不動産投資で人生が熱くなる!/ 火の玉ガールのブログ

「不動産投資で人生が熱くなる!」 夢はどこに?それはあなたの心の中に。 未来はどこに?それはあなたの手の中に。

September 2014

先週末、お仲間の皆さまの熱ーい愛に支えられて
完成したMyアパート


リフォーム前からインターネットの募集サイトに
いくつか掲載していたのを、写真・募集条件をせっせと入れ替えて
おったところ、昨夜さっそく問い合わせが・・・


マジで!?はっや!!!!!オオーw(*゚o゚*)w
とりあえずでも載せといてよかった~~~!!


みなさん、本当にインターネットで部屋探ししてるんですね。

(自分も売り物件ネットで探してるから当たり前か)



問い合わせっつっても、すっごい短くて

「家具家電付きで初期費用全部でいくらですか?」

みたいな会話をチャットみたいにやり取りする、
って感じで、ホント、最近の若い子ってLINE世代ですね~

(オバちゃんメール世代で慣れてないから、いちいち説明が長いンす)


「来週29日(月)に現場行く予定なんで、よかったら内見来ませんか?」

( ↑ ウチの両親、孫の運動会で上京するんで、現場見せてやろうと思ってます。
   そう、あのモノ屋敷110万円を落札して自分で蘇らせた凄腕の実父です。
   アフター見られなかった人、お暇でしたら見に来ていただいてもいいですよ^^)


とお誘いしてみたら、その日は仕事・・・ってことなんで、
募集お願いしてる管理会社の連絡先が掲載されてる物件URL送っときました。

「初期費用を抑えたい」ってことなんで、
フリーレントなどを組み合わせて、あれこれ提案。。


さて、どんな反応が返ってくるか楽しみです


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埼玉上福岡戸建、貸せるかも or 売れるかも。

と、ドキドキしていた3ヶ月の超短期退去のMy戸建。

ウチコミ!経由で退去日に内見の申込が入り、


「頼むよ~!決まってくれ~~~!!」

と念を送っておったところ、
見事、入居お申込みをいただきましたー

パチパチパチ

これから保証会社の審査を通していただくのですが、
通れば今月末からお入りいただくことに。
(9月末まではフリーレントにさせていただきました)

お申込みは学生さんで、ご友人と2人で住める
戸建を探していたとのこと。


これで決まれば空室期間は1週間!!
嬉しいよ~!ありがとう!


ワタクシ、これまでずっと表に出ない黒子大家だったのですが、
最近考えが変わってきました。

津田沼アパートでは、ビフォーの状態で募集管理会社3社に
管理と募集を断られ、今入っていただいている1室、止む無く
自主管理にしたのですが、現地に行くたびに入居者様には
ごあいさつさせていただいてます。

で、今回。

「ウチコミ!」は、大家直接募集サイトなので、
借主さんから物件の質問や内見申込があった場合は
大家に直接リクエストがメールで飛んできます。

で、あれやこれやと事前にお話してるので、
内見のときに初めて会ったような気がしないんですよね~。

メールやチャットって、その人の人柄がモロ出るじゃないですか。

なので、前から知ってる人みたいに安心というか。

こちらの埼玉戸建の前入居者さんも、管理会社が間違えて
私の携帯電話、入居者さんに伝えてしまったことから、
間に管理会社入ってるにもかかわらず、私に直接電話あったりして。
(※管理会社入れてる意味ないやん('A`|||))

でも、何度も話すうちに入居者さんと仲良くなって、
いいことも悪いことも、率直に話していただけるようになったので、
結果的にはよかったと思います。

おかげで、前入居者さんから聞いていた問題点は直す、
もしくは直すのが難しい点については、新入居者さんに
最初からデメリット情報として伝えておく、などの
コミュニケーションが取れますので、後から

「聞いてないよ!」

「こんなはずじゃなかった・・・」

と、がっかりされて退去につながる、という危険は回避できる
可能性が高いと思います。

今回、ご入居決定の暁には、初の自主管理にしてみようと思います。

自主管理で何が嫌って、

① 毎月の家賃入金確認
② トラブル時の緊急電話対応、その後の応対

主にこの2点がネックなので、

①に関しては、賃貸契約時に保証会社経由で家賃毎月
振替手続きを取ってもらう、
②は、大家加入の火災保険に24時間緊急トラブル対応の
サービスがついているので、緊急時にはそちらに電話してもらい、
緊急でない不具合修理は、懇意にしている内装屋さんに
その都度お願いする、
という手順でチャレンジしてみます。


