不動産投資で人生が熱くなる!/ 火の玉ガールのブログ

「不動産投資で人生が熱くなる!」 夢はどこに?それはあなたの心の中に。 未来はどこに?それはあなたの手の中に。

May 2014

私は3年前から株式会社ワークライフバランスの小室淑恵さんが大好き。

著書はほとんど読みましたし、彼女が主宰するプレゼン講座も参加しましたし、
講演が週末にあれば、だいたい聴きに行くようにしています。

昨日は小室さんと、全日本女子バレーボールの真鍋監督、
「日経プラス10」キャスターの小谷真生子さん進行での
パネルディスカッションを聴講してきました。

賞味50分間しかなかったのに、ものすごく中身の濃い講演で、
メモったり、笑ったり、考えさせられたり、聴いてる間中
全身忙しかったです。


特に印象深かったのは、小室さんは起業したときから
「時間制約付き社長」だったので、
(※長男出産3週間後に起業、というスーパーママだから)
組織の不備、チームの不出来を、自分が最後なんとかすればいい、
という手法では解決できなかった、という話。

男性型マネジメントは、有能なカリスマ的リーダーが
グイグイ引っ張って行くピラミッド型。

女性型マネジメントは、自分1人ががんばるのではなく、
周りの人間の個々の能力を生かすことでチーム全体の力を底上げする、
というやり方。

これからどんどん育児や介護で時間制約のある人が増えることが確実、
また生産労働力人口が確実に減っていく日本では、
今後求められるリーダーは女性型マネジメントのできる人、
なんではないでしょうか。


私も現在、時間制約付きで
・フルタイム正社員
・1児の母
・主婦
・米粒不動産投資家
・『手取壱千萬円倶楽部』会員
(今のところ毎日ブログを書くだけ(^^;;)
と、さんざんかけ持ちしており、
家族や友人、賃貸経営を支えてくださるたくさんの
チームメンバーの協力があってこそ成り立っていると、
いつも感謝、感謝です。


本業だけは平日、9〜18時(昼休みの1時間を除く)の8時間、
という貢献すべき時間が決まっていて、その時間は集中しますが、
後の残った時間、睡眠時間(1日平均7時間)を差し引いた
手残り時間のスキマをぬって、その他全ての活動をせねばなりません。

休日は朝から平日よりも更にテキパキ動いて、
料理や掃除、買い出し、洗濯などの家事全般をダンナと手分けし、
オーディオブックを聴きながらトップスピードでこなさなければ、
とても自分の勉強時間を確保することなどできません。

家事代行サービスの利用も効果的だと思いますが、
休日は夫婦揃って家事をするのが当たり前、
男だって料理ができて当たり前、家のごはんが一番おいしい、
と息子に思ってもらいたいので、家事のアウトソーシングは
今のところ考えてません。

食洗機、洗濯乾燥機、ロボット掃除機、
高機能スチームオーブン、なんかの便利家電は
賃貸業の利益を見ながら年末あたりに
導入してもいいかと思ってますけどd(^_^o)
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徳島のアパート管理をお願いしている管理会社のMさんは、
昨日の投稿でもご紹介した通り、素晴らしいお人柄です。

あの親切さと熱心さはとても首都圏の
管理会社には望めません。


しかーし、地方には地方のルール(?)が存在し、
「あれ?」ということもたまに発生します。

例えば、
・管理費の引落し手数料は、ネットバンキング利用時の
300円(税別)と聞いていたのに、実際は窓口扱いの500円(税別)引かれていた。

・ケーブルテレビ、大家向けの割引契約があると聞いていたのに、
実際の申込の段階になって確認してみると、4戸以上でないとダメ、
(アパートは2戸なので不可)と言われた。

・ケーブルテレビの月額費用は空室でも払わなければいけないため、
入居者が決まるまでは大家の持ち出し。

・ケーブルテレビ工事の日当日に、共用部分の電気がないから
(このアパートは長屋形式のため共用部分がなく、よって電気は
1階、2階それぞれの入居者が契約している分しか通っていない)、
1階から引くしかない(2階は現在空室なので引けない)という電話が。
電気代は月換算で10〜20円程度だと思うが、どんなにいっても
100円を超えることはない(ケーブル会社の人談)、ということで
1階の入居者の方に許可を得て電気を引かせてもらい、毎月家賃から
電気代として100円差し引くことにしてもらった。→この100円は大家負担。
(事前には全くこの話は聞いていなかった。そもそも山が近いので
アンテナではテレビの受信がうまく行かないので、ケーブルテレビを
導入してほしい、というのは管理会社のたっての希望)

数百円程度のことで、細かいこと言うなよ~
と思われるかもしれませんが、アパートの家賃は2万円代なので、
月1000円違っても5%近く収入に響くのです。
これは痛い!

