不動産投資で人生が熱くなる!/ 火の玉ガールのブログ

「不動産投資で人生が熱くなる!」 夢はどこに?それはあなたの心の中に。 未来はどこに?それはあなたの手の中に。

June 2014

昨日、5月末に契約したアパートへ
建物調査及びリフォーム見積に行って来ました。

前回のブログで見学オープンの告知をしたにも
かかわらず、誰も個別メッセージは来ず…
最後にちょろっと書いただけなんで、地味すぎて
誰も気付かなかったのかも(^_^;)

具体的な場所等を公開してなかったので、
あまりピンと来なかったのかもしれません。

決済までまだ時間がありますが、
決済後すぐにリフォーム&募集にかかる予定なので、
全てが終わったら見学会をしたいと思います。
今度は皆さま、遊びに来てね〜☆


今回の物件概要は、
・購入価格 3◯0万円 (◯は丸です。念のため)
・4室中3室空室、現況利回り13%、満室想定利回り48%(修繕費含まず)
・土地42坪、建坪32坪(1DK/バストイレ別/室内洗濯機置場有×4室)
・木造、築40年
・所有権、再建可
・最寄り駅  JR津田沼駅からバス15分、バス停から徒歩4分
・近くに小学校、大学2校あり
・駐車場なし。近隣月極駐車場(空きあり)まで20m
空室3室は散らかってますが、スケルトンリフォームするほどでもなく、
バランス釜のお風呂はプロパンガス会社さんにお願いして総取っ替えの予定。


昨日はハウスクリーニング屋さんに内装を、
建築士さんに外装と基礎の補修を、
プロパンガス屋さんにお風呂リフォームを、
それぞれ現場検証していただいて、
見積を出していただくことになりました。
あんまりにも安く購入できたので、
今すぐ取り壊さないといけないくらい
基礎が傷んでいたらどうしよう、
とちょっとおっかなびっくりでしたが、
まぁ、「補強」ではなく「補修」レベルで
どうにかなりそうだったので、まずは一安心。
手持ち資金と相談しながら(今回は全額現金購入の予定)、
費用対効果を熟慮して取り組みます。

見積が上がって来るまでの間、自分で用意する部材や
モデルルーム用の家具、家電、販促用品を発注して、
戦闘態勢に備えるつもりです。

せっかく爆安で購入できたのですから、
修繕費もできるだけ抑えて
管理会社さんや入居者様がビックリするくらいの
魅力的な家賃&ステキな部屋に仕上げたいと思います(*^^*)



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W杯、連日の熱戦、寝不足が続きますなぁ。

すっかりサッカーにモチベーションを奪われ、
更新が滞り、申し訳ないです。。
あと3週間お待ちください。。。

それにしてもJAPAN、残念!!!

あとは贔屓にしているオランダを
全力で応援しよう。



昨日は全国の大家さんが一堂に集まる
大宴会に行って来ました。

いやー、熱い人多い!!

2代で事業&貸家業をやってやっしゃる親子に
お会いしまして、娘さんと息子さん(まだともに20代)
のお父さんに対する尊敬の念と愛情が伝わって来ました。

こういうの、いいなぁ〜。

私の人生最後の目標は(決して夢ではない)、

・都庁もしくは森ビル(なみの商業ビル)を買って運営する。

・ITを使って生まれ故郷に全国から人を呼び込み、
一大産業都市にする。


の2つです。

残りの生産年齢20年間で間に合いそうにないので、
息子15歳から事業パートナーにしようと、
せっせとビジネス教育仕込み中なのですが、
実際に親子で一緒に事業をしている方にお会いすると
とっても勇気が湧いて来ます。

そういえば、今朝の「花子とアン」の
村岡印刷さんも父子(兄弟)で一緒にやってたなぁ。

タイトルの「2700億円の男」は、もちろん息子のこと。
最近オープンした虎ノ門ヒルズの負債額が2700億と
日経新聞に出てました。
私の目指す取得額はこれなんだと、
その記事を見た瞬間から息子の顔を見るたび、
2700億円の塊が脳裏に浮かびます。


「NEW◯◯プロジェクト」は、私の生まれ故郷の名前から。
◯◯にどんな言葉を入れようか、
まだ思案中ですが、候補を考えるたびにワクワクします(((o(*゚▽゚*)o)))

人生実質生産稼働できるのはあと20年ちょっとしか残ってないのだから、
全力でやり切らねば!

