不動産投資で人生が熱くなる!/ 火の玉ガールのブログ

「不動産投資で人生が熱くなる!」 夢はどこに?それはあなたの心の中に。 未来はどこに?それはあなたの手の中に。

March 2016

不動産大好きっ子のワタクシですが、
なかなか食指の動く物件に出会えないため、
ここ1年くらいはひたすら種銭作りに励んでおります。

一番楽しく、家族の理解を得やすいのが株式投資なのですが、
今年の1~2月の乱高下には本当に肝を冷やしました

株式投資を始めた2013年からずっと、
オリジナルのExcel表で取引履歴を記録しているのですが、
2016年は最初の2ヶ月で昨年1年の売買額を超えました

NISAの『今年から20歳以上は1人120万円迄』
の枠を2ヶ月間で2人分(私+配偶者名義)をすっかり使い切っちゃいました。

そして、そのほとんどを3月上旬の日経平均17000円ラインで売却。
日経平均15000円時に仕込んだ銘柄が多かったので、
それなりに利益は出せましたが、動かした額から利回り換算すると、
全く大したことない

現在の保有額は2015年初とほぼ同額の地味~な内容です。

私はこれまで信用取引には一切手を出さず、
口座開設すらしていませんでしたが、
今年のような先行き不透明な時期は、現物1本の方が高リスク、
とやっと気が付きました。

優待&配当狙いで取得した後、株価ダダ下がりで
望みもしないのに長期保有になってしまうと、
その間資金が凍結されて次の投資に向かえません。

数千円、数万円単位で損切りするんなら、優待狙いは
コストとリスクをよく吟味した上で、つなぎ売り(クロス取引)
をする方が資金効率がいいんじゃないの?
と判断しましたのでこれから1ヶ月間よく勉強して、
(もちろん、信用取引口座も開設して)
4月の権利付最終日から始めてみようと思います。


本当は、1ヶ月はやく気付いて、
年間で一番優待銘柄の多い3月に照準を合わせるべきだったんですが、
一部噂になっていた

『3月10日大暴落説』

を真に受けて、2月は手持ち株の整理に忙しく、
それどころではなかったのです・・・反省


信用取引に2種類(制度/一般)あるってことも知らなかったくらいなので、
始めて3年も経って今更感満載ですけど、
亀の歩みで勉強します
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これまでさんざんお話してきたことではあるのですが、
私が不動産投資に出会ったきっかけは東日本大震災でした。

地震によって、不動産価格が暴落したから、
とか、終の棲家について深く考えさせられたから、といった理由ではありません。

インバウンド旅行業を本業としていている私、
地震によって全く仕事がなくなってしまったため、
時間があり余って仕方なかったので、
やむなく「勉強して資格でも取っとくか」と思って始めた課目の中に、
たまたま「不動産」が入っていた、という次第です。


不動産というものにこれっぽっちも興味がなく、
住まいも一生賃貸でいいや、と思っていた私が、
まさかこれほどまでにハマってしまうとは。

人生、何が起こるかわかりませんね。


最初は右も左も分からなかったため、
手っ取り早く

「自分が尊敬できる、考え方に共感できる、その道のプロの真似をする」

という方法を取ることにしました。


然るべき費用を投下して、師匠から教えていただいたことを忠実に実行するうち、
様々な物件や大家さん仲間と出会い、いろいろと自分の方向性も見えて来ました。
(不動産の勉強を始めてから、最初の一軒目を購入するまでには2年弱かかりました)


その中で、

「言われた通りにやったけど、やらなくてもよかったかも」

という事柄もいろいろと出て来ましたので、本日はそんなお話をしてみたいと思います。


教え・その1

「始めのころのキャッシュアウトを少しでも減らすため&金利は経費計上できるため、
 返済方法を選べるなら元金均等よりも元利均等で」

元金均等は元金額が変わりませんので、それに加算される利息が最初の頃は多い、
ということで返済スタート時の返済額が一番高く、後になるについれだんだんと減っていきます。

