先日、所有物件の1室が3ヶ月の空室期間を経て、やっと入居が決まりました。
ふー、ここまでの道のりはなんと長かったことか・・・


オーナーチェンジで買ったのに、2ヶ月後に退去され、
設定家賃は3年前のものでしたが、今では高過ぎる、
ということで家賃も下げ、途中からは敷金&礼金をゼロゼロにして、
最後の1ヶ月は入居者プレゼント付で販促をかけておりました。


何が効果があったかというと、
まとめてみるとこんな感じ。

【家賃】
最初7.5万円込のところを家賃6.9万円+管理費4千円に変更、
ここではあまり反応がなく、2週間後に家賃6.5万円+管理費4千円、
敷礼0/0にしたところ、かなり問い合わせが増えました。

内見は増えてもなかなか決まらず・・
管理費ゼロにするべきかどうかも悩みましたが、
これ以上は絶対に下げない!と固く決意して家賃値下げ以外の
方法で攻めることにしました。


【募集条件】
前回の募集条件と同じく、最初敷金礼金各1ヶ月、で募集。
が、その後家賃見直しの際に、地元募集管理会社さんの
ご意見を拝聴して、思い切ってゼロゼロに変更。
この場合、成約時に大家としては持ち出しが
発生するんだけど、いつまでも決まらなくて1ヶ月、2ヶ月と
無為に過ぎていくよりは、フリーレントのつもりで
できるだけ多くの人の目に留まるように、と
いうことで決めました。
結果は上記のとおり、やはり”ゼロゼロ”の条件で
探している人はかなり多いんだな~と実感しました。
今回の物件は単身向けだったので、
余計にそうだったのかもしれません。


【内装リフォーム】
もともとキレイな室内でしたが、前入居者様退去後に
徹底したクリーニング実施。

下り天井のせいで収納が使いづらい、3点式ユニットバスは不人気・・
など、マイナスポイントも多かったんですが、多額の費用をかける
リフォームをするくらいなら売却した方がマシ!と、何とか今の
設備を見た目だけでも良く見せる工夫をやってみました。
ウォールシールで壁面や浴室をデコる、ウォールハンガー
&マルチハンガーを設置する、など、色々デコレーションしました。

他にも、照明の交換、レースカーテン、シャワーカーテン、
トイレタリー、洗剤や紙皿&プラコップなど引っ越し後すぐ使える物、
壁掛けアート等の設置・・・etc ずいぶんIKEAのお世話になりました。


【POPアピール】
自分の写真に吹き出しを付けて玄関やアピールポイント
至るところに設置。
「女子大家は顔出しした方がいいのでは?」というアドバイスに従い、
実践してみましたが、実際のところ見た人はどうだったんだろう・・・?
1人だけ「元気がもらえそうな部屋」と評価していただきましたが、
その方は入居には至りませんでした。
今もってパネル設置は効果の有無は不明です


【業者巡り】
最初、地元の募集管理会社さん17社、
マイソク(販売図面)のコピーを配って歩きました。
その後2週間ごとに、メールを中心に連絡を取り、
様子を見ていましたが、1ヶ月半経っても決まらなかったので、
隣の駅の業者さん5社も回って計22社に増加。
現地へ行く際は、特にやる気のある業者さんのところへ
手土産を持って顔出しするようにしていました。


【郵便ポストに大家の連絡先を書いて貼っておく】
この方法で、2社、先方から私宛に電話がかかってきました。
1社は売却専門で、
もう1社は営業年数26年・管理物件6000室以上の、
東京一のマンモスターミナル駅に事務所を構える管理会社でした。
結局、この後者の管理会社さんが入居者を決めて下さったので、
自分から働きかけてくる業者さんはやる気があって
積極的なのかな、と思います。

前者の担当者さんもとてもいい感じの人で、
自社サイトを見るとかなり実績のある実力者でした
(最近はHPで各人の過去の販売実績まで見られるんですね。
担当者本人にとってはおそろしい競争社会ですね・・・)。

結局今回は売却の話はナシになりましたが、
これがご縁で何度か電話でやり取りし、
会社訪問もして、顔見知りになりました。
けっこうウマが合う人だったので、
将来売却するときはこの人に専任でお願いしようと思います。


【入居者プレゼント】
6月1ヶ月限定で、4つの商品の中から1つ入居者に
プレゼントを選んでもらうという企画。
カラーチラシを自分で作ってラミネート加工して、
小さなお菓子と手紙を添えて、全募集委託会社に
郵送しました。

プレゼントは、折りたたみ自転車・ソファベッド・
移動式ハンガーラック(組立サービス付)・
コンパクトサイクロン掃除機の中から選択式。
3年以内退去の場合は、レンタル備品とします、
という条件付きで。

結局、今回の入居者様は7月に入ってからの
ご契約で、プレゼントはなかったので、
この販促キャンペーンが功を奏したかどうかは
分かりません・・・



12ヶ月中3ヶ月空室だと、1/4の収入ダウン。
しかも家賃は下がる、リフォーム代・設備費はかかる、
税金や管理費&修繕積立金、ローン返済などの
毎年毎月の支払いは、空室でも何でも待ったなし。

取得するにも元手がかかる上に、
条件のいい物件に巡り会うまで毎週現地調査の繰り返し、
入居者募集も楽じゃない。
もちろん最新の情報収集と勉強も必要。

正直最初の何ヶ月(何年?)はお金も時間も
支出ばかりで、不労所得どころの話じゃない。

①毎日物件情報を見る → ②少しでもいいと思えば即図面請求 
→ ③毎週末現地調査 → ④条件良ければ買付申込(ほぼ玉砕) 
→ ⑤最新情報を仕入れるために不動産仲間を増やし、勉強を続ける ・・・

不動産に全くご縁のない方から見れば、
「不動産投資(=賃貸経営)は危険、素人には無理」と
思われると思うんですが、
①~⑤を機械的に毎日毎日繰り返していれば、
規模の大小はあれど、
年に数軒は買えるんじゃないかと思います。

だけど、買ったら買ったで苦労は続く。

⑥空室ならリフォームして入居者募集、
その後は管理会社かませれば
少し楽になりますが、退去が出たらまた⑥からやり直しです。

この作業が楽しいと思えなければ、不動産を買うことはできても
ずっと続けていくのは難しいんじゃないかな~と思ったりします。


私はまだ、「(大がかりな)リフォーム」、「自主管理」、
「民間銀行からの借入」、「一棟もの所有」、「売却」など
経験していない分野もたくさん残っていますが、
①~⑥を一通り経験してみて思ったのは、
「やっぱり不動産はオモシロイ」ということ。

キャッシュフローや資産を増やすことももちろん大事な目的ですが、
それ以上に不動産にかかわることによって得られる、貴重な体験の
数々が、私の人生そのもの、と感じられるくらい、とても楽しいことなので、
今後もどんどん物件を増やしていきたいです。



さて。
次の目標は、購入ほやほやの新規物件の空室を
できるだけはやく埋めること。
50%から100%へ、入居率UP目指して作戦練ります 

そうそう。募集と並行して、もちろん新規物件も
取得できるように、まだまだ探しますよ~

同じ1軒の空きでも、空室率は
3軒持っていれば33%、4軒なら25%、5軒なら20%、と
どんどん下がっていきますので、
長く続けたいなら複数軒所有は鉄則ですね