です。72を0.02で割ってみればいいのです。

・・・ん??3600年???

何回生まれ変わらなきゃいけなんだ、って感じですね

今後数年で消費税5%→8%→10%と上がることは
ほぼ100%決まっており、年金・医療にかかる社会保険料も
これからますます増税されます。

増税のスピードに合わせて給与収入も増えてくれれば
いいんですが、なかなかそうはいきませんよね。


「今でもギリギリ、いっぱいいっぱいなのに、
これ以上無理だよ~~!!」

と泣きが入っているあなた、次回は
毎月決まった金額を貯蓄・運用する、「積立」投資を
行う場合に利用する、【年金終価係数】のお話です。


貯めてやるという決意と、最初の仕組み作りで
毎年の貯蓄残高が右肩上がりに変わるかも!?


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前回の記事で

35年間、固定金利3.5%、元利均等返済(毎月一定の返済額)で
3000万円の住宅ローンを組んだ場合、利息は約2200万円

というお話をしました。

「ホントにそんなにかかる??」
と思う方も多いと思いますので、こちらのページに
数字を記入してみてください。

http://www.advisor.co.jp/exec/kinri.cgi

銀行のHPなどでもローンシュミレーションはできますが、
ほとんどのページでは返済額+利息の総返済額が算出されます。

このHPのいいところは、
利息と返済額が別々に計算されることなんです。

借入金額の2/3以上も余分に返さないといけないなんて、
家賃収入のない、ただひたすら返済するだけの住宅ローン
だったら、やはり頭金はある程度用意してから購入する方が
いいんじゃないかと思います。

現在は3.5%より、もっと低金利で借りられますので
フラット35S適合住宅等であれば、もう少し負担は楽になりますね。

(2012年10月時点、首都圏近郊では35年固定・1.88%が最も低金利のようです)


1.88%の金利って安い!と思いますが、普通預金の利息って
0.02%とかですよね・・・

今現在、1%を超える利息をつけてくれる元本保証型商品なんて
どこを探してもありません。
(※日本国債はそれに近い金融商品と言えますが・・・)

定期預金でもせいぜい0.3%くらい。


人生の3大資金は、①住宅、②教育、③老後、と言われています。

住宅に5500万(先述の試算の場合)、
教育に2400万(子ども1人あたり幼稚園~大学までの総額 約1200万円×2人の場合
※文科省「データからみる日本の教育(H20)」より)、
老後に1億(高齢者世帯平均月額生活費約28万円×12ヶ月×30年。
 60~90歳までの試算として、年金は考慮せず)

いったいいくらかかるの!!ヒ~~~~~っ!!!

・・・と言わずに、まあ聞いて下さい。

現在、サラリーマンの平均年収は約400万円と言われていますが、
ものすごーく単純に、20歳から65歳までずーっと平均して400万円だと
しても45年間で1億8千万円稼げます。

ここから住民税・所得税・社会保険料を源泉徴収された後の
可処分所得(=手取り額)は、大体15%前後減少した額に
なりますので、手取りだと大体1億5千万円くらい。

共働き世帯だったら、2倍です。

3大支出を中心に、大きな支出をうまくコントロールする、貯蓄を運用する、等々
工夫次第で手持ちの資産を大きく膨らませることが可能です。


そこで実生活においても、とても役に立つのが、
FPの勉強で習得必須の「6つの係数」

1. 現価係数
これは、将来の目標額が決まっていて、何年後にその目標額に
達するためは、今いくらあればいいのか?
を計算したいときに使います。

一番分かりやすいのは、一括払い込みの「学資保険」です。

子どもが生まれたとき、今手元にあるまとまった資金を、
将来の子どもの大学進学に合わせて、一括で学資保険に
加入する、といったプラン。

大学進学に備えるための学資保険で一番返戻率が高いのは、
・一括払い
・中学・高校進学時などでの祝金なし
で、子ども0歳時、高校2~3年時に満期(17歳満期)
というパターンです。
こちらの保険会社のプランだと、返戻率は約125%
http://www.sonylife.co.jp/gakushi/index.html


例えば、大学進学の準備金として300万円が必要だとすれば、
こちらの場合は、今約240万円一括で預ければOK
ということです。
(300万円÷1.25=240万円)

これを、現価係数表で見る場合
https://docs.google.com/open?id=0BwyoEXfx1j3ybFFKc0FhbWdBTjA

↑こちらの表の、左から2列目が経過年数ですから、
"17(年)"の行を横に見ていきますと、
年利1%が「0.844」、2%で「0.714」という数字があります。

目標金額(300万円)に0.844をかけると、253万円、0.714をかけると214万円 
(端数切り捨て)

