不動産投資で人生が熱くなる!/ 火の玉ガールのブログ

「不動産投資で人生が熱くなる!」 夢はどこに?それはあなたの心の中に。 未来はどこに?それはあなたの手の中に。

May 2014

人間には、「男」と「女」という種類の他に、
「S(サド)」か、「M(マゾ)」かと という分類があります。

私の独自理論ですが、
これまでの経験上、SはMと、MはSとより仲良くなる傾向があります。

不動産取引においては、
M同士の場合はまだしも(自分がSなもので、想像できません^^;)、
S同士はなかなかうまくいかないんじゃないかなー、
と、ずーっと思ってました。

が、これは私のように鬼の指値を繰り返す攻撃型の取引に限られ、
首都圏一棟アパートのような、「血みどろの闘い」を「秒速」で勝ち抜いて
満額でかっさらっていく取引額の大きい売買では、そうともいえない、
と先日ある交流会でお会いした「ドS」氏の話を聞いて思いました。


なぜなら、レッドオーシャンを生き抜く不動産投資家の方々は、
私のように、ちんたら「バカ・アービトラージ」を狙って、
Mの特性を突いて追い込む、のような手法を取っていては
確実に物件が売れてなくなってしまうわけで、じっくり交渉している暇などないからです。



私は仕事でも趣味でも家庭でもブルーオーシャンを
マイペースで漂うことを至上の喜びとしています。

なので、「皆が欲しがる物件」ではなく、
「自分だけに価値がある物件」に目を付けて、
原石を磨きあげることに喜びを感じるタイプの人にとっては、
自分と反対の特性(自分がSなら相手はM、自分がMなら相手はS) の
相手を狙って交渉することはとても重要です。

交渉のやり方はいろいろありますが、
私が毎回やるのはこれです ↓。

物件の資料請求をした後、その物件に興味を持ち、
現地調査に行くことに決めたとき、
まずマイソクに書かれている担当者名をチェックします。

※私は物件を購入する際は必ず「元付業者(=専任媒介)」に
 連絡します。客付業者様は売主情報を間接的にしか掴んで
 おらず、交渉に時間がかかるため、効果が薄れます。

私の狙う500万以下のような米粒物件は、
実需向け物件を多く取り扱う大手業者様
(三○の○ハウスとか、大○○楽不○産とか・・・)が
専任になっていることが多く、
多くの大手業者様では個別担当のプロフィールを
顔写真付で自社ホームページ上に公開しています。

また、S○○m○のようなポータルサイトでは、
その店舗の「売却事例一覧」も掲載されており、
その物件の担当者名まで見ることができます。
(はっきりした金額ではなく、○○○万円台、
といった記載になりますが、その担当者がやり手かどうか、
は登場する回数を見れば一目瞭然です)

このプロフィールやコメントを事前に読み込み、
(年齢は?、入社何年目か?、趣味は?など)、
相手がどのようなタイプの人間か、を想像します。
そして、相手に直接コンタクトを取る際、
現地調査当日現場まで車で送ってもらう際、などに
自分のことや物件の話よりも、もっぱら相手に話題の焦点を
合わせ、相手の喜ぶ(であろう)話題をふり続けます。

※私が通ったスクールでは投資物件の現地調査に
行くときは、業者の車に乗ると相手ペースに乗せられて
しまうため、1人で行くのが鉄則、と教わりました。
が、私は極度の方向オンチで1人で現地にたどり着けません。。
そこで、方針を転換し、業者の車で送って行ってもらう途中に、
相手の情報をできるだけ聞き出す、という方法を取ることにしました。


相手のガードがすっかりゆるんだところで、
いざ物件に到着してから初めて物件の話をするのです。 

思う存分自分のことを話しまくったあとの担当の方の
口がなめらかなことといったら(笑)

これは、相手のM度が高ければ高いほど効果があります。

若いかベテランか、業界の経験が長いか短いかは
あまり関係がないようです(私のこれまでの経験上)。


初めて会った人に心を開いてもらうコツ、

・相手がSか、Mかを見極めること

・自分と同じタイプだったら、自分が逆のタイプっぽくふるまうこと
 (自分は本当はSなのに、相手がSだったため、自分がMっぽくふるまう)

