不動産投資で人生が熱くなる!/ 火の玉ガールのブログ

「不動産投資で人生が熱くなる!」 夢はどこに?それはあなたの心の中に。 未来はどこに?それはあなたの手の中に。

October 2016


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2016年9月 火の玉出版前ミニセミナー
(20人満席)の様子は コチラ


11/5(土) 15:00~出版記念セミナー+パーティ
やります。詳細は コチラ

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 表紙最終20161014


11/1発売予定の初☆書籍表紙、できあがりました~

ようやく脱稿!想像以上にきつかったです

それもこれも、取材にご協力いただいた先輩大家さま、
ライターさん、編集さまほか、たくさんの方々のご協力があってこそ。

11/1には店頭及びネット書店で入手できますので、
みなさま、ぜひ読んでくださいね~

自信の1冊です。


さて。本日は【家庭編】よりエピソードを1つご紹介します。



私とダンナは性格も考え方も特技も全く違いますので、
典型的な凸凹夫婦です。

お金に関する管理や運用は、ほぼ100%私がやりますが、
私自身はそれが好きで楽しく、ダンナは苦手だし興味がないため、
自然とそうなりました。

やっていて時間的にも体力的にも大変なことも多いですが、
口出しされずに一任されるのは、自分のやり方を一貫できるので
とてもやりやすいです。

これが、意見の違う2人が両方ともやりたがりだと、
お互いにストレスがたまる一方なので、そこはよかったかな、と思います。


お金の面だけではなく、時間でも、私とダンナは勤務時間がずれているため、
学校行事や役所・銀行関係など、どうしても平日でないといけない用事は
ダンナの休日に合わせてお願いすることも多々あります。

時間も分担することで、自分だけでやらなくても済むようになることは、
同時進行でいろいろすすめたいときにはとても助かります。

レジャー面では、私は比較的自由に休みが取れる職場で、
ダンナはピークをずらして休みが取れる、という特性を利用して、
年に数回、季節ごとのオフシーズンに家族旅行に行くことを習慣にしています。

子どもが小学校にあがってからはどうしても学校の休みに
合わせなければいけなくなりましたが、保育園時代はもっと行き放題でした。

時間は止まってくれませんので、何もかも新婚時代と同じ、
というわけにはいきませんが、元気で体力のあるうちに全力で稼いで、
時間的に短くても、家族と過ごす空間や時間を大事にしたい、
という思いはお互いに共有できていると思います。
 


私の本業が旅行業、ということもあり、
旅行の計画を立てるのはほぼ私です。

家族3人とも温泉が大好きなので、たいてい首都圏から1泊2日くらいの範囲で行ける
温泉地をピックアップすることが多いのですが、
私が最もよく利用するパッケージプランをご紹介しましょう。

それは・・・

 

秋の紅葉特集 びゅう

じゃーん!!

「びゅう」 です。

ここはJR系の旅行会社で、仕入れているホテルとその価格を他の商品と比べてみると
首都圏・東日本だったらダントツにすぐれていると思います。

毎年、結婚記念日には必ず温泉旅行に行くのですが、
今年はこの中から伊豆稲取温泉の、

「石花海(せのうみ) 別邸 海うさぎ」
(風呂トイレ付・和洋室)
2~3名1室2食付+往復特急列車指定席付  
大人18500円 子ども16000円


を選択。

公式HPの宿泊プランを見ると、同日泊で宿泊のみで
部屋タイプによりますが、一番安くても大人21600円なので、
パッケージがいかに安いかお分かりいただけるかと。

25宿泊プラン 20161015

この施設は4つの貸切風呂が無料で利用でき、
大浴場や海を望む大露店風呂は向かいにある、姉妹館「石花海(せのうみ)」を
利用できます。

石花海の方がより高級なので、宿泊代は海うさぎの方がお安いです。


楽しみだ~~


 秋の紅葉特集 びゅう
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2016年9月 火の玉出版前ミニセミナー
(20人満席)の様子は コチラ


11/5(土) 15:00~出版記念セミナー+パーティ
やります。詳細は コチラ

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「とにかく安く買う」をモットーに、
単身区分
 ↓
ファミリー区分
 ↓
 戸建
 ↓
アパート(2戸)
 ↓
アパート(4戸)

と買い進めていきましたが、この中で現金購入しているのは
最後の4戸アパートだけです。


不動産投資を開始する時点で貯金はある程度ありましたが、
メンターの教えに従い、

「借りられるものなら借りる」

のスタンスで自己資金はできるだけ温存して、
ローンを活用しています。


ローン(借金)は怖いので全て現金買い、
という考えも理解できます(私も購入前まで同じ考えでした)。

しかし、考えてもみてください。

仮に、自己資金500万円で、300万円の戸建を買い、
200万円でその他諸経費・修繕費などを払ったら
手元に資金がまったく残りません。

仮に家賃が55000円だとして、全額回収するまで7年以上かかります。
(途中で修繕が一度も発生せず、退去もないと仮定して)
その間は自分の出したお金を回収しているだけなので、
本当に投資と言えるのは自己資金を回収し終わった後から、になります。
築古物件なら、所有期間中に修繕が発生するのはほぼ確実だし、
何かあったとき現金がなければ対応できません。