この日、入居希望の学生さんとかなりおしゃべりしましたが、
学生さんで戸建探してる子、けっこう多いんですって。

私、この埼玉の戸建購入したとき、入居付依頼をお願いに
回った募集管理会社数社に

「この間取りはね~。若い人無理だからお年寄りがいいんじゃないですかね」

と言われました。

でも、実際はお年寄りの方は足が悪い方が多いので、
階段が苦手だから平屋がよくて、更に駐車場必須、
などの理由であまり反応なし。

私も、まさか学生さんが戸建を希望してるなんて
ぜーんぜん知らなくて、もちろん募集する管理会社も知らない。

で、当の学生である入居希望者さんは、

「どうせ(募集会社に)言っても、(戸建を)紹介してもらえないだろう」

と思ってたんですって。



大家・入居者、両方にニーズがあるのに、お互い無知なせいで
出会えない、って本当にもったいないですよね!

聞けばこちらの学生さん、大学が西武沿線上
(つまり、今回の物件と沿線違います。それでもいいから戸建がいいって!)
にあって、周りの友達に

「一軒家に引っ越すかも」

と話したらめっちゃくちゃ羨ましがられたそうで、
同じようなスペックの戸建あったらすぐにでも引っ越したい!
って学生さんはワンサといるそうです。

駐車場がなくても、田舎でも、
古くても、おしゃれじゃなくても、
駅から歩ける範囲で、そこそこ広ければ(40㎡以上、2室以上)、
需要は思った以上にあるようです。

東武東上線沿線、西武池袋線、西武新宿線、
などなど、どの沿線でもいいですが、
戸建なんだけど意外と埋まらない・・・
と思ってる大家さん、いらっしゃったら
家賃を下げる前にとりあえず、

ウチコミ!

に「学生さん、大歓迎!!」等とアピールして
掲載してみてはいかがですか?

(私も、今回掲載するにあたって以前より1割弱家賃を上げて
 募集させていただきました)


今回お申込いただいた学生さんの同じ大学に通う友達は、
戸建志望者めっちゃいるらしいです。


「学生さんて、すぐ出ちゃうんじゃ・・・」

って心配される大家さんもいらっしゃるかもしれませんが、
イマドキの学生さん、横・縦のつながり、
めっちゃあります。

自分が出た後、後輩さんに紹介してくれて
そのまま引き続き住んで下さる可能性も
すごーく高いので、私は侮れないと思ってます。


とにかく、空室を埋める可能性が1%でもあると思えば
なんでも試してみることです。

私も、自分が全面に出て入居者さんと
対面してみたところ、思わぬ発見&気付きがありましたよ



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我が家の株式投資は、私個人の資金(←こちらは主に不動産へ流用)以外の
余裕資金からの『現物』投資が基本です。

優待と配当を目当てに、独自の基準で選んだ銘柄を1単元(だいたい100株)ずつ
ひろ~く、うす~く持つように心がけてます。

株は不動産と違って、勉強のタネはほとんど本なんですが、
ピーター・リンチさんが大好きなので、
今回はこちらを読了。

 ↓ ↓


このなかに、

「その店が気に入るということは、その店の株を好きになる可能性があるということである」

という、法則が登場します。

ピーター・リンチさんは
家族でとある巨大ショッピング・モールへ買物に行って、
そこで家族が一番にどの店に入るのか、
一番人気があってにぎわっているのはどの店か、
などを観察して、成長株を見つける、
というようなことが書かれています。

私にとってTwitterやfacebookは、正に今話題になっているもの、
旬なもの、人気のあるものを見つけるショッピングモールです。

昨年のヒット商品番付東の横綱を獲得した、「セブンカフェ」。
まだコンビニコーヒーが全然メジャーじゃなかったころ、
何人もの人が「セブン○レブンのコーヒーおいしい」、「スター○ックスよりうまい」
のような内容の投稿をしているのを目にしました。
「金の食パン」についてもしかり。

毎日そのような情報を見ていたにもかかわらず、その頃に
セブンの株を買わなかった自分は何という愚か者よ・・・


とまあ、こんな感じで多くの人の話題に上るということは、
それだけ多くの人が利用している(=購入している)ということで、
たくさんの人が買えば売上が上がる
→長期的に見て株価が上がる、という法則にたどり着くのです。


ちなみに、話題の「妖怪ウォッチ」。
始まった当初からこどもたちの間で大人気。
うちの息子もすぐに夢中になって、毎週放送を楽しみにし、
気がつけば歌ったり踊ったりしてました。


全米ナンバーワンといわれるファンド・マネージャーも
同じことを推奨してますので、周りの人や家族からの
買いのサインを見逃さないようにしたいものです。



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昨日、おとついと、ワタクシの最新仕入物件
御年45歳の元・オンボロ
『津田沼アパート』、アフター見学会やりました。


ご参加いただいた皆さま、本当にお疲れ様でした&ありがとうございました!!!
その数なんと、20名超。
ビフォー見学会を上回る熱気でした。


見学会というより、完全に現場です。現場。

かつみんさん、詳細レポートありがとうございます!)