元利均等は、元金+金利の合計金額が最初から最後まで変わらない返済方法ですので、
最初のころは返済額にしめる利息の割合が高く、元金はちょびっとしか返しません。

支払い額が変わらない方が資金計画を立てやすく、借入金利息が経費計上できるのも
その通りなのですが、元金均等でもちゃんとキャッシュフローが出て、
きちんと収支計画が成り立つのであれば、私個人的には元金均等にした方がいいと思います。

いくら経費計上できると言っても、購入年はいろいろ経費がかかって金利の多少の違いは
影響が少ない、ということと、実際の支払い総計は元金均等の方が少なくなりますので、
経費が多く計上できるかどうかよりも、総支払い額で考えるべきでした。反省。



教え・その2

「1軒目を購入したらすぐに青色申告を出して、初年度から税理士にお願いしよう」

今となっては、個人的には5棟10室基準の事業規模に到達するまでは白色でも
特に変わらなかったんじゃないかと思います。
複式簿記が必須ということなら、むしろ白色の方がよかったかも、とも。

また、税理士さんにお願いするタイミングについては、私は言われた通りに
1戸しかない頃から税理士さんに丸投げ状態でしたので、未だに確定申告書類を見ても
何が何やらよく分かりません(苦笑)。

たしかに、餅は餅屋、ということで自分は得意なことに特化した方が効率が上がるとは思いますが、
ある程度は自分で分かってないと、税理士さんと対等に話もできないと思うのです。


最初のまだ物件が小規模、数が少ない頃は絶好の勉強時期だと思いますので、
そういう時期に基礎をしっかり学んでおいた方がよかったのではないかと思います。これまた反省。


教え・その3

「管理は管理会社にお願いしよう」


その2と同じく、餅は餅屋に任せよう、の論理。
たしかにその通りですが、管理会社を入れるべき物件(例えば遠隔地物件など)と自主管理をしてもそれほど負担にならない物件(例えばトラブルの少ない戸建など)はどんな物件か?
を知るためにも、全部とは言いませんが、一部は自分でやってみるのもいいのでは、と今では思います。
それによって勉強できることもたくさんあります。


ただ、これらのことは、実際に自分でそうじゃないやり方もやってみて、
比べた結果自分で思ったことですので、何事もやってみなければ分からないのです。


不動産投資にはすごく多くのやり方やアプローチがあって、
時代や自分がいるステージ、属性によっても違ってきますし、
何が正解とは一概には言いきれません。

セミナーや本も、「どれがよくてどれがダメ」とは言えませんので、
まだ自分の方向性が見定まらないけど、とりあえずやる気だけはある、
という場合は、とにかく行動してみるしかないんじゃないでしょうか。

がむしゃらにやって、小さい失敗を繰り返しているうちに、自分の進むべき道が見えてくると思います。


ただ、十分勉強をしないうちに、他力本願で身の丈に合わない資金を投下して
市場から強制退去させられないことだけには、注意してほしいと思います。


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株ではなく、不動産の話です。

先日、とあるモデルルームを見学に行ってきました。



外観はこんな感じ。とある山手線内の駅より徒歩3分。
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そして、室内はフルスケルトンのモデルルーム仕様。
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どんだけ靴あるねーん!


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ふむふむ。IKEAで1000円以下で買えるスポットライトもこうやって
使えば高級感演出できるね。


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いたるところにポップ&フェイクグリーン。


売却はもとより、賃貸付けに使えそうなアイデアいっぱい。

こちら、お値段5750万円(売り出し時は5850万円)。
聞いてないけど、家具類はホームステージング用だと思うのでその費用は含まれず。

他の階で「所有者居住中」で別の業者さんが(媒介として)売り出している
同じ広さの部屋は4980万円。

それぞれ、購入した場合の総額をざっと計算してみましょう。

今回媒介されてる業者さんのホームページに、
自分でフルリフォームした場合の概算が載ってますので、これを参照。
スターマイカ リノベ費用目安 20160312

諸経費目安は SUUMOさん を参照。


リフォーム前の状態で値引き無で買い、自分で同程度のリフォームを
やったと仮定すると、
物件価格4980万+諸経費(約8%)+リフォーム費(税込約620万)≒6000万円