・自分と逆のタイプだったらしめたもの。
 自分は聞き役に徹して、相手がこちらの聞きたいことにふれてくるまで
 ひたすら相手にしゃべらせる。

これは意外と効果があります。

会う前に相手の情報を入手できる機会があれば(著書、自社HPなど)、
出来る限り目を通して頭に叩き込んでおくことです。


SかMかだなんて考えたこともない、と思ったそこのあなた、
今度初対面の人に会ったらやってみて下さい。


きっと、目からウロコが落ちまくることでしょう。
うふふのふ。
 
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私は不動産を買う前に、
↓ この方が講師をつとめるスクールで不動産投資の基礎を学びました。


「不動産投資 家賃収入&売却益両取りのルール」 (束田光陽さん)
(祝!増刷おめでとうございます

不動産投資 家賃収入&売却益 両取りのルール



私は『束田マニア』です(笑)

私の人物評価は「おもしろいかどうか?」が
かなり重要な判断基準となるのですが、
この方は私のツボにはまる、東京では非常に稀な
おもしろい方です(関西人は「自分はどんだけおもしろいか」の
アピールは子供の頃からし慣れてるので、オモシロ人間はワンサといます)。

まず、大量に本を読んでいるため話がうまい、
薦められる本がどれを読んでもおもしろい。

以前、このブログでも書いたことがあるのですが
(読むべき本は、どうやって見つければよいですか?
http://fasrip.ldblog.jp/preview/edit/06b193aa2bc4baece68f9e5a65635641)
薦める本がおもしろい、というのは
その人物がおもしろい、とイコールであることを証明してくれるいい例です。


さて、書籍にも登場します「バカ・アービトラージ」、
もともとこちらの書籍に登場されている言葉です。



ヒューマン2.0 (渡辺千賀さん)
ヒューマン2.0―web新時代の働き方(かもしれない) (朝日新書)

「アービトラージ」とは、「さや取り」という意味で、
「バカ・アービトラージ」とは要するに、
知識のない人から安く買って、高く売る、ということです。


不動産投資におきましては、
「知識のない人」とは売主だけとは限りません。
間に入って下さる仲介業者様も、
「バカ」とは口が裂けても言えませんが、
残念な方がいらっしゃるのも事実です。

私はこの残念な仲介業者様にあたると
心の中でガッツポーズ&小躍りしたくなります。
それこそ、自分の本領を発揮できるチャンスだからです。 

現在運営中の徳島のアパート付戸建で仲介して下さった
業者様も、人間的にはとーってもよい方でしたが、
売却を依頼すると、ほぼ確実に失敗する残念な業者様でした。。


どこがどう残念だったのか?

につきましては、とても一度で書き切れませんので、
この続きはまた後日。。

 
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10年に一度しかないような素晴らしい取引が、 本当は毎週見つかるのです」
ニュージーランド出身の世界的に有名な不動産投資家である
Dr Dolf de Roos(
ドルフルース博士)氏はそう言っています。



ずいぶん時間が経ってしまいましたが、
GW最終日(5月6日)に現地調査をして買付を入れた物件がありました。 

私の家から1時間以内で行けて、
山手線の巨大ターミナル駅からも40分少々、
とまずまずの立地。

年間家賃を売値で割った表面利回りは22.4%、
オーナーチェンジ、ファミリー区分。

もちろん私の大好きな500万円未満のお手頃価格だったので、
さっそくホームページから問い合わせしました。

届いたマイソク(販売用図面)を見てみると、
なぜか「利回り14.4%!」とデカデカと書いてある・・・

おかしいな?
家賃、ホームページに記載してあるのより安いのかな?

と思ってよくよく計算してみると、
ご丁寧に月々の管理費・修繕積立金を差し引いての
「なんちゃって実質利回り」でした。
(物件取得費や固都税は含んでませんので「なんちゃって」です)

マイソクに載せる利回りは、少しでも高利回りに見せるために
「22.4%」て書けば一瞬で売れるだろうに、
なんでわざわざ8%も低く書くのかな~?