たくさんの大家仲間の皆様のご協力をもって、
こーんな感じに厚化粧しちゃいました。

Before
↓ ↓ ↓

2014-09-21-19-31-15

After (外観)
↓ ↓ ↓
2014-09-21-19-34-03

After (内装)
↓ ↓ ↓

2014-09-21-19-28-43

(誤解なきように言っときますと、建物基礎+外装+基本内装は業者様に発注。
 屋根の防水塗装工事、鉄骨階段直し含む。
 主に内装の飾り付け-厚化粧-をDIYしました)


「生きて行くのに関係ない」リフォームを施さなければ、
家賃は3万円台前半。

この部屋のコンセプト、
「モテたい男子が女子を呼びたくなる部屋」
であれば、1万円近い家賃UPが望めます。

優待大家さんウマいこと表現してくださっております。

生きていくのに必要なくとも女子を呼ぶには必要なのです。
(そして収入増のためにも・・・)

今日、お越しいただいた仲介業者様に
「4万+共益費2000円、家具付きプランで+3000円どうすか?」
と、ドキドキしながら聞いてみたところ、
「全然イケますよー!」
と、力強いお言葉。
やった!

希望家賃で満室達成できれば、
諸経費+リフォーム代込の
実質利回りちょうど30%
(表面利回りなら53%。もう直しちゃったからこの数字意味ないけどσ^_^;)

満室で、利回り10%ちょいで売り出せば
買値の5倍超。
耐震強度も増したし、内・外全面化粧も施したし、
いい感じに化けたんじゃないスか?


それもこれも、みーんな大家仲間の温かい
ご支援&熱い愛!!!のおかげです。
大感謝でございます。


借り入れがないため、持ってドル箱、
根抵当権付けるもよし、売ってもよし。


こういう物件5〜6棟持って、
あとはひたすら大好きな不動産道に邁進するのが
ワタクシの近未来像です。

(ええ。決して夢なんかじゃありません)

これから全力で満室にします!

そうそう。この日の最後、
ウチコミ!さんの企画で「ウチコミ女子」による
取材が入りました。
その様子は掲載され次第、またアップしますね^^


今回お手伝いいただいた、

山田さん

丸山さん

とらおさん

くだんママさん

松田さん

須山さん

他、たーくさんの皆々様、
本当にありがとうございました☆;+;。・゚・。;+;☆;+;。・゚・。;+;
(ほかにもブログ・facebook等に書いてくださった方いらっしゃったら、
 ぜひご申告を~!追加します^^)

助けが必要なときは飛んで行きますよ!

ぜひお声がけくださいね☆



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お得意のathome様に、

「究極のボロ屋。さぁ〜、どうです。」

と銘打って
100万円以下の戸建が掲載されましたので、
さっそく売主業者に問い合わせ。

場所は千葉県K市。

私の所有物件からそう遠くない、
ということで、昨日自己物件DIYの前に
朝4時起きで見に行って来ました。


衝撃の戸建(大きな犬小屋?)はコチラ !

↓ ↓ ↓

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2014-09-20-07-28-28

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2014-09-20-07-29-14

2014-09-20-07-29-51



いや〜、強烈ですねぇ。

リアルお化け屋敷。


建物再生可能か、自分じゃ判断できなかったので、
直しのプロに立ち会ってもらったんですが、

「上水+浄化槽接続費以外で500〜600万円だね」

とあっさり。

まぁ、アレです。

給排水設備に問題のない、もうちょっと状態の良い
モノを割安に買って、安く直し、
厚化粧して適正家賃で貸すのがよろしいんじゃないかと、
撤収決定!


最近所有物件ばかりに時間を取られて、
新規開拓行けてなかったんで、なかなか新鮮でした。


いや〜。
不動産て本当にオモシロイですね。

ほんま、やめられませんわ(^○^)


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