先ほどの保険、17年間で240万円→300万円(25%増)は、
年利に直すと1.3%くらいかな、ということが分かります。

現在を100%とした場合の将来の125%は、
        ↓
将来を100%とした場合の現在の80%

と同じことですので、17年後の現価係数が「0.8」となる年利以上で
運用できるのであれば、学資保険以外の金融商品でもいいのです。

ただ、学資(こども)保険のいいところは、
契約者(=親、保護者)、被保険者(=こども)双方に
何かあった場合(高度障害、死亡等)、
その後の保険料払込が免除になったり
(月払い、または年払い方式の場合に限る)、
満期保険金が下りたり、と普通の金融商品にはない特典がありますし、
昨今1.3%以上で運用できる元本確保商品はほとんどない、
という観点で考えると、子どもの教育資金を貯めるのには
「学資保険」は、悪くない選択肢ではないかと思います。


このように、FPの勉強では生活の節々で使える知識を
ふんだんに学ぶことができます。

これからも、せっかく身に付けた知識を忘れないように、
実生活でどんどんアウトプットしていこうと目論んでます。


次回は【終価係数】のお話です。
お楽しみに !


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今回は実践に即した話を少々・・・


一生賃貸派を公言してはばからなかった今江家(というより、私)が、
先月末自宅を購入して無事引越も終了しました。


なぜ、今まで賃貸派だったかというと、

・一生東京に住むかどうか分からない(私は四国出身です)。

・地震リスク。1995年阪神淡路大震災の際は西宮市在住、
 2011年東日本大震災の際は東京在住と、
 大きな地震を身近で体験する機会が過去に何度もあり、
 かなりの確率で起こると予想されている東海地震が直撃したら怖い、
 という不安。

・家賃を払い続けるのは、資産にならないのに馬鹿らしい、
 という意見がある一方、住宅ローン金利を支払うのはもっとアホらしい、
 しかもローン完済時には建物がかなり傷んでいるだろうから、
 修繕のためにまたまとまった費用が必要だろうという私見。

※例えば、35年間、固定金利3.5%、元利均等返済(毎月一定の返済額)で
 3000万円の住宅ローンを組んだ場合、利息合計はなんと約2200万円!!
 3000万円の家を頭金なし、フルローンで購入したとして、諸経費を
 約5~10%・約300万円と仮定すると、約5500万円も支払うことになるのです。
 (住宅ローン控除は考慮せず)
 
 ちなみに利息計算は、Excel表でPMT関数を使って簡単に計算できますので、
 借入前に自分で計算してみることをオススメします。
 ”=PMT(利率,期間,現在価値,将来価値,支払期日)”
 

 しかもマンションの場合は、月2~3万円の管理費・修繕積立金、
 一戸建てなら10~20年毎の大規模リフォーム(200~300万円/回)、
 年10~20万円の固定資産税・都市計画税、
 はたまた購入時の不動産取得税などなど、
 マイホーム取得には見えないランニングコストがてんこ盛りです。


以上のような考えがあったため、住宅を一括で買えるくらいの貯金が
貯まるまでは手ごろな賃貸でいいと考えていたのです。


それが、どうして購入することにしたのか?


AFPの資格を取得するには「提案書」の課題提出が必須なんですが、
その「提案書」の中に、ライフプラン&キャッシュフロー表があります。

提出の際は与えられた課題に従って表を作成したんですが、この元データを
作るのに、えらく苦労しましたので、課題だけで終わらせるのはもったいない、
と思い、我が家のライフプランも作ってみたのです。

プラン1.
来年春に長男が小学校入学を控えており、もともと我が家は賃貸で
2DKから3(L)DKに引っ越す予定だったので、
家賃が現在の月額10万円から今年の秋~冬には13万円(当初予算)に上昇。
そのまま子どもが独立して家を出るまで住み続け、
その後夫婦2人で少し小さい家(賃貸)に引越、
さらに定年退職後に2000万円で郊外・田舎に家を買う。

プラン2.
今年か来年に諸経費込4000万円で家を買い、そのまま住み続ける。
(※私の住んでいる地区での築浅または新築のファミリータイプマンション・
 戸建相場から算出。息子の通いたい小学校が決まっていたため、
 近隣地区での住宅購入を想定。)

で比較したとき、プラン2の方が1000万円くらい
トータル金額が少なかったのです。


手元に残るマイホームは2000万円と4000万円の家ですから、
資産価値的にはプラン2の方が大きいだろうに、
トータルコストが安いってどういうこと!?
と驚いたのが第一の理由。


