不動産投資で人生が熱くなる!/ 火の玉ガールのブログ

「不動産投資で人生が熱くなる!」 夢はどこに?それはあなたの心の中に。 未来はどこに?それはあなたの手の中に。

June 2014

徳島アパート付戸建、
いよいよ契約の日取りが近づいてきました。

地元に住む家族に現地調査と写真撮影、
募集業者への聞き込みをお願いし、
できれば契約・決済どちらか1回だけの
現地行で決着したい、と考えていた私。

売主様に了解を得て、2月末に両親に契約代理を
お願いして、私は息子と一緒に3月春休みの
三連休に決済のために帰省する、というスケジュールで
進めていました。

その間、あれやこれやと仲介業者様とは
やり取りしておりましたが、
契約時の最終持参物についての案内が
一向に来ず、敷金についてはやはり
184000円のうちの44000円しか引き継ぎたくない、
とゴネているご様子。

私「敷金は入居者様にお返しするべきものなので、引き継ぐのが当たり前です。
それを引き継げないなら、実質その分買主が負担しなければならなくなるので、
この金額分の値上げには応じられません。敷金の引き継ぎができないのなら、
その分の売買価格を引いて下さい」 (←結局同じことですけどね・・・ )
とお話ししました。

で、結局契約2~3日前になって、
業者「その提案を受け入れますが、それだったら4月分の家賃は自分が
取りたいので、決済は4月10日以降にしてほしい、と売主様がおっしゃっておられます」
との電話が。

もうすっかり両親にも話をつけて、こちらから委任状の写しも
業者に送ってあるのに、直前になって契約日変更を言い出すとは・・・

私「もう3月3連休の帰省チケットは手配済なので、その日にちは
動かせません。では、2月末の代理契約をなしにして、3月に契約、
そのときに4月の決済日を決める、ということでいいですか?」

ということで、契約日は3月に延びたのでした。


これまでのやり取り、また今回の言い分で
かなり個性的な売主様であるということはわかっていたのですが、
先ほどの仲介業者様のセリフ、
「4月分の家賃は自分が取りたいので、決済は4月10日以降にしてほしい」
の中に、私も業者様も気付かず
見過ごしてしまった盲点がもう1個あったのです。

この時点で気付いて指摘おくべきでした。。。

「4月分の家賃を売主様がすべて取るなら、決済は5/1以降になるんじゃないですか?」と。

だんだんと暗雲が立ち込めてきたこの契約、
続きはまた後日。







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徳島アパート付戸建、いよいよ契約書のチェックです。


『不動産契約条項』・・・ふむふむ、こちらは大方
ひな形を使用してますので、特に特筆すべきことは
見当たりません。


要注意は『特約条項』です。

なになに?

「売主は、当該物件入居者の敷金(44,000円)及び建物賃貸借契約書、
全室の鍵を取引時に買主に引き渡すものとする」

売買契約書と一緒にもらっていた建物賃貸借契約書を
見ますと、戸建1軒+アパート2室全て「敷金 2ヵ月」と
なっておりまして、計算すると184,000円になります。

なぜ、”敷金44,000円”なのか?
仲介業者様に確認したところ、
「売主様がおっしゃるには、確かに敷金は184000円ですが、
 リフォームその他にお金がかかったので、44000円しか
 引き継ぎたくないということです。」 
という回答が。

私「じゃ、現入居者様が退去するとき、私も引き継いだ分の金額しか
  お返ししなくていいってことですか?
  賃貸借契約書の中身を引き継ぐんだったら、返さないといけない分は
  きちんとお渡し下さるよう売主様にお伝え下さい。」
と突っぱねて返事待ち。

さて、次の難問。

「区域区分」は「都市計画区域外」
「接道道路」は「私道」で幅「3.9~4m」

・・・うーん。私の記憶では、
「建築基準法上の道路(幅4m以上)に2m以上接道していなければ
 再建築はできない」というのが基本中の基本であったはず。
しかも、今回の「私道」の種類は何なのか?

