FBにオマケで書いたつもりの物件調査つぶやき、
「欠点」が気になるとコメントしてくださったみなさま、
ありがとうございます。
おもしろいかどうかわかりませんが、もしかしたら
物件調査をライフワークとされている方々の役に立つかも
しれない、と思いますので、まとめておこうと思います。
今回の物件は、とある急行停車駅から徒歩4分、乗降客数も
2万人台後半、と私の基準にはまだ達しませんが、まぁ
許せる範囲。
私の基準、とは
区分所有なら、40平米以上・500万円以下、家賃相場6万円以上、
乗降客数3万人以上の駅から徒歩15分以内の築35年以内、というもの。
戸建なら、更にこの上に、市街化区域、所有権、再建築可、
建ぺい率&容積率オーバーでない、
隣地境界の確認の取れるもの、という条件が加わります。
で、今回見に行った2軒目は基準を満たしていたので
現地調査に赴いたわけです。
ちなみに間取りはこんな感じ ⬇
次に狙っているのはオーナーチェンジなので、
この物件は今ちょうど賃借人さんも入っていて、そこもGOOD。
表面利回りは14%超ですが、もうちょっと価格交渉
できそうな感じだったので、まずは現地に行ってみたのです。
築年数は30年超えてますが、外観・共用部分ともにキレイに
保たれていて、管理状態◎。
徒歩5分以内という立地も素晴らしい。
図書館や小学校も近く、周辺環境も静か。
ファミリーには最高じゃないか、と思って
先に元付業者さんに電話しちゃおうかと思ったくらい
かなり乗り気でした。
でも、その前にお約束の地元管理会社への聞き取り調査を
しなくちゃね〜、ということで数社回ってみると・・・
「あー、あの◯◯マンションね。何階?
あれねー、南側に12階建てのマンションできて、
すっごく日当たり悪いのよね〜。階によっては、
絶対入居者決まんないわよ。
前に、1階の部屋案内したことあるけど、真っ暗だわ、
虫は多いわ、散々だったわ〜。あれは決まんない!
え?オーナーチェンジ?あのマンション、中見ないで
買うのはリスク大きいわねーー!
次に売るときも、それを理由に買い叩かれるよ」
ってなことを、すっごい勢いで3人くらいから
たたみかけられました。
南側の12階建てのマンションつーのは、
コチラ ⬇
たしかに、裏にマンション建ってるのは見れば
分かるんですが、見た目そんなに接近してるように
見えないし、そんなに言うほど日当たりに影響あるとは、
見ただけでは分からなかったんです。
っていうことはですよ、今現在目の前が空き地で
何の建物も建ってなく、日当たり抜群だったとしても、
将来その空き地に高層マンションでも建っちゃったら、
あっという間に資産価値が下がっちゃうんですよ。
狙っている物件の目の前が空き地の場合、
その土地にはどのくらいの高さまで建物が
建てられるのか、もしくは建築予定がないかどうか、
できる限り調べておいた方がいいですね。
・・・これ、購入した後で、入居者募集お願いに行った先で
言われたらショックでしょうね〜。
まだ購入前だからよく考えてやめるか、または
その分のリスクを考慮して指値を考え直すことも
できますが、不動産は1回の取引額が大きいだけに、
買った後で弱点に気付いたんでは遅いんです。
物件見に行ったついでに、管理会社に寄って
お喋りするくらい、ものの10分くらいで済んじゃいますから、
絶対やった方がいいですね。
私は喉の渇きを潤そうとカフェに入る前に
管理会社に行って、そこで閑談ついでにお茶
出してもらっちゃって、コーヒー代浮いちゃいました・・・
どうもすいません
「欠点」が気になるとコメントしてくださったみなさま、
ありがとうございます。
おもしろいかどうかわかりませんが、もしかしたら
物件調査をライフワークとされている方々の役に立つかも
しれない、と思いますので、まとめておこうと思います。
今回の物件は、とある急行停車駅から徒歩4分、乗降客数も
2万人台後半、と私の基準にはまだ達しませんが、まぁ
許せる範囲。
私の基準、とは
区分所有なら、40平米以上・500万円以下、家賃相場6万円以上、
乗降客数3万人以上の駅から徒歩15分以内の築35年以内、というもの。
戸建なら、更にこの上に、市街化区域、所有権、再建築可、
建ぺい率&容積率オーバーでない、
隣地境界の確認の取れるもの、という条件が加わります。
で、今回見に行った2軒目は基準を満たしていたので
現地調査に赴いたわけです。
ちなみに間取りはこんな感じ ⬇
次に狙っているのはオーナーチェンジなので、
この物件は今ちょうど賃借人さんも入っていて、そこもGOOD。
表面利回りは14%超ですが、もうちょっと価格交渉
できそうな感じだったので、まずは現地に行ってみたのです。
築年数は30年超えてますが、外観・共用部分ともにキレイに
保たれていて、管理状態◎。
徒歩5分以内という立地も素晴らしい。
図書館や小学校も近く、周辺環境も静か。
ファミリーには最高じゃないか、と思って
先に元付業者さんに電話しちゃおうかと思ったくらい
かなり乗り気でした。
でも、その前にお約束の地元管理会社への聞き取り調査を
しなくちゃね〜、ということで数社回ってみると・・・
「あー、あの◯◯マンションね。何階?
あれねー、南側に12階建てのマンションできて、
すっごく日当たり悪いのよね〜。階によっては、
絶対入居者決まんないわよ。
前に、1階の部屋案内したことあるけど、真っ暗だわ、
虫は多いわ、散々だったわ〜。あれは決まんない!
え?オーナーチェンジ?あのマンション、中見ないで
買うのはリスク大きいわねーー!
次に売るときも、それを理由に買い叩かれるよ」
ってなことを、すっごい勢いで3人くらいから
たたみかけられました。
南側の12階建てのマンションつーのは、
コチラ ⬇
たしかに、裏にマンション建ってるのは見れば
分かるんですが、見た目そんなに接近してるように
見えないし、そんなに言うほど日当たりに影響あるとは、
見ただけでは分からなかったんです。
っていうことはですよ、今現在目の前が空き地で
何の建物も建ってなく、日当たり抜群だったとしても、
将来その空き地に高層マンションでも建っちゃったら、
あっという間に資産価値が下がっちゃうんですよ。
狙っている物件の目の前が空き地の場合、
その土地にはどのくらいの高さまで建物が
建てられるのか、もしくは建築予定がないかどうか、
できる限り調べておいた方がいいですね。
・・・これ、購入した後で、入居者募集お願いに行った先で
言われたらショックでしょうね〜。
まだ購入前だからよく考えてやめるか、または
その分のリスクを考慮して指値を考え直すことも
できますが、不動産は1回の取引額が大きいだけに、
買った後で弱点に気付いたんでは遅いんです。
物件見に行ったついでに、管理会社に寄って
お喋りするくらい、ものの10分くらいで済んじゃいますから、
絶対やった方がいいですね。
私は喉の渇きを潤そうとカフェに入る前に
管理会社に行って、そこで閑談ついでにお茶
出してもらっちゃって、コーヒー代浮いちゃいました・・・
どうもすいません