不動産投資で人生が熱くなる!/ 火の玉ガールのブログ

「不動産投資で人生が熱くなる!」 夢はどこに?それはあなたの心の中に。 未来はどこに?それはあなたの手の中に。

July 2015

少し前ですが、このような記事が日経新聞に出てました。


空き部屋「住人」装い詐取 「オレオレ」現金送付先に
(2015.5.13 ※有料会員限定記事)

入居契約がされてない空き部屋で、現金入りの小包を受け取る。

不動産業者に「マンションの内覧をしたい」と連絡、空き部屋約50室の住所を聞き出し、
この住所を架空名義の口座開設に悪用。キャッシュカードを空き部屋に送らせ、住人を装って受け取る。

etc・・・

「受け子」たちはいずれも部屋の鍵を持っていたそうです。


募集中の空室の場合、現地にキーボックスを置いている大家さんは
多いと思うのですが、専任ではなく、一般で募集している場合、
どこから鍵の暗証番号が漏れるか分かりませんので、注意が必要です。

物件を募集している業者さんに、入居者のふりをして空き部屋の住所を聞き出すこともできるし、
業者のふりして鍵の暗所番号を聞き出すことだって容易にできるのではないかと思うのです。


幸いにも未遂に終わりましたが、
先日とある空室物件に入居してくださった借主様。

新しい引っ越し先に家具類を購入されて配達を希望したところ、
配送業者から、

「そちらの住所は”犯罪に使われている可能性がある”として、
 警察から配送を禁止されています」

と言われた、とのこと。


このことを管理会社から聞いた私はびっくり仰天。

だって、初耳だったんですもの。
大家である自分には、そのような情報は警察から一切聞いていませんでした。

で、結局管理会社さんがいろいろ入居者様から情報を聞き出してくださり、
管理会社から警察に、間違いなく自社で賃貸付した入居者であることなどを
説明して下さって、警察立ち会いのもと、入居者さん自ら身分証明書を提示して、
配送物を受け取った、という流れになったそうです。


入居時に鍵は交換しましたし、以前のキーボックス内の鍵もそのまま
無事だったんですが、実際に受け子がその部屋で何かを受け取った、という
証拠までは挙がらなかったそうです。

ただ、「疑わしい」というだけなんですが、
入居者さんもさぞかしビックリしたことでしょう。

管理会社も都内で数万戸を管理している大手ですが、
こんな事例は初めてだと言ってました。

(数万戸の管理会社が初めての事例に保有物件10戸の自分があたってしまうなんて、
 なんとツキのないことよ・・・)

もし、これが原因で入居キャンセルでもされたらそれこそ最悪の事態でしたが、
幸いにしてそれはありませんでした。ほっ


鍵現地対応で一般募集している大家のみなさん!!!

新聞の中だけの話だと思ったら、意外と身近なところに犯罪者は潜んでるかもしれませんよ。

お気を付け下さい。


ぞぞぞーーーーーーーーーーーーっ 



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こどもだって大変なんだ!

うちの息子は性格が私にそっくり。

 「子どもは親の思うように育たない」

とはよく聞く言葉ですが、今年8歳になる息子と毎日一緒に過ごした私の感想は、

 「子どもは勝手に育つ かつ 親が思った通りに育つ かつ 子どもは親の鏡」

です。


 私は子育てにおきまして、確固たる方針があり、
子どもが興味を持てば、の前提ではありますが、

「20歳までに身に付けさせたい3つのこと」


から始まり、学校での教科書中心の学習の他に金融・経済教育にかなり力を入れております。

 生まれたときから赤ちゃん言葉で話しかけず、
何か欲しいものがあるときは、子ども自らプレゼン(?)をして、

「なぜ、それを(親が子どもに)買い与えねばならないのか」

 を親に納得させるように理由を述べよ、のような訓練を小さい頃から習慣としていました。

 そういうことを、ものごころつく辺りから普通にやっているとどうなるか、
と申しますとかなり口達者な、論理的思考を持った、
ある意味子どもらしくない子どもに育ってしまいます。

(口下手なダンナなど、既に現時点で毎回息子に言い負かされてます。)


