(本日の内容はかなり専門的です・・・)

2ヵ月に1回、FP(ファイナンシャルプランナー)のSG(スタディグループ)勉強会に参加しています。

6月の勉強会が先日行われまして、
講師は現役の不動産仲介会社の担当さまでした。

そこでのお題は、
『非居住者との不動産取引の注意点』
( 日本以外に住まわれている売主および外国法人との税務上の注意点)
でした。

みなさん、これってご存知でしたか?

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いろいろ探してみましたが、
三井不動産リアルティさんのQ&Aコーナーが図解付きで一番
分かりやすかったのでお借りしました。


詳細は国税庁のコチラ ↓

非居住者等から土地等を購入したとき




上記は売買のときですが、賃貸のもあります。
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非居住者等に不動産の賃貸料を支払ったとき


このSGは不動産業者さんやメガ大家さん、税理士さん、
証券会社勤務のFPさんなど、不動産の専門家が多く出席されてるんですが、
詳細についてご存知の方はほとんどいらっしゃいませんでした。

お恥ずかしながら、ワタクシも初耳でした。。。


そもそも、「非居住者」ってなんですか?と言う方は、こちらをご参照。
居住者と非居住者の区分

わかりにくいんですが、
「外国人」=「非居住者」ではないってことです。

外国人であっても居住者の場合もあり得るし、逆もしかり。
日本人であっても非居住者の場合もあるようです。
例えば、この判例のように。


 非居住者から土地等を購入した場合の源泉徴収義務制度の適用をめぐって、買主側に売主が居住者か非居住者かの確認義務が求められるか否かの判断が争われた事件で、東京高裁(春日通良裁判長)は原審と同様、土地等の売買の際に売主が居住者か非居住者かの判断をするのが通常であると判断、買主である法人側の控訴を棄却する判決を言い渡した。

 この事件は、海外に転勤していた日本人から土地を購入した法人が、その対価の支払いの際に源泉徴収をしなかったため、原処分庁が源泉税の納税告知処分、不納付加算税の賦課決定処分をしてきたため、土地を購入した法人がその取消しを求めて提訴していたというもの。

 法人側は、外見上から見ても日本人である売主が居住者か否かの判定を買主に求めるのは酷な負担を強いるものであるから、外国人から土地等を購入した場合の源泉徴収義務制度は限定的に適用すべきであると主張して、原処分の取消しを求めて提訴したわけだが、原審の東京地裁は、居住者か非居住者かの判定は売買契約の目的を達成するためには買主側に調査確認等が当然に求められ、酷な負担を強いる制度ではないと判示して棄却したため、控訴して再度その取消しを求めていたという事案である。

 しかし控訴審も一審と同様に判断、源泉徴収義務が発生する売買か否かの判断は重要なことであるから、非居住者性の確認を行うのが通常であり、それが取引の実情であると示唆して控訴を棄却している。源泉徴収の確認義務を買主側に求めた初めての判決として注目を集めているが、売主が日本人の場合、居住者か非居住者かの判定をするのは実務的に困難な場合が多いと指摘する声も多い。国際化に伴い、制度創設時の立法趣旨とは異なる想定外の事情が出てきたというわけだ。

(2011.08.03 東京高裁判決、平成23年(行コ)第117号)


不動産取引活発のニュースが日経に載るくらいですから、
ほんの数年前に比べても、不動産投資をやりたい方はかなり増えたように思います。
(参考ページ:http://www.nikkei.com/article/DGXLASGD22H0P_S6A520C1MM8000/)

不動産を買ったり、売ったり、貸したり、借りたりする機会は多くあると思うんですが、
「売主」または「貸主」が「非居住者」だった場合、
「買主」または「借主」側に源泉徴収義務が発生しますので、
「買主」または「借主」になる可能性のあるアナタは上記のことを知っておいた方が自分のためでしょう。

上記は重要事項説明の義務範囲には入っていないようですので、
仲介会社まかせにせず、自分自身が知っておくことが大切だと思います。

最近は外国の方も東京の不動産を頻繁に売買しているようですし、
以前よりもずっと自分が当事者になる可能性は高くなっていると思います。


「投資家」は「消費者」ではありませんので、
「知らなかった」ではすまない事態に巻き込まれるかもしれません。。。