こういったアレコレを差し引いても、やっぱり
いい面の方が多いため、顔色や声音には一切出さず、
にこやかに提案を受け入れ、必要な出費は惜しみませんが、
なんか支払いが発生するたびに「あいたたた…」となるのです。


利回り24%といっても、現実は決してウハウハ状態じゃありません。

それでも、私の場合は不動産売買・賃貸経営に関わる
全てを心から楽しいと思ってやってるのでいいのですが。


日々コツコツとメンテナンスして、
収入を生んでくださる入居者様と管理会社様を
大事にしないとね。


で、こちらが家賃29000円+共益費4000円
(水道代、CATV代、浄化槽維持清掃費込)の内部 ↓
Mさんの力作であるモデルルーム写真が
新しく届きました~
昨日のよりも美しく撮れてますね

カーサヴェルデ2リビング⑥

カーサヴェルデ2リビング⑤

カーサヴェルデ2台所⑤

カーサヴェルデ2和室③

カーサヴェルデ2洗面台⑥

カーサヴェルデ2階お風呂⑤


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先日、こちらの読書会に行ってきました。



代々木放課後倶楽部
https://www.facebook.com/yoyogiafterworkclub


このときの課題図書はD・カーネギーの名著
「人を動かす」でした。



私は、名著と呼ばれる本の中には、
必ず最低1つは自分で実践できることが書かれていると
思っています。

「人を動かす」は名著中の名著ですので、親子関係、夫婦関係、
会社での人間関係、友人関係など、多岐にわたって
使える人づきあい術が満載なのですが、もちろん
不動産賃貸業においてもふんだんに利用できます。

現在、所有物件の中で2戸入居者募集中ですが、
4月末に退去の出た徳島のアパート1戸の募集において、
この本の中の「喜んで協力させる」を実践中です。


この物件の管理会社さんは、首都圏では考えられないくらい親切で、
おまけにものすごく熱心です。

私は常々、「大家は管理会社の奴隷」と申しておりますが、
今回も管理会社さんの意見を100%尊重して、
(もちろんあれやこれやの提案は自分でも行います)
家賃、募集条件などを決めました。

私の「早く決めるための案はなんでしょう?」という質問に、
「モデルルーム化することです」とお答えいただきましたので、
ソッコーで家具やウォールステッカーをネットで注文、
送料込2万円以下でかなりの種類を揃えられました。

首都圏でしたら当然自分で設置に行くのですが、
なんせ徳島、そう簡単には行けません。
親族に頼もうにも、購入前の現地調査から始まり、
看板の設置やら、アパートの掃除やら、浄化槽費用の集金やら、
色々etc...頼んでますので、モデルルーム作りまで頼むのは
気が引ける・・・と思っていたら、なんとこの担当のMさん、
「自分が設置してきます!」と言ってくれるじゃありませんか!

マジですか、Mさん!?いいんですか??

「うれしいな~!!ぜひ、カッコイイ部屋を作ってください!」

と臆することなく、図々しくにこやかにお願いしちゃいました^^
(ちなみに家具類は日付指定でアパート宛に送り、
 現場にキーボックスを設置しておき、注文時に暗証番号と
 自分の携帯番号を書いておき、配送員さんに自分で開けてもらって
 内部に家具を入れてもらう、という方式で注文しました。)


さすがにウォールステッカー貼りは面倒だろうと思って、
これはやめようかと思ったんですが、
モデル画像を送ってみたら、あまり徳島では普及してない
シロモノらしく、「従業員総出で貼ってきますので、ぜひ注文して下さい!!」
とおっしゃっていただけました。

ありがたや、ありがたや。

で、こんな感じで完成。Mさん、本当にありがとうございます!