第二は、『お金の教養』 (http://www.amazon.co.jp/dp/4479792414) 
という本の中で
・購入金額が家賃の200倍以内
    かつ
・30年後にも資産価値のある(売れる)家

であれば、マイホームを購入してもいいのではないか、というくだりがあり、
「なるほど~!」と感心して、マイホームをいずれ『賃貸に出す』、
将来的に『売却する』と考えたら、プラン2よりも更に手持ち金額が増える!
と思ったのです。


~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
新築だったら買って一度でも住んだら、価値はおよそ2割減、
木造住宅の耐用年数は22年だから、新築で買っても30年後の
資産価値は期待できない、となると、狙うは新築時からの
価格下落幅と売出価格のバランスがいい築15年以内で
管理の行き届いた中古マンションがいいんじゃないか。

中古マンションだったら、今住んでいる近隣地区の中でも
更に場所を絞り込んで、物件を厳選すれば、
もっと安い価格で購入できるだろう。

今自分たちの住んでいる地区は、東京メトロ副都心線が開通してから
都心へのアクセスは非常に便利になり、大都市に近い割に静かな住宅街で
最寄り駅の乗降客数は1日10万人以上、
更に東横線・相鉄線への乗り入れ工事も着工している。
ファミリー物件の賃貸需要はとても高く、分譲タイプで一般賃貸にはない、
広いファミリーマンションなら高めの賃料でも借り手がある。
(あくまで現時点での傾向ですが)

将来売る時に当然価格下落は避けられないとしても、
ゼロにはならないだろうからたとえ購入金額の半額で売れたとしても、
諸経費をさっぴいても今想定している
住宅関連支出を更に圧縮することは可能だろう・・・
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~


などなど、いろんなことを右脳左脳フル回転で考え、実際の購入にあたっては、

プラン3.
・希望小学校学区内で、諸経費込3000万円

・住宅ローン控除も考慮した上で、もっとも条件の良い銀行から、
 もっとも金利上昇リスクの少ない住宅ローンを借り入れ。

・息子大学卒業(=子どもが独立して家を出る時期。
 大学卒業までは面倒を見るが、卒業後は経済的に自立してもらいたい。)
 をメドに、自宅を賃貸として貸し出し。夫婦でもう少し手狭な物件に引越し。
 (もちろん賃貸に出す前に住宅ローンは完済。)
 次の物件もできれば優良物件を選定して、宿仮り(ヤドカリ)の如く、
 一定期間住んだのち賃貸に出す、ということを繰り返す。

・10年ほど賃貸に出したら、耐用年数経過前(SRC造:47年)に売却。

という条件を決めました。


これはあくまで私自身の希望であって、
ダンナは全くこういうことには興味がありません。

彼の希望は、
・賃貸住宅住まいは金銭的にも余裕があり、楽だったので今くらいの支出で
 抑えられること。かつ、生涯支出が減るのであればベスト。

・賃貸だったら多少不便だったり、安っぽかったり、古かったり、
 はがまんできるが購入するとなったら
 ある程度のグレードは欲しい。

・今の生活環境をあまり変えたくない。
  
ということでした。


この「ある程度のグレード」というのが、かなり主観に左右されるため、
私としては、見た目ボロでも自分好みにリフォームすればいいじゃないか、
と思っているのに、ダンナはとにかく物件の見た目に左右されるので、
引き渡し条件が『原状有姿』なんてもってのほか、って感じでした。。


「せっまい範囲で、結構厳しい条件付けて探してるのに、
めんどくさいこと言いやがって!」
・・・と、内心憤慨しながらも決して表面には出さず、常にダンナの意見を立て
(るフリをして、さりげなく自分の意見を潜在意識に刷り込み続け)、
半年余りかけて地元の物件を週末ごと、片っ端から現地調査に行きました。

それと並行して、本格的に不動産の勉強も始め、
「もうこれ以上、見る物件がありません!!」という状態になったときに、
ある物件に狙いを定めて、粘り強く交渉を続け、
かなり理想に近い条件で購入しました。


ここまで熟考を重ねて購入したマイホームですが、
私が師匠と仰ぐ、この方のご意見はこうです。
http://www.f-academy.jp/blog/1002/2010/12/22/post_1049.html/trackback


「購入金額が家賃の200倍以内」とは、「表面利回り6%」の意味なんですが、
「利回り10~12%」を目指すんだったら、買うより賃貸だよな・・とも思います。

※例えば、購入金額が3000万円で、月額家賃が15万円の場合、
 年間家賃収入は180万円。表面利回りは諸経費無視して、
 単純に「年間家賃収入÷購入金額×100」で算出するので、
 この場合は6%になります。


ただ、私自身に関して言えば、まだ
「利回り10~12%の物件をいい条件で買える」
状態になってませんので、家族も喜んでるし、
今の選択がベターだよな、と納得しています。

人生80年とも90年とも言われるこれからの時代、
私はまだ人生の折返し地点到達前です。
これからもっともっと勉強して、絶対に不労所得を手に入れるぞ~!