今はちょっとサッカー観戦に時間と体力取られすぎですから、
(でもやめられない!)
決勝戦後にフル稼動しないとね。

まずは、今週末日曜日、空室率75%・現況利回り13%アパートの
リフォーム見積と現場検証に行かなくては。。


※このアパート(現況のまま)をぜひ見てみたい!
という方いらっしゃいましたら、私がお会いしたことがある方限定で
個別にメッセージ下さい。
現地住所をお知らせしますので、よかったら効果的なリフォームに
関する有用なアドバイスお願いしますm(_ _)m
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連日サッカー観戦のため、
全員が超早起きの我が家。

今日ももちろん3人で大騒ぎしながら応援してたさ。
絶体絶命の無敵艦隊・スペインを。

いいところなく、沈んじゃったねぇ。。。

ここでの教訓は、
前評判とかオッズとか、ランキングとか
過去の実績とか、そういった全ては
今、目の前の試合の勝敗を分ける要因には
ならないんだということ。

敵を知り(敵のプレーを研究し尽くし)、
己を知り(自分の強みを活かし)、
あきらめず、勝利を確信して全力で闘い抜いた
チームが勝利を手中に収めてるな、と感じます。

そのチームが持つポテンシャルは、
やってみるまで誰にも見えないんだな。


まだまだ続く熱戦、しばらく寝不足の日々が
続くことは必至です。



ところで、昨日は注力していたある競売物件の
開札日でした。

バーチャル入札に登録してましたので、
夜の20時に開札結果メールが届きました。

今回は私ではなくて、身内が入札していたのですが、
なんと事前に聞いていた入札予定価格(基準価格以下)で
落札されてるじゃありませんか!
しかも入札者は1人だけ。法人入札なし。

やったね!

私も過去数回競売入札しましたが一度も落札できた
ことはなく、今回が初めての身近な落札結果です。
おめでとう(≧∇≦)

実はこちらの物件は過去一度200万円台で
競売にかけられていたのですが入札者がおらず、
一度流れて再度半額近くに基準価格が下がって
再登場した物件でした。

比較的新しく、田舎で災害警戒区域ではありますが、
その地区の中では交通至便、外観もイケており、
大きな車庫付きで建坪約40坪。

ただし、中はゴミ屋敷そのもので、心理的瑕疵付の
事故物件である可能性も高かったため、
入札するには勇気のいる物件だったと思います。
(その後、本人の現地調査でのご近所さんへの聞き込みにより、
事故物件の可能性は否定されました。)

私の見立てでは、権利関係はそれほど複雑ではなさそうですので、
ゴミ処分とクリーニングさえしっかりできれば、
すぐに落札価格の5〜6倍くらいの価値にはなると思います。

自己所有目的での入札でしたので、
自分の身に付けた知識が少しでも役に立てるのなら、
全力でサポートしたいと思います。

もしかしたら、周りの人には理解され難い物件かも
しれませんが、私にはその価値がはっきりと見えます。

応援するよ、⚪️⚪️さん*\(^o^)/*
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毎日最低1試合はサッカー観てるもので、
不規則投稿になってしまい、すみません・・・

しかし、眠いzzz
時間が足らん~~~~


先日は英治出版さん主催の
『「子どもの学び」の未来を考える』
というトークイベントに参加して来ました。

以前から、英治出版さんの本はよく読ませて
いただいており、「子どもの教育」に関して
並々ならぬ関心のある私、Twitter上でこの
イベントのことを知ってすぐに申し込み。

3名のゲストスピーカーの方をどなたも存じ上げず、
具体的な内容も全く分からないまま、
当日会場に足を運んだのでした。

(#eplabで当日の様子がたくさん投稿されています。
ご興味のある方はぜひTwitterを覗いてみてください)