仲介業者様に確認したところ、どうにもよく分からないご様子。
「私道」の持ち主(登記簿謄本によると、この私道に接している
お宅とは全く関係のない場所に住んでおられる一個人が持ち主と
なっており、この私道に接しているお宅の方は誰ひとり持分を
持っていない。)は辛うじて分かったものの、私道の種類はよう分からん。。

(どうやら、これまで道路の種類を聞かれたことなど一度もなかったようです。
 どんだけのんびりしてるんだΣ(´д`;)

ということなので、建物の建つ市役所の土建課に電話で確認。

すると、そもそも「接道義務」というのは、
「都市計画区域と準都市計画区域内だけで存在し、
都市計画区域外では接道義務はない」
と言われ、よって私道の種類や持分どうこうも、
再建築にあたっては関係ござらん、という回答でした。

首都圏で不動産取引を行う際は、
真っ先に接道状況を調べますので、
にわかには信じられませんでしたが、どうやら本当らしいです。

で、この地域では戸建に準ずる建物(長屋など)は、
相当大きいものでなければ建築確認も不要、
ということだそうで(今回の戸建及びアパートは確認不要の条件に
当てはまってました)、この問題も一応解決。

他には
「境界線は売主が確認すること」や
「瑕疵担保一切免責」などの条件が付されてますが、
土地値はべらぼうに安い地域ですし、
津波や水害からは遠い場所で、
かつ擁壁(推定数百万円単位)はしっかり造っていただいてたので、
5年で投資資金回収できれば恩の字、と考えて
その条件は飲むことにしました。



さて、敷金の回答がどう返ってくるのか。

あとは売主様のお返事を待つのみです。。



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つい始まりました。世界のサッカーの祭典!

すっかり油断してましたが、
なんと日本時間本日5時から開幕戦じゃあありませんか。

会場は開催国ブラジルのサポーターで真っ黄色、
声援が地鳴りのよう*\(^o^)/*

のっけからオウンゴール お会場は荒れてますなぁ。。



ダンナと息子の影響でサッカー好きになったわけではなく、
ワールドカップは1998年から熱心に観ています。
(ちなみに当時は中国留学中)

・・・などと書いていたら、スーパースター・ネイマールの
スーパーゴール。

いやいや、盛り上がってますなぁ(^O^)/


ふだんブログを書いている時間に
こんなに楽しいイベントあったら、気もそぞろになりますって。

ということで、しばらくは不動産ネタよりサッカーネタが
上回ってしまうかもしれません。
興味のない方、ごめんなさい😞


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毎度の話題で恐縮ですが、私は本と大親友。
不動産以上に興味のある分野である「子どもの教育」について、
とても印象に残る詩がありましたので、紹介します。



  子どもの話に耳を傾けよう。

きょう、少し
あなたの子どもが言おうとしていることに耳を傾けよう。

きょう、聞いてあげよう、あなたがどんなに忙しくても。
さもないと、いつか子どもはあなたの話を聞こうとしなくなる。

子どもの悩みや要求を聞いてあげよう。
どんなに些細な勝利の話も、どんなにささやかな行いもほめてあげよう。

おしゃべりを我慢して聞き、いっしょに大笑いしてあげよう。
子どもに何があったのか、何を求めているかを見つけてあげよう。

そして言ってあげよう、愛していると。毎晩毎晩。
叱ったあとは必ず抱きしめてやり、
「大丈夫だ」と言ってやろう。

子どもの悪い点ばかりをあげつらっていると、
そうなってほしくないような人間になってしまう。
だが、同じ家族の一員なのが誇らしいと言ってやれば、
子どもは自分を成功者だと思って育つ。