 
いざという決戦
(融資のつかないお買い得物件が出てきた場合など)
備えてできるだけ手持ち資金は厚くしておき、
ローンが付く物件は借入を利用して購入すれば、
買い増しスピードの点からも、何かあったときのための
予備としても安心なのではないかと思います。


はじめは、リフォームが少なくて済む、比較的状態の良い、
そこそこ評価の出る小さめの物件からスタートし、、
ローンと現金を組み合わせながら少しずつ買い増していくと、
それと同時に自分の大家スキルも増していきますので、
リスクヘッジになるのではないかと考えています。

私が利用している借入先の金融機関、ローンについての考え方、等
詳細は11/1発売予定の書籍に詳しく記しましたので、
手に取っていただければうれしいです。 

 

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2016年9月 火の玉出版前ミニセミナー
(20人満席)の様子は コチラ


11/5(土) 15:00~出版記念セミナー+パーティ
やります。詳細は コチラ

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本日、小雨のちらつく中(だったのが、途中から大雨に
たくさんのお仲間さんにお越しいただき、大賑わいで終了しました。

せっかくですので、元事務所・賃貸から居住用・分譲への変貌を
Before→Afterでご覧ください。


まず間取り。

     【Before】            【After】
間取り案⑤ 0730FNL

窓が入って正面の南側一面だけしかないので、
部屋が2つとリビングダイニング、奥に浴室と脱衣所
という案が浮かびました。

屋根裏がもともと玄関側とミニキッチン横の2箇所から入口あったのですが、
脱衣所側に1つだけ残して、玄関側は吹上天井のようにたかーくしました。

こんな感じ。


【Before】
20160528_055450464_iOS
20160528_055501581_iOS



【After】
玄関床+土間床 20161007
玄関上吹上天井_161006

写真だと分かりにくいのですが、天井(2700cm)からさらに
約100cm上がってるので、3.7mくらいあります。
ちょっとした吹き抜けです。


間取り図上部、玄関入ってすぐ横の元・会議室は、
玄関と同じフロアタイルを貼って、土間兼納戸に。

【Before】
20160821_013514467_iOS
 

【After】
土間(納戸)_161006

玄関とつながっているので、SOHOだったらそのまま事務所に、
居住用ならお父さんの個室、外に置きなくないちょっといい自転車や
ベビーカー、ショッピングカート、スーツケースなどの大きな荷物、
書類などを大容量しまえる土間・納戸としても利用可。

エアコンも付いてます。


さて、いよいよ内部へ。
ここからは一気にご紹介します。


【Before】
20160528_054418005_iOS
20160528_055612448_iOS
20160528_054437452_iOS

ふつうになーんもない、カーペット敷きの退去後の事務所。
それが・・・


【After】ではなく、途中経過・・・
20160917_051130615_iOS

20160917_051254599_iOS

20160821_013535669_iOS

なんとなく、間取りらしくものができあがってきてますね~


さて、本物の【After】

20161008_003215515_iOS

20161008_003244595_iOS


20161008_003359671_iOS

20161008_003345195_iOS

20161008_003441052_iOS

20161008_004756122_iOS

20161008_004852058_iOS

じゃじゃーん。

こんな感じに大変身。なかなか素敵でしょ?


とはいえ、予算にシビアなワタクシ。
完全スケルトンではなくて、使えるところは使います。

例えば、トイレとか。

【Before】
20160528_054448090_iOS

【After】
トイレ壁(ペーパーホルダー1個撤去) 20161007

床、壁紙、建具(扉)は新品ですが、トイレそのものと手洗いセット(鏡含む)は既存です。
もちろん、ぴっかぴかにお掃除済。

他には、写真を見ると分かる通り、
業務用エアコン各室設置済、十分使えます。(クリーニング済)

もちろん、家庭用エアコンを別途工事して付けていただくことも可。

カメラ付インターフォンも区分なので既存のまま。

最初にご紹介した屋根裏部屋も、脱衣所の上部はそのまま残してます。
(そのため、脱衣所はちょっとあり得ないくらい広いんです。個室なみ)

私的には、うまいことレトロと新品が合わさって、
外観の佇まいともマッチしてるんじゃないかな~なんて思ってます。

20160311_032359526_iOS

今回の施工は、


A.BOX工房さん
にお願いしました。

A社長、本当にお世話になりました!