・・・と、決意を新たにしました。



もちろん、本業と士業の仕事もがんばります☆


最後までお読みいただき、ありがとうございました。





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マズローの『欲求5段階説』、社労士受験のテキストにも出てきましたね。

底辺から上へ、ピラミッド型に人間の欲求を5段階に分けると

1.  生理的欲求 (人間が生きて行く上での根源的欲求。食欲、睡眠欲など)
2.  安全の欲求 (生を脅かされないこと。暴力や危険の回避など)
3.  社会的欲求 (家族や会社など、グループに帰属したいと願う欲求)
4.  自我欲求   (誰かに認められたいという、他人からの賞賛を欲する欲求)
5.  自己実現の欲求  (あるべき自分になりたいという欲求)

となり、1が満たされた後に2の欲求、その次が3→4→5と進んでいきます。


私はずっと「人に認められるかどうか(他者評価)はどうでもいい。自分がやりたいことをひたすら追求する」と考え、4をすっ飛ばして、5ばかりを重要視していました。


ですが、
「なぜ自分はこれがやりたいのか」
「何のためにやっているのか」
「今、自分がなりたい自分に将来なれたとして、その後どうしたいのか」
をつきつめて考えてみると、たどり着く答えは「人の役に立ちたい」なんですね。

だいたい、自分がやりたいことをしようとすればするほど、
家族をはじめとするいろんな方たちにかかわったり迷惑をかけたりするわけで、
人からどう思われてもいいなんて、
傲慢以外の何者でもない、と遅ればせながら気付いたわけです。


「人の役に立つ」ということは、つまり「人に認められる」ということではないでしょうか。

「人に認められたくて、がんばった結果とても役に立った」でも、
「人の役に立ちたいと思ってがんばった結果、認められた」でも、
この場合どちらの動機が先でもいいと思います。


そして、これはビジネス上でも非常に重要なことですが、役に立つということは、人がそれを欲しているということであり、相手の役に立つ、相手の課題を解決する提案・商品であれば相手の方から欲しいと言ってくれることでしょう。
提供する側が売り込む必要はありません。

問題は、それが本当に相手の役に立つものなのか、課題を抱える相手はどこにいるのか、を知るにはその相手を探さなければいけない、ということです。

求める相手に確実に届けることができれば、お互いにハッピーですよね。


ブログという媒体は、提供する側(書き手)は誰にでも届けることができるけれど、
受け取る相手(読み手)は必要かどうか分からない。
だけど、役に立つと思えば続けて読むし、つまらなければそれ以上読まなくてもいい。
書籍よりも手軽で、誰でも試せる。そのハードルの低さがいいんだと思います。


ブログを読むのも書くのも大概無料です。ですが、読む人の(もちろん書く人も)時間を消費します。
時間は貴重な資産です。その資産を「つまらなかった」という感想で、無駄に消費させたくない。
どうせ読むなら、何か1つでも読んでくれる人の役に立つ情報を提供したいのです。


ちなみに、私の大好きな本、ロバート・B・チャルディーニ著『影響力の武器』に出てくる
「コミットメント(=果たすべき約束に対して責任を負うこと)と一貫性」の中に、
自分で言葉にしたことを"書き記し"、更にそれを"公表する"ことにより、人は、よりその言葉通りに行動しようとする、という旨の文章が登場します。

つまり、「有言」すれば「実行」しやすくなり、その結果実現しやすくなる。
私もここで『人の役に立つ情報を提供したい』と公言したことにより、
自分がそれを守ろうと努力するだろう、という目論みから書いています(笑)。