このような子どもは、学校側からすると、とっても扱いづらいらしく、

「ダメなものはダメ」

 がなかなか通用しません。

「⚪️⚪️だからダメ」


という理由を本人が納得しないと、自分の意思で続けてしまいます。


先生ともしばしば対決(?)しているらしく、
先生側から息子の言葉遣いと態度についてクレームのお電話をいただいたこともあります…


先日、学校公開の際に仰天した先生と息子の会話。

息子 「先生って大変だよね。言うこと聞かない生徒(=自分のことか?)の相手もしないといけないもんね」

先生 「先生よりお母さんの方が大変だよ!
 (※私がそばにいたので気を遣っての発言と思われます)
 働きながら子育てしたり、とかね」

息子 「お母さんは親じゃん。(だから子どもの面倒見るのは当たり前)
  先生は"しょくぎょう"なんだから、先生の方が大変だよ!」


 
母・心「職業!!!」(爆爆爆)


これ聞いた先生、絶句の後苦笑でしたね。

小学3年生にして教師という職業に対する気遣い。

母&先生・心 「いやいや、気遣わなくていいから、そこまで分かってるなら、アンタが先生に気苦労かけないでよ!!!」


この瞬間、きっと私と先生の心中では同じことを叫んでいたに違いありません。。。

この日以来、毎日息子はがんばっとります。
言いたいことがあってもすぐには口に出さず、 

 「心の中で3つ数えて深呼吸」

 してから、ゆっくりしゃべる。

お友達には優しく。 悪目立ちしない。
などなど、気をつけること満載で日々の学校生活を送ってます。


最近は帰りに、 「ぼく、今日がんばった?」 と先生に聞いているそうです。

好きなモノに対する尋常ならざる執着心と、ちょっと周りが引くくらいの集中力、
負けず嫌いで競争心が高い、自由奔放な根拠のない自信家。

これが現時点での私の息子評です。

小3の冬休みからはいよいよ本格的に中学受験準備(=塾通い)が始まりますから、
息子の特性をよく見極めて、親ができる最大支援を行いたいと思います。
 私は2013年から本格的に投資活動を行っておりますが、目的はコレなんす。


 教育費は母にまかせろ!
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お子様がいらっしゃるご家庭では、
祖父母や親戚からいただいたお祝い金、お年玉などの
管理はどうされてますでしょうか?

我が家では、子どもが生まれた年(0歳時)に、
郵便局にて子ども名義の口座を開設し、物心つく前にいただいた
ご祝儀は、金額の多寡にかかわらず全額入金。
10万円になったら定額預金に移行。

といった感じでコツコツ貯めてました。

小学校に上がってからは、お小遣い帳をつけることを条件に
(※子供向けの「おこづかいゲーム会」などにも何度か参加)、
週1回100円のお小遣い制を始め、
お年玉やお祝いをいただくごとに、いくら貯金していくら
手元に残し、何を買うか、など子どもと相談して決めるようになりました。

小1の秋ころからは、私が株式投資を開始したのと同時に
子ども名義の証券口座も開設し、定額預金(この時点で40万円程度)を
解約し、月1万円でインデックスファンド積立開始と同時に、
通販やおもちゃ会社の株を買い始めました。


金額が限られているため、それほど大きい投資額ではありませんが、
子どもと一緒に四季報を見て銘柄を選び、
買った後は優待や配当を楽しみ、
買値から3割超上がったら売って、また別の株を選ぶ、
ということを繰り返した結果、先日子ども資産を集計してみると
約80万円になってました。

小1から小3にあがる2年の間にも、ご祝儀はポツポツいただいてますので、
単純に倍になったわけではありません。

間にいただいた金額を合わせると、元金は69万円くらいです。
69万円→80万円だと約15%増なので、全然大したことないんですけど、
その間に優待で金券類もたくさんもらって買物もできたし、
子どもにとってはお金の勉強にもなるし、
ただ郵便口座に入れっぱなしだったら増えたとしても雀の涙だろうから、
まぁよかったかなと思います。

来年4月からはジュニア版子どもNISAが始まります。
そのころまでには年間投資上限額である80万円は
貯めときたかったので、なんとか間に合ってよかったです。


子どもの証券口座を開いているのは、この2つ。

松井証券

SBI証券


松井証券は10万円以下の売買手数料が無料なので、
それが目当てで2つ開設したんですけど、
未成年口座って、大体いつも手数料キャッシュバックキャンペーンやってるんですよね・・・