一方、今回見せていただいた物件をそのまま購入する場合、
物件価格5750万+諸経費(約8%)≒6200万円

その差、約200万円。

じゃ、リフォーム後の状態で200万円以上の指値が通るなら
自分でリフォームなんかやりたくないめんどくさがり屋(うちのダンナのような)
だったら、そっちの方がいいんじゃないの、という結果に。

※実際、私は今の自宅であるリフォーム後の業者売主物件を500万円近く(物件価格の約15%)
 値引いて購入しましたので、5750万円に対する200万円(約3.5%)はそれほど無理な指値では
 ないと思います。
 (過去の売出価格をたどって、この業者さんの仕入れ価格と仕入れ時期も予想&折込済)


ここまで長々分析してきたのは、自分がこの物件を買おうとしているからではありません。

ほぼ同じスペックの所有物件の賃借人さんが、2ヶ月後退去することになったので、
退去後のもっとも良い調理法を考えているのです。


今は、賃貸と売却と両方出す方向でダンナと相談中ですが、
賃貸なら事務所仕様か居住用か?(現在は法人事務所として賃貸中)、新家賃の設定は?
売却なら居抜きかリフォームか?どの業者に依頼すべきか?
など、いろいろ考慮すべきことがあります。

今の相場から考えると、新家賃は現家賃より間違いなく下がり、
売却予想価格は購入価格よりほぼ間違いなく上がるでしょう。

となると、やはり売却の方がいいと思うのですが、
いろいろなご意見を聞いてみたいので、実際に退去になったら
見学会を催して、賢者のご意見を伺いたいと思います。

いわゆる投資物件とはちょっと毛色が違うのだけれど、
見たい人はいるのかしら・・・


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久々に、がっつり不動産ネタでいきたいと思います。


私の所有物件は自主管理と管理会社がだいたい半々です。


基本は、「借主さんを見つけてくれたらそのまま管理をお願いする」
というスタンスですので、一般募集で数社に依頼して、
決めてくれたところにそのまま管理をお願いすることにしています。


私は基本的に公で批評・批判はしない、という考えなのですが、
あんまりにも

「いや、それ違うでしょ」

と思う文面が堂々と書かれたメルマガが流れて来たので何か言わずにはおれなくなり、
私設ブログにて自論を展開させていただこうと思います。


とある管理会社さんから毎週送られてくるメルマガ、
こういっちゃなんですが、

洗練された投資家さんなら読むに値しない内容

です。 (あ、言っちゃった)

こちらの会社ホームページのトップページに貼ってある著書にも

「都心の中古ワンルームが700万円で」

とあるから販売価格かと思ったら頭金だったり(販売価格は書かれていない)、
とんでも指南満載なんですけど、今週のメルマガには更にビックリするようなことが
書かれておりました。

以下、引用。


~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

  たとえば、物件価格1,800万円、手取り利回り5%という物件を
  購入してから5年経過後、売却したケースで考えてみましょう。

 ここでは計算を簡単にするために税金は考慮せずに
 シミュレーションしてみます。

  5年経過時点で、受け取った手取りの家賃収入の総額は450万円です。

  このとき、もし1,350万円以上で売却できたなら、
  投下資金1,800万円を回収できたことになります。

 5年後にこれだけ物件価格が下がることは
 考えづらく、むしろ利益が出るくらいでしょう。

  このように、売却したときの資金まで考えれば、
  投下資金を回収できるまでの期間はずっと短くなるのです。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~



引用、終わり。

合ってるような、間違ってるような。。


いやいや、違うでしょ。


売却の際にかかる税金(譲渡税)を考慮しないのは、
そもそも買ったときより高く売らない限りはかからないので無視してもいいとして、
取得税、固定資産税、購入時&売却時諸経費(仲介手数料だけで両方で6%以上!)について
全く触れもしないのはいかがなものか?