読んで下さった方に、1つでも「勉強になったな~」と思ってもらえるような内容にしていきたいと思ってます








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先日、作家の重松清さんの講演会を聴きに行きました。

重松さんは「普通」って何なんだ?「普通」「標準」というものは
各人によって異なるので、「正解」はない、ということをテーマにした
作品を多く世に送り出しています。


その中で、昭和30年代に流行った「標準世帯」という言葉が
紹介されました。

「標準世帯」の条件とは、
・夫婦と子ども2人(DINKS、または1人っ子は「標準」ではない)
・夫婦のうち、どちらか1人が生計をたてている。
 片方は専業主婦あるいはパート(共働きは「標準」ではない)
・子ども2人のうち、学校に通える年代の子どもは
 学生の身分でなければならない。(浪人生は「標準」ではない)
・家族全員健常者でなければならない(「障がい者」がいれば「標準」ではない)

会場には500名近い聴衆がいたのですが、重松さんが
「この条件に当てはまる人」と言って手を挙げたのは、1割もいませんでした・・・

ちなみに我が家も、1人っ子、共働き世帯のため、「標準世帯」ではありません。


そういえば、年金受給世帯のモデルケースも、
夫は40年間ずっと第2号被保険者(=つまり、サラリーマン)、
妻は40年間ずっと第3号被保険者(=つまり、夫に扶養される専業主婦)
を想定してるんですよね。

それが「標準」「普通」として設定されてるわけですが、実際にそのケースに
当てはまる世帯はほんの一握りです。


何か新しいことを始めようとするとき、決まって聞かれるこのセリフ。
『だって、普通はそんなことしないでしょう』とか、
『一般的にはあまり聞かないよね』とか、
それは、その発言者にとっての「普通」なのであって
始める人にとっての「正解」ではないのです。


では、周囲の意見を無視して自分の意見だけに固執して
突っ走ってうまくいくか、というとそうでもありません。
そこは、メンター(指導者)、ロールモデルとなる人を自分自身で見つけて、
誰の意見を受け入れるのか、を自分で決めないといけないですね。


私の基準は、「自分がやろうとしていることの先駆者であって、
かつ実績を出している人」です。

実績、とは成功に限らず、失敗の実績も、本人が話してくれるのであれば
とても勉強になります。
なぜうまくいかなかったのか、本人のやり方か、
時代や世の中のニーズと合ってないだけなのか、
時期をずらせばうまくいくのか、失敗の原因を自分なりに分析して、
別のやり方でやってみると、また違った結果が得られます。
まさに、トライ&エラーの繰り返しですね。


実際にやってみる前に、頭の中で何度もシミュレーションして、
成功イメージを高めることもとても有効だと思います。
「自分には絶対にできる」「自分ができなきゃ誰ができる(=誰もできない)」
と繰り返し暗示をかけて、自信満々で飛び込むと、
意外とすんなりできちゃったりすることって、よくあります。

自分自身振り返ってみると、
中国語:1年間の語学留学、社労士受験:ビデオ通学4ヶ月半、
AFP:通信教育半年、である程度身につけることができた一番の要因は、
この「暗示」だったと確信しています。


私は何かをやろうと思い立ったら、いつもこの5箇条を心に刻んで行動します。
1.  自分を信じる
2.  自信を持つ
3. 仲間を見つける
4. メンターに指示を仰ぐ
5. とにかく続ける


今、私が最もやりたいのは、ライフプラン&キャッシュフローを
もっと身近なものとして、誰もが簡単に使いこなせるようにしたい、
ということです。
(AFPの必須研修で、何十年分も数字がバ~ッと並んでいる、
目がチカチカするようなアレです)


人はなぜ不安になるのか?
それは分からないから、知らないから、情報がないから、だと思うのです。

お金の面から一生を俯瞰してみることができれば、
貯蓄、住居、教育、民間保険、健康保険、年金、税金、etc・・・と
様々な角度から検討することができ、一人ひとりの理解が高まれば、
国民年金保険料の納付率UP、医療費の削減、投票率のUP、
生活保護受給者や自殺者の減少などなど、社会が抱える様々な問題解決へ
つなげることも不可能ではないのでは、と思うのです。

社会を変えるなんて大それたことを考えなくても、
私たち1人1人の行動を変えることで、
やがては大きな波となって普及し、
その結果、今ある常識が覆る。

適切に情報を開示して、誰でも理解できるように、
分かりやすく使いやすいシステムを作る。
誰でも基本が理解できるベースを作って、
専門家としての知識を磨きながら、常に情報を更新し続ける。


・・・言うは易し、行うは難し。でも、やってみなければ可能性はゼロです。

未来を予測することは難しいけれど、偉大なる先人の言葉を想って
とにかく続けることを当面の目標とします。



「未来を予測する最善の方法は、自らそれを創り出すこと」アラン・ケイ






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