不動産投資で人生が熱くなる!/ 火の玉ガールのブログ

「不動産投資で人生が熱くなる!」 夢はどこに?それはあなたの心の中に。 未来はどこに?それはあなたの手の中に。

June 2013

FBにオマケで書いたつもりの物件調査つぶやき、
「欠点」が気になるとコメントしてくださったみなさま、
ありがとうございます。



おもしろいかどうかわかりませんが、もしかしたら
物件調査をライフワークとされている方々の役に立つかも
しれない、と思いますので、まとめておこうと思います。

今回の物件は、とある急行停車駅から徒歩4分、乗降客数も
2万人台後半、と私の基準にはまだ達しませんが、まぁ
許せる範囲。

私の基準、とは
区分所有なら、40平米以上・500万円以下、家賃相場6万円以上、
乗降客数3万人以上の駅から徒歩15分以内の築35年以内、というもの。

戸建なら、更にこの上に、市街化区域、所有権、再建築可、
建ぺい率&容積率オーバーでない、
隣地境界の確認の取れるもの、という条件が加わります。

で、今回見に行った2軒目は基準を満たしていたので
現地調査に赴いたわけです。

ちなみに間取りはこんな感じ ⬇

画像1


次に狙っているのはオーナーチェンジなので、
この物件は今ちょうど賃借人さんも入っていて、そこもGOOD。
表面利回りは14%超ですが、もうちょっと価格交渉
できそうな感じだったので、まずは現地に行ってみたのです。

築年数は30年超えてますが、外観・共用部分ともにキレイに
保たれていて、管理状態◎。
徒歩5分以内という立地も素晴らしい。
図書館や小学校も近く、周辺環境も静か。
ファミリーには最高じゃないか、と思って
先に元付業者さんに電話しちゃおうかと思ったくらい
かなり乗り気でした。
でも、その前にお約束の地元管理会社への聞き取り調査を
しなくちゃね〜、ということで数社回ってみると・・・


「あー、あの◯◯マンションね。何階?
あれねー、南側に12階建てのマンションできて、
すっごく日当たり悪いのよね〜。階によっては、
絶対入居者決まんないわよ。
前に、1階の部屋案内したことあるけど、真っ暗だわ、
虫は多いわ、散々だったわ〜。あれは決まんない!
え?オーナーチェンジ?あのマンション、中見ないで
買うのはリスク大きいわねーー!
次に売るときも、それを理由に買い叩かれるよ」
ってなことを、すっごい勢いで3人くらいから
たたみかけられました。

南側の12階建てのマンションつーのは、
コチラ ⬇

画像1


たしかに、裏にマンション建ってるのは見れば
分かるんですが、見た目そんなに接近してるように
見えないし、そんなに言うほど日当たりに影響あるとは、
見ただけでは分からなかったんです。


っていうことはですよ、今現在目の前が空き地で
何の建物も建ってなく、日当たり抜群だったとしても、
将来その空き地に高層マンションでも建っちゃったら、
あっという間に資産価値が下がっちゃうんですよ。

狙っている物件の目の前が空き地の場合、
その土地にはどのくらいの高さまで建物が
建てられるのか、もしくは建築予定がないかどうか、
できる限り調べておいた方がいいですね。


・・・これ、購入した後で、入居者募集お願いに行った先で
言われたらショックでしょうね〜。

まだ購入前だからよく考えてやめるか、または
その分のリスクを考慮して指値を考え直すことも
できますが、不動産は1回の取引額が大きいだけに、
買った後で弱点に気付いたんでは遅いんです。

物件見に行ったついでに、管理会社に寄って
お喋りするくらい、ものの10分くらいで済んじゃいますから、
絶対やった方がいいですね。

私は喉の渇きを潤そうとカフェに入る前に
管理会社に行って、そこで閑談ついでにお茶
出してもらっちゃって、コーヒー代浮いちゃいました・・・
どうもすいません




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昨日はキャッシュフローゲームフォーキッズを
都内のゲーム会にてやってきました。


「キャッシュフローゲームフォーキッズ」とは ↓
http://shop.richdad-jp.com/richdad/7.1/15/


参加者は私と息子、そして主催者父子の4人。

うちの息子と相手の息子くんが同学年と
いうこともあり、仲良く和気あいあいと、
しかし白熱したゲーム展開で、1時間半のゲーム時間中
なんと息子は2回もあがり、見事1位を獲得しました。