こういう場合、私の「バカ・アービトラージ」アンテナは敏感に反応します。

もしかしたら、「残念系」の業者様かもしれない!

と思った私は即電話。
電話での会話の感触で、相手がS(サド)かM(マゾ)かのさぐりを入れます。

(↑ このSM調査と「バカ・アービトラージ」は、不動産投資においては
  かなり重要ですので、後日詳細解説します)

今回は完全にMです。

あとは、現地調査をしてみて、問題なければ鬼の指値を入れるまで。


ウキウキ気分でGW最終日に電車でえっちらおっちら現地へ。
オーナーチェンジなので中は見られず、外観と周辺環境のチェックのみ。
(実はマイソクと一緒に内装写真も送って来て下さいました。
オーナーチェンジで最近の中の写真を見せてもらえるのは大変稀なこと。
売主様が現借主様に頼んで撮らせてもらったそうです。
さすが、M様。やることが細かい。感謝!)

築30年超にしては美しく保たれており、ゴミ置き場や自転車置き場、
共用部の廊下・階段もキレイ。よし、合格!

このまま買っても十分安いと言えますが、22%と書けばいいのに、わざわざ14%と
書くような親切な方に対して、ワタクシ絶対に満額で買付入れたりいたしません。

「現在の相場家賃で、空室率も考慮した本当の実質利回りで20%ほしい」
(現借主様は長期入居者)という理由を付けて、
4割引の価格で指させていただきました。
4割引だと100万円台に突入しちゃいます。

が、こういうときは、臆することなくズバッと、自信満々に値段を口にしないといけません。


電話の向こうで思いっきりのけ反られたのが手に取るように分かりました(笑)


・・・買付を提出して待つこと2日、売主様より「さすがにその値段ではお譲りできません」
と言われたそうで、このたびも玉砕でした。


今回はどうしても欲しいというわけではなくて、「4割引の指値が通るなら、インカム増えるな」
くらいの気持ちでしたので、あっさり手を引かせていただきました。


なお、このように「惜しかったなー」と思う物件が買えなかった後は、
何週間後かに必ずもっといい条件の物件に巡り会えます。
(この物件の前には23区内で400万円台の戸建を逃してます)

なので、あまり個別物件に惚れ込みすぎず、「お前だけじゃないんだよ」的態度を
貫く方が、より自分にとってのお宝物件と巡り会う確率が上がると思います。


ちなみに・・・

今夜は偶然ネットで見つけたアパートを見に行く予定です。
空室率75%ながら、現況利回り9.3%。満室想定37%超という、
お化け物件に変身する可能性を秘めています。

リフォーム・再生にどれだけかかるかにかかってますが、
首都圏で、こんなに夢のある数字を出せる物件は
なかなかないのではないか、と大いに期待しています。


こういうのがほぼ毎週味わえるので、
不動産はやめられないのだ~~~
わくわくが止まらんねヾ(=^▽^=)ノ



 
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私は「ストレス」を感じない体質なようで、
よって「ストレス発散」とも無縁です。

毎日好きな仕事をして、休日は趣味に没頭してますので、
「純粋に休む日」はほぼないですが、
毎日の睡眠で十分休息は取れていると感じています。



4月下旬に誕生日を迎えまして、いよいよ30代最後の
年に突入しました。

ちょうど10年前、20代最後の年齢で成し遂げたかった
目標は、「結婚すること」。
そして、1年経過後に子どもを作ること。

これは、相手がいなけりゃ達成できない種類のできごと
なので、やや他力本願ですが、ダンナのおかげで叶えることができました。
ちなみに、ダンナに会ったのは27歳のときでしたので、
2〜4年かけて目標を達成したことになります。

で、今。
40歳までに達成したい目標は
・完全断酒
・投資CF 〉給与所得
の2つ。


断酒は、始めてから1ヶ月が経過しましたが、
今は美味しいノーアルコール飲料がたくさんあるので、
特に不便を感じません。

私は酒にはめっぽう強く、
「ザル」を飛び越えて「わく」とか、
「海量」とか、年々弱くなっていたとはいえ、
今でもかなりの量を飲めると思いますが、
飲むメリットよりも、デメリット
(ふつかよいにより、翌日を無駄にする確率が高まる、
飲んだ後すぐに眠くなってしまい、睡眠時間が無駄に長くなってしまう、
アルコール摂取を続けることにより肝臓に負担をかけ続け、
将来の肝硬変罹患率を確実に高める、等)の方が
圧倒的に多い。