そして、いくら都心ワンルームは空室率が低いったって、
空室率ゼロパーセント(5年間1回も空室月なし)、
及び入居者の入替なし(リフォーム費計上せず)ってありなのか?

ワンルームの平均入居期間て2年かそこらでしょうから、少なくとも1回は入替あるんでないかい?

(私の東京都区内の単身区分は3年で2回入替あり)


1800万円投資して、450万円の実入りのうち、上記の必ずかかる費用を払ったら
いったいいくら残るというのか・・・

また、仮にも投資なんだから、5年もかけて投下した資金だけ回収してどないしますねん。
リスク負ってるのに儲かってませんやん・・・



こちらの記事は

よくあるワンルームマンション投資の誤解を解きながら、
投資の実態とその目的についてお伝えする



ということなんですが、


「更に誤解を生むよな~」



と思い、我慢できませんでしたので思わず書いちゃいました

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先月から塾に通い始めて1ヶ月が経過した息子。

学校の宿題しかやったことのない子には相当難しい内容の入塾テストを経て、
これまで計4回テストを受けてきました。

週一ペースで受けてることになりますね


社会や理科がダメダメでも、新4年生は2教科(国語・算数)のみの選択もアリなので
(息子は4教科選択)、まぁ5年生にかけてゆっくり攻略していけばよし。

が、国語がダメなのは見過ごせません。

なぜなら、文章読解力は全教科通じて非常に大切で、
文章が何書いてあるんだか理解できなけりゃ、得意の算数ですら
今後下降路線をたどることは目に見えているからです。

そろばんは計算力向上には大いに寄与してくれますが、
読解力は他のことで養わねば。。


ここはやっぱり読書でしょう。

ということで、↓ この中の”小学生中学年図書室貸出ランキング”から数十冊ピックアップ。

  


図書館に走ってドカンと借りてきました。

無理やり読ませることはできないので、興味を引きそうな本をいろいろ見せてみましたところ、
一番反応したのがコレ。

  ↓  ↓  ↓

   


三国志。しかも、絵がかっこいいヤツ。

さっそく見てみますと、はは~、なるほど。

小4男子が好きそうなパラメータやらプロフィールやらが各人物ごとに載っていて
ドラゴンボールカードとかポケモンカードとか、そういう感じの造りになってます。

ワタクシ、かなりいろんな種類の本を読んできたと自負しておりますが、
こういう中国の歴史小説の類はまったくの無縁で生きてきました。

これは息子と趣味を同じくするためにも自分が読まねば、
と思い、さっそくこちらのビジュアル百科はお買い上げ。


さらに、さすがに全巻小説での読破は読解力難アリの小4男子には難しかろうと
マンガを借りてくることにしました。


    

何しろ全60巻。

中身も分からないのに、一気に大人買いできません。


そして2人で読み始めましたところ・・・


えー、何コレ。。。めっちゃおもしろいやーーーん!!!


私と息子だけでなく、ダンナも一緒になって、
今やすっかり毎晩寝る前30分は『三国志タイム』。


それぞれ好きなキャラクターがおりますので、
その人物について語り合ったり、
家族全員で同じ本を読み進める、という未知の体験。


今はまだマンガだけど、これで

「小説も読んでみたい」



「他の歴史ものも読んでみたい」



「いろんな本を読んでみたい」



無類の読書好き


となってくれれば理想的なのですが


これの効果かどうかは分かりませんが、
最初のテスト150点満点中20点だった国語は、先日は106点まで向上し、
一文字も書けなかった文章問題を全部埋められるようになりました(まだまだ間違い多数)。


まだまだこれからも彼の好きそうな本を探す旅は続きます。


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