きょう、少し
あなたの子どもが言おうとしていることに耳を傾けよう。
きょう、聞いてあげよう。あなたがどんなに忙しくても。

そうすれば、子どももあなたの話を聞きに戻ってくるだろう。


自分を最高に活かす―自己発揮の成功哲学
デニス・ウェイトリー 著



子どもの教育に興味がある、と言いながら
これがなかなかできんのです。。

不動産業者さんの話はいくらでも聞けるのに、
なぜ自分の子どもの話をじっくり聞いてやることができんのか。。

「今忙しいから、あとでね~」

1日何回このセリフを子どもに向かって発しているか。



「これではいかーん!!」

と猛省して、昨夜はじっくり聴いてみました。


すると、「もしも5つの願いが叶うとしたら」というお話が始まったのです。


息子の願いとは・・・

1. 将来大金持ちになりたい
    ↓
 母「大金持ちってどんなイメージ?」
 息子「みどり(=資産)がたくさんあって、働きに行かなくてもみどり(=権利収入)がいっぱい入ってきて、
     家族や好きな人とずっと一緒にいられること」
 母「(ほーほー。なかなかいいイメージやね)どうして大金持ちになりたいの?」
 息子「お金がたくさんあったら困ってる人を助けるとか、人の役にたてるから。
     たとえば、足が悪い人に車いすを買ってあげるとか。」
 母「(ふむふむ。本気でそう考えてるなら大したもんだ)そうだよねー!人の役にたてるって、
   人生の中で一番やってうれしいことだよね。そういうふうに考えられるなんて、えらいねー。」
     

2. 千葉と徳島のおじいちゃんおばあちゃんにずっと元気でいてほしい。
   ↓
 千葉(父方)の祖父は、数年前に大きな病気をして以来、
 体調があまりすぐれません。息子はそれを心配しており、
 実家に行くたびに「おじいちゃん、元気になってね」と言ってるので、
 一番身近なお年寄りである自分の祖父母に、いつまでも元気で
 いてほしい、と願っているようです。
 

3.おもちゃがたくさんほしい
   ↓
 まだ小2なんだから、これが普通のねがいごとだと思います(´∀`)
 母「おもちゃって、特に何がほしいの?」
 息子「妖怪ウォッチ!」
 ・・・ふーん。そうなんだ・・・


4.将来キレイなお嫁さんと結婚したい
   ↓
 決して「お母さんみたいな」じゃなくて、「キレイな」ってとこが
 私的にツボ( ゚∀゚)アハハ八八ノヽノヽノヽノ \ / \/ \
 ここに男子の本音を見たって感じ。


5.ドラえもんがほしい
   ↓
 息子「だって、何でも願いをかなえてくれるじゃん!」
 って、アンタ欲張りすぎでしょ(≧ヘ≦) 


いやぁ、しかし、話は聴いてみるもんですなぁ~。

「息子の願い(夢)について話し合う」ことが、
こんなにオモシロイとは、今日の今日まで気付かなかったよ。

また聞いてみよう。





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買付申込書が先方に届いたことを確認した後、
さて、次は現地調査です。
( ↑ ふつうは順番逆なんですけどね~)

時期は2月、本業では旧正月まっただ中で結構忙しく、
なんせ遠いので、すぐに行って帰って来れる距離でもありません。

そこで、妹夫婦にアルバイトとして現地調査の依頼をしてみました。

快くOK回答 ありがと~~~

調査の内容は、

・現場に行って外観と周辺の写真撮影
・近くの賃貸専門不動産会社数社に立ち寄って、
 家賃相場・募集条件・賃貸需要のある年齢層などの聞き込み
 まわりに同じような賃貸用アパートがあるか?広さ・間取り・家賃は?
・周辺環境調査(小学校、中学校、病院、スーパーマーケットなどが近くにあるか?)

といったところです。

その後、素晴らしい報告書付のメールが届き、
それを見ながら地元の募集管理会社の方とお話し、
(結局こちらの業者様に募集・管理をお願いすることになりました)
更に実父にも現場を確認してもらって、
最終的に購入することと相成りました。


不動産購入にあたっては、通常買付が受理されたら
契約日(1週間後前後) → 決済日(その1か月後前後)
と2度売主様と顔を合わせるのが普通なのですが、
今回は遠いので、契約に必要な書類はすべて事前に
送ってもらって、代理人(実父)をたてて契約、
私が実際に行くのは決済だけ、ということで話がまとまりました。


・・・の予定だったんですが、これもまた二転三転あるのです。。

現地調査に始まり、契約代理(結局は流れてしまいましたが)、
看板屋の紹介&設置、共用部分の清掃、浄化槽維持費の集金、
などなど、地元に住む家族には本当にいろいろ色々お世話になってます。

(これら全て契約書を作って、相当分の報酬を支払うことにしています)

年に1~2回は地元に帰省するので、その時に物件の見回りもできるし、
家族と不動産の話ができるのが何より楽しいです
(楽しいのは私だけ!?かも


次回は、ツッコミどころ満載の契約書チェックから
徐々に売主様の実態が明らかになっていきます・・・




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