↓ ↓ ↓

和室
キッチン
おふろ
洗面脱衣所



地方の特性かもしれないですが、あっちの人たちは
首都圏だと「ちょっと図々しいかな」ってことでも、
相手のメリットも考えて、かわいく(←ここが重要)お願いしてみると
意外とすんなり受け入れてくれます。


例えば、
売買取扱の業者さんから管理会社さんに行くのも、
管理会社さんに寄ったついでに物件を見に行くのも、
車がないとどうにもなりません。
(私は免許は持ってますが、完全なペーパードライバーです)

そんなときはその場で相手と交渉し、
次の目的地まで相手の車で送ってもらう、
なんてのは当たり前。

相手に何かをやってもらうからには、
・売買が終わった後も、続けて募集をお願いする(残念ながら管理は他社ですが)
・物件に行くついでに、管理担当の方と一緒に現入居者さんに挨拶する
 (入居者さんに渡す手土産はもちろん大家が用意、保険の切り替えや
  大家変更の件など、管理会社さんが面倒だと思う説明は大家自ら入居者様にお話しする)
・家具設置という手間はかかるが、管理会社のモデルルーム化提案にすぐ乗り、
 相手の望むモノよりも、数段オシャレかつ実用的なモノを即座に手配することにより、
 ライバル物件よりも早く入居者を決める可能性が高まる。
 (ただし、コストはあくまで家賃とのバランスで)
などなど、相手のメリットになることを考えてお願いするのが鉄則です。

そうすることにより、相手は決して「やらされた」とは思わず、
「これをすることにより、自分がこれだけ得をする。だからやりたい」
と思い、能動的に動いてくれます。

不動産売買業者、管理会社、はともすれば
大家とは利害の相反する相手ともなりがちですが、
賃貸経営チームの一員ですので、仲間でもあります。

仲間に気持ち良く動いてもらうことにより、
みんなが得をする。

このように本を活用できれば、活用できた人にとっては、
それこそ何百万、何千万円という付加価値が生まれるのです。

たかが本、されど本。

「本を読んだら何か一つは実践する」
ぜひ、やってみて下さい。 


次回の読書会の課題図書は
「影響力の武器(第二版)」 ロバート・B・チャルディーニ著


こちらも名著中の名著。
交渉術の真骨頂で、不動産投資に使えまくりです。

あー・・・でも、日程がダンナの予定とかぶって
参加できないかも。。超行きたいんだけど。。




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「さあ、才能(じぶん)に目覚めよう」 (マーカス・バッキンガム著) >という書籍があります。

巻末に1人1度だけ測定可能なIDが付いており、
自分だけの特徴的な資質が分かるようになってます。
これによると、私の5つの特性(強み)は以下の通り。

1. 最上思考 
  優秀であること、一般ではなく。これがあなたの基準。

2. 未来思考
  「もし・・・だったら、どんなに素晴らしいだろうなぁ」と、
  あなたは水平線の向こうを目を細めて見つめている。

3. 活発性
  「いつ始めようか?」これはあなたの人生で繰り返される質問です。
  あなたは動き出したくてうずうずしています。

4. 自我
  あなたは、他人の目にとても重要な人間として映りたいのです。
  もっとはっきり言えば、あなたは認められたいのです。

5  目標思考
  「私はどこに向かっているのか?」とあなたは自問します。
  毎日、この質問を繰り返します。 


なんちゅーか、ちょっと「えー・・・」って感じです。

この本には34の特性が紹介されてるんですが、
最初に本を読んだとき、自分は

「自己確信」
(自分の強みを強く確信している。
他の人の主張に安易に左右されることがなく、
自分の判断に自信を持っている。)

とか、

「コミュニケーション」
人前で話すこと、書くことが好き。
人から関心を得ていたい。)

とか、

「競争性」
競争相手や比較することを必要としている。
勝つことで喜びを感じる。)←こりゃうちの息子のことだわ。。

などが入ってると思っていたのに、意外です。
 
なんか、ものすごく押しつけがましく、上昇志向の強い
自分勝手な人物像が浮かび上がります。
なーんか、ヤな感じ。

が、自分の特性を知り、自分の強みをうまく生かすことで
自分の思い描く人生を生きられればいいのかな、と思います。


こういう特性が生かせる天職って、いったい何なんだろう??? 