このゲームはサイコロの出る目により、かなり運に
左右されるのですが、いい手を次々と出して、
片っ端から『みどり』(=3種類の資産。証券/不動産/ビジネス)
を買っていく様子は見ていて痛快でした。

(ゲームでは、緑色のカードが資産、赤色のカードが負債
 となってます。「みどり」=資産、「あか」=負債、という
 息子の理解はここから来ています)


このゲームは、家でも私と息子で何度もやっているのですが、
同学年の子どもと一緒に親子でやる、というのが新鮮だったようで、
大人を負かすことにも爽快感を覚えているようでした。


息子はこのゲームのおかげで、3桁以上の足し算・引き算、
お金の数え方を覚えたといっても過言ではなく、
「いくら払っていくらおつり」などの計算はめっちゃはやいです



さて。
そんな楽しいゲームのひとときのあと、
息子にある相談をしてみました。


私 「お父さんと意見が合わないとき、どうしたらいいと思う?」
(※ダンナは不動産には全く興味なし。絶対に保証人になってくれず、
   自分の資力の範囲で勝手にやってちょうだい、というスタンス。
   この日の朝も資料いっぱい用意して、全身全霊かけて説明した
   にもかかわらず、怒り口調で拒絶され、かなりショック)

息子 「どういうふうにいけんがあわないの?」

私 「・・・うーん。なんて言ったらいいかな。
   例えばさ、りょうたろうはおかあさんが『みどり』増やして
   いくことについてどう思う?」

息子 「おうえんしてるよ!」(←即答)

私 (さすが!)「そう言ってくれてありがとう!
   でも、りょうたろうはなんで応援してくれるの?」

息子 「だって、『みどり』いっぱいふえたら
     おかあさんしごとにいかなくていいじゃん。
     ぼくといっしょにずっといてくれるでしょ。だから。」

私 「そうなんだよ!『みどり』があれば、仕事に行くのも
   行かないのも自由だし、病気で働けないときも
   大丈夫だから、みんなの安心のためにお母さんは
   『みどり』を持ちたいんだよ。
   その話をお父さんに一生懸命話したけど、お父さんは
   全然分からないって」

息子 「あー。それが”いけん”ね。
     えー、なんでわからないんだろう?ぼくでもわかるのに。     
     それじゃあ、おとうさんも
     おかねのゲーム、なんかいもやればいいじゃん。
     そしたらわかるようになるんじゃない?」


私 (爆笑!!)


いやー、もうビックリですね。
息子の言う、『おかねのゲーム』ってキャッシュフローゲームの
ことですけど、
このゲームを作ったロバート・キヨサキ氏も
"楽しみながら短期間で学ぶMBAプログラム"
"将来のしあわせと経済的安定のために、
これほど割のいい投資はありません。 "
と言って、何度もプレーすることをすすめています。

息子は、4歳からプレーしていて、かなりの回数を
やってますが、全く飽きるそぶりをみせません。

KIDS版でも上級編があるようなので、小学校中学年くらいになったら
レベルをあげてやらせてみて、中学生になるころには、一緒に
「キャッシュフロー101」をやりたいと思ってます。


「キャッシュフロー101」とは ↓
http://shop.richdad-jp.com/fs/item/item_zoom.asp?mart_id=richdad&item_num=3


息子が中学生になる頃には、
私とっくに40代か・・・
負けるかもな 


以前にも書きましたが、
私が一番不動産について話をしたり、
悩みの相談をしたりするのは息子なのです。

上の会話も、解決になってるんだかなってないんだか
分からないけど、息子に話す前は、
「んもう!私が困ってるときに助けてくれないなら、
 ダンナが困ったときにも力になってやるもんか!」
みたいな報復型(!!)のネガティブな考えしか浮かばなかったのですが、
「いっしょにゲームやればいいじゃん」という、
単純かつ前向きな彼の考えを聞いて、
スーッと腑に落ちました。


いや、本当に子どもって天才です。(ええ、分かってますとも。親バカです


もっかいこの本読んで、親もちゃんと勉強しないといけないなー。


『金持ち父さんの子供はみんな天才
 ― 親だからできるお金の教育』
 

http://www.amazon.co.jp/dp/4480863427






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