そう考えたらあっさりやめることができました。

お酒の大好きな義理の父が数年前に肝臓の病気を患い、
以後、ずっと体調がすぐれない様子を目の当たりにしていることも
影響しているかもしれません。



家族で外食に行っても、
今までの平均外食費より2割くらい安いんですよね。
ダンナは呑ん兵衛ですが、私1人がやめただけでも、
経済効果バッチリです。


物の見方、考え方、受け取り方は人それぞれですから、
1つの出来事をどのように捉えるかもまた人それぞれです。

同じ経験をしても、物事をできるだけ多面的にとらえ、
自分にとってプラスになる部分だけを取り入れていると、
ストレスはありません。時間の無駄遣いも減ります。


それでも、ダメダメなときもあるけれど、
いくつになっても日々成長を続けたいものです。
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不動産賃貸業を始めてすぐに気付くこと。

それは・・・

「なーんか、税金ばっかり払ってるよなー」

って、誰しも一度でも不動産を購入したことが
ある方は感じてらっしゃいますよね???

マイホームの場合は、「自己居住」というこで
色々税金面・ローン面でも優遇や控除がありますが、
賃貸経営となってくると、マイホームに比べてかなりシビア。

まず一番始めに直面するのが
・登録免許税

買って半年後に襲ってくるのが
・不動産取得税

その後、1年に1回送られてくる悪魔の封書
・固定資産税&都市計画税


私の場合は米粒物件なので、土地値の高い場所に
RC一棟ものなど、大型物件を持ってらっしゃる諸先輩方に
比べると、納税額も微々たるものかもしれないけれど、
それでも毎回歯を食いしばって納めています。


さて、その納付方法。
せっかく払うんですから、ちょっとでも還元したい、
というのが人情というもの。

米粒であるがゆえの特典、
大体1回の支払額が10万円以下であることを
利用して、私は毎回セブンイレブンでnanaco払い。


私の現在のメインカードはこれなのですが ↓

http://www.jibunbank.co.jp/products/credit_card/ 
(残念ながら、現在は新規受付を停止してしまったようです。 )

セゾンカードはnanacoクレジットチャージに対応しておりまして、
・1回のクレジットチャージ上限29000円
・nanacoセンター預り上限50000円
(セブンイレブン等、残高照会ができる場所でチャージ分へ50000円を
 移せば、更にセンター預りに50000円までチャージ可)
・1日のチャージ回数上限3回まで

という、若干ややこしい手続きを経て、10万円以下の税金類は
クレジットチャージを経て全てnanacoでお支払い。

不動産を購入して1年以内くらいは、いろーんな税金支払いが
ありますので、せこせこ支払いを続けると、毎月2000Pくらい
ポイントが貯まります。
(nanacoポイントは貯まりません。クレジットカードからnanacoへ
 チャージしたときに、クレジットカードポイント1%が貯まります。)


貯まったポイントは家族合算で、ダンナ名義のクレジットカードポイントへ
移行し、まとめて毎月の携帯電話代支払いに充ててます。

うちの電話代は、ガラケー2台+家電で毎月約4000円台なので、
私の税金分と家族のカード利用分のポイントだけで、
半額以上は安くなります。
(我が家ではカード払いできるものは全てカードで支払います)

あまりにも物件が多すぎる方や支払い額が大きい方には
使えない手ですが、私のように
・家のすぐそばにセブンイレブンがある
・納税額が1回10万円以下
の条件を満たす場合は、かなり家計の足しになりますので、
けっこうオススメです。

ちなみに、建物にかける火災保険もこのやり方で
支払ってます。
クレカ払い対応してればそれで払うんだけど、
私の利用している代理店では
コンビニ払いか銀行振込しか対応してないもので;^^





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