とりあえず、この特性を見る限り、
「金持ち母さん道目指してまっしぐら」的方向性は、
間違ってないような気がします。
 
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※※※今回の記事には、心理的瑕疵についての生々しい描写が登場します。苦手な方はアクセスをお控え下さい。※※※


昨日は、私がウォッチしていた競売物件の開札日でした。

GWに裁判所&現地調査に出向き、
住民票も入手して
入札する気満々だったのですが、
今回は訳あって入札を見送ったのでした。

私は、競売サイト(http://981.jp/)に
東京・神奈川・埼玉・千葉・徳島、で
お気に入り登録しており、条件に合った物件が
登録されればメールが飛んでくるように設定してあります。

(このあたりの使い方は一般ポータルサイトの
条件登録と同じです)

今回は千葉県成田市の物件で、
売却基準価格は83万円。

通常、100万円以下の基準価格だと、
・ダブル心理的瑕疵
(ダンナ様が自殺して、その後奥様が後追い)
・恐怖の死亡後そのまま物件
(大荷物そのままのゴミ屋敷の中に、
 元所有者がお亡くなりになった後のシミが
 付着した布団がそのまま残されている、
 元所有者が中で練炭自殺した車が
 ご遺体を運び出した後そのまま放置)
などなど、かなりハードルの高い条件の物件が
多いです。


以上の情報は、 
・物件目録
・現況調査報告書
・評価書
と呼ばれる、いわゆる「3点セット」に全て記載
されてますので、競売に興味のある方はまず
先ほどの981.jpの会員(無料)に登録して、
気になる物件の3点セットを片っ端から
読んでみることをオススメします。

ただし、売却基準価格が安かろうとも、その値段で
落札されるわけではないので、利回り計算の際は
サイトに載っている利回りは鵜呑みにしてはいけません。

 今回の物件は、83万円という売却基準価格でしたが、
なんとまともな賃借権の賃借人付。
(競売物件では、婚姻関係を解消された元配偶者様とお子様、
 年老いた親御様、関係のよく分からない親類縁者、など
 賃料を払っていない「使用借権」の占有者もよく登場します)
 

賃料5万円+管理費5千円できちんと更新もされており、
法定耐用年数切れかかってますが、平成築。
空港第2ビル駅から約8kmも離れており、バス便もない、
ということで私も現地調査時はタクシーで行きましたが、
ミニミニ分譲宅地といった風情で、その一画は道路も
きちんと整備されており、外観はとてもまともでした。

年間66万円の賃料が入るんだったら、単純表面利回り50%として
132万円、実質利回り30%であれば
[年間賃料×0.8÷物件価格×1.1-初期リフォーム代=30%]で、
物件価格は160万円。
(上記の計算式は、元祖サラリーマン大家・藤山勇司さんの書籍に
 何度も登場します。 ) 
参考書籍:サラリーマン大家さんのための絶対失敗しない物件選び
       http://www.amazon.co.jp/dp/4331514528

う-ん、入札価格は100万円台前半だな~
などと思っていたのですが、昨日発表された
売却結果はなんと、

売却価額(円) 3,398,000円
期間入札開札結果 売却
入札者数(人) 37
落札者資格 法人

でした・・・
( 981.jpにバーチャル入札登録すると、
 開札当日20時に売却結果がメールで届きます)

入札37件か~
しかも、約340万円か~

まぁ、この金額でも上記の計算式から算出される実質利回りは
14%ちょいだから、悪くはないかもしれないけれど、
場所が場所だし(通称「地の果て」)、
今の賃料も地域相場で考えたら今後下がるだろうし、
この利回りだったら一般市場で探す方がいいよなー・・・

というのが、私の感想です。

これまで何度か競売入札挑戦してますが、
入れたい、と思う物件は結果を見ると総じてこんな感じ
(入札件数20件以上、一般市場で探す方がマシと思える売却結果)
なので、競売市場も過熱気味なのかな、と思います。

また、魅力的な物件に出会えるといいのですが・・・

落札できる日はいずこ~ 
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