(期間限定となっていても、大体延長される)

1つでよかったかも。


利幅30%程度で売買するなら、買う・売るの度に数百円取られたんじゃ、
かなりコスト高ですからね。

これが無料なのはかなり大きいです。

なんたって、息子の小遣い、週100円ですから。
1回数百円の売買手数料なんて、もったいなくて使えません


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最近またもや引きこもりがちな生活に戻りつつあるワタクシ。


投資関連のセミナー、飲み会にもほとんど顔を出さず、
ブログの更新もままならず、近況報告も怠りがち・・・

昨年けっこう派手に不動産を買い増しましたので、
落差の大きさに心配してくださる方も多いのですが、

すこぶる元気です(*・ω・)ノ


本業が忙しいのと(相変わらず中国人訪日ラッシュ凄いです)、
家族の状況が少し心配あるのとで、なるべく休みは外出しないように
してるんですの。


このところ、収益物件は高止まり状態だし、株の動きも不安定なので
単に休んでると思われても仕方ないのですが、
地味~に活動してます。


まずは、不動産関連。

申込ベースでは現状満室。
(残1室は保証会社と、もう一か所〇〇〇の承認待ち。
 契約完了したら詳細お知らせしたいと思います)

購入時に空室だった場合は、

「想定利回り」

という、全くアテにならない希望的観測満載のエセ利回りで
取らぬ狸の皮算用をしたりするわけですが、
実際入居していただけた家賃が本当の「収入」になります。

現保有物件、区分2戸、戸建2棟、アパート2棟(全10室)の
本当の利回りを算出しましたところ、以下のようになりました。
(〇は0<ゼロ>ではありません。あしからず)


合計物件価格 2〇〇〇万円
購入諸経費(仲介手数料・登記費用・取得税・リフォーム費込) 6〇〇万円
借入金 2〇〇〇万円

収入:家賃 5〇〇万円/年
支出:ランニングコスト(管理&修繕積立金、管理費、ローン返済-元本含む-、固都税、広告費) 2〇〇万円/年
CF:手取りキャッシュフロー(収入―支出) 3〇〇万円/年
経費率(支出÷収入)  41%

純利回り( CF ÷ 総購入費)  10.5%
ROE( CF ÷ 自己資金)  30.8%


ROEが3割ということは、大規模修繕での手出しがなく、
空室をできるだけ出さずに運用できれば、自己資金は約3年で回収できる計算です。

実際にはそんなにうまくいかないでしょうから、5年くらいで
回収できれば御の字です。

ここまで全て個人名義で購入してますので、
譲渡税の関係上、最低5年は保有する予定でおります。

売却時期は自己資金を回収し終わった頃に市場を見ながら、
購入価格<売値、で売り抜けられればまぁまぁ悪くないんじゃないでしょうか。

どれもこれも築古ボロが基本ですので、
収益還元からいっても積算からいっても、
これより下は考えられない、という底値で買ってる自信はあります。

これらのような、立地や築年数に難アリの物件は
賃貸付けが一番の課題ですので、決まってくれる家賃帯と
リフォームの程度が分かれば、どうにかメドが立つと思います。


満室(※申込ベースですけど)になったことで、その辺のつかみどころも
大体分かりましたし、保険も2回申請しましたので、どんなときにどの程度の
工事が可能かも何となく会得できました。


ここに至るまでには、問題入居者の対応や、
あわや詐欺師の温床にされそうなヒヤリ場面もありましたが、
なんとかなってます。(←このあたりはまた後日発表)

今後は安定経営を目標に、しばらく運営してみようと思います。


ちなみに・・・
所有物件中、唯一の全額自己資金で購入した
千葉県F市の3〇〇万円アパートは、リフォーム代・税金等
全ての取得費を含めての純利回りは26%でした
単純に物件価格÷募集賃料の想定利回りだったら53%()なので、
約半分ですね。これは借入無なので、純利回り=ROEです。
全然大したことなかった



次回は子どもの金融資産運用について、書いてみようと考えてますので、お楽しみに



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