タイトルの「セレンディピティ」というのは、
「思いがけないものの発見」とか、
「意味のある偶然の出会い」という意味で、
「偶然を捉えて幸運に変える力」
などとも言われていますが、
今回は本当にセレンディピティを引き寄せたな、
と感じています。

10分間のプレゼンテーションで会場の全ての人を
虜にした25歳の税所篤快(サイショアツヨシ)さん、
私は結構フットワークは軽い方だと自負してましたが、
あなたの行動力の足元にも及びません。

本当に、自分がどれだけ動けてないか、
心の底から思い知らされました。

ものすごくパワフルな人に会うと、
エネルギーを貰ってモチベーションが上がる一方で、
できてない自分と比べてしまって落ち込んだりもします。

そんなときは決して焦らず、自分のイケてない欠点は
認めた上で、今の自分にできることを精一杯やる、
それもすぐに行動に移す、しかないんだよな、
と心を新たにしました。

全くの偶然が引き寄せてくれた今回の出会いに感謝。

著書も思いが溢れていて、
本当に素晴らしく、通勤電車で読んだら泣きすぎて
大変でした。。

↓めちゃオススメ!ただし、人前で読まないでください。号泣するから。



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もともと1回の徳島行で決済を済ませられるはずが、
契約日が延びたことにより、
もう1回現地へ飛ばなきゃいけないことになりました。

ダンナは不規則勤務のため、
息子を置いて私1人で帰省、というのも
1泊以上となるとリスケジュールも大変です。

ダンナが1ヶ月間に取れる希望休の日程は3日と
決まっており、4月は私の誕生日があるので、
その前後に家族旅行に行こう、と計画しておったのですが、
今回の決済日変更により、そこで希望休を使わなければいけなくなり、
旅行自体が延期に・・

息子もすでに小学生になっており、
2か月連続で2人分の旅費をはたいて
徳島行、というのは金額的にも負担が大きいため、
4月の決済は私1人で、ゼロ泊3日(金曜夜から
日曜朝にかけて、往復夜行バス利用)の弾丸ツアーに
することにしました。

(当初想定よりも、余分に1回旅費が発生することに
なってしまったため、仲介業者様と相談して、消費税増税分+αで
10%近く仲介手数料を引いていただくよう交渉しました)

アラフォーの体には4列の夜行バスなんて
キツすぎて眠れないので、1ヶ月前の発売日に
2列シートの高級夜行バスチケット入手。

↓ こちらのPart3で紹介されている個室仕様の高級バス。


(マーケティング成功例3 海部観光『マイ・フローラ』の勝因を徹底分析) 


さて。その前に3月の契約です。

いよいよ契約当日。
お会いした売主様は、一見穏やかな紳士風。
これまで運営や修繕履歴などについてもできる限り
詳しくお伺いし、事前の懸念をよそに和やかに
契約は終了しました。

終了後、売主様はさっさとお帰りになったのですが、
その前に売主様「決済はできればもっとはやく、4月6日ころに
できませんか?」と一言。  

私「申し訳ありません。遠いもので、もうすでに12日でチケット手配して
あるのです。(あなたが4月10日以降、とご指定なさったから!)」
とにこやかに申し上げまして、日取りはそれで決定となったのですが、
その後が更に大変でした。


決済日の指定は売主様からあったこともあり、
敷金の件はもうすっかり納得されたものと思っていたのですが、
甘かったです・・・
契約後に仲介業者様から渡された
「決済残金のご案内」の中に、固定資産税の日割り金額と
司法書士先生の登記手数料、売買価格から手付金と敷金を
引いた金額は記載されていましたが、
肝心の日割り家賃が書かれていません。

この時点では「書き忘れかな?」くらいにしか思ってませんでしたので、
仲介業者様に「日割り家賃分足して、最終決済金額教えて下さいね。」と
一言申し伝えましたら、
業者「あ、すみません。書き漏れました。売主様と最終確認して後日連絡します」と。


その後、東京に帰った私のもとに
またもや決済日前日になって衝撃の電話がかかってくるのです。


しかし、長いな!この話。

まだまだ終わりませんので、この続きはまた後日・・・


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