みなさん!!この記事を読んだらぜひA.BOX工房さんのFBページ「いいね!」お願いしますね!
この方、マジで天才ですからね。


あ、そうそう。
こちらに設置されてる家具・カーテン類はすべてレンタルです。
以下で紹介する、販売会社の野村さんでは、「専任媒介」を依頼すると

こちらの会社


からモデルルームを作っていただけるのですけれど、
私は「実需の売りは一般媒介」と決めているので、
「自分でやります」とお断りしました。

「自分でやったら20~30万円かかりますよ」
と言われましたが、いやいや、そんなにかかるもんか。


で、実際に頼んだのは

コチラの会社


↑ ↑ ↑

友だちの美人大家さん
に聞きました!
と大きくつぶやいて依頼しましたよ^^

賃貸なら3ヶ月、売却なら1ヶ月から依頼できます。
ワタクシの物件の場合は今回のセットで3万円台後半也。やすい~




こちらの物件、ただ今以下の3社で絶賛販売中です
(リノベ後写真掲載済の業者さんのみ)

三(サン)リハさん

野村さん

R-storeさん


なお、野村さんは明日からオープンルームを実施してくださる模様。

9&10オープンルームチラシ】20161003

いいお客様とご縁がありますように!

そして、見学会にご参加くださったなっちーさん
さっそく記事にしてくださいました。

写真&説明うまい~

このまま販売員になれるんちゃうやろか・・・

ご紹介ありがとう

 
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2016年9月 火の玉出版前ミニセミナー
(20人満席)の様子は コチラ


11/5(土) 15:00~出版記念セミナー+パーティ
やります。詳細は コチラ

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私がどのような基準で物件を選んでいるか?

についてお話したいと思います。
 
まず、大事なことは

「とにかく安く買う」

ことです。

海千山千の不動産業界、つわもの相手の競争はどうしても

「中身で勝負」

より

「値段(家賃)で勝負」

になることも多々あります。


中古物件を安く買うことの一番いい点は

「どんなに安く買ったとしても商品の価値は変わらない」

ことです。
 
 「安い」といっても限界がありますので、
どのくらいの価格の物件なら「安い」と判断するかというと、
一言で言うなら

「買った翌日に再販売したとしても、買った値段よりも高く売れる」

物件です。

それが難しければ、再生必須の築古ボロ(←私、コレ大好き)で

「リフォームして満室にすれば、購入価格と
 かかった費用の合計額よりも高く売れる」


を基準に考えてもよいかと思います。

最初の物件は、まず

「自分が将来的にどうなりたいか」
というゴールを設定し、

「何年でどんな規模までいきたいか」から逆算して、
購入するべき物件を決める、というのが王道だと思います。


私の目指すゴールは、
「共働きで仕事も家事もフル稼働しながら、
安全に資産を増やし、豊かで幸せな家庭を目指す」


ことなので、失敗のリスクを最小限に小さくするために、
始める前に

「不動産の勉強をして知識を身につける」

ことと

「自己資金をためる」

ことが必須だと考えています。

とにかく

「無知は高くつく!」

のです。


私の持論ですが、「ラクして儲かる」事業は世の中にはないと思っています。

あったとしたらそれはよほどの幸運か詐欺です。

必死で自己資金を貯める、というその努力が
不動産賃貸業を始めた後々にも、
経費削減のための工夫として生きてくるはずですので、
今手持ちがないという人はまず預金残高を増やしてもらいたいなぁ、
と個人的には思います。

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火の玉ガールこと日野たまき、初の著書出版(11/1発売予定)を記念して、セミナー+パーティを開催させていただきます。

セミナーのみ、パーティのみ、セミナー+パーティセット、のいずれも可能ですので、以下の内容をご確認いただきまして、専用受付ページよりお申込みをお願いいたします
※本文一番下のリンクです。


※豪華ゲスト多数!早期満席が予想されますので、ご興味をお持ちいただけましたらお早目にどうぞ。

ゲストご紹介
(やむを得ない事情により、ゲストは欠席または変更となる場合がございます。あらかじめご了承ください)
 ・内本智子さま (パーティのみ)→New!
菅井敏之さま (パーティのみ)
舛添菜穂子(なっちー)さま (パーティのみ) 

河田康則(カーター校長)さま(セミナー+パーティ)
日曜大家さま    (セミナー+パーティ)
埼玉スワローズさま (セミナー+パーティ)
OL大家なこさま    (セミナー+パーティ)
  ※順不同

【セミナー】先着60名様(残席20)
14:30~受付開始
15:00~17:00 日野たまきによるセミナー+質疑応答
17:00~17:30 名刺交換など
17:30~ パーティに参加する方は徒歩にて移動開始

TKP東京駅前会議室(カンファレンスルーム1)
東京都中央区日本橋3-5-13三義ビル2F
地図はこちら
※お問い合わせは会場でなく、「火の玉ガール」までお願いします。

http://www.kashikaigishitsu.net/facilitys/kg-tokyo-ekimae/access/

【パーティ】先着50名様(残席わずか)
17:45~受付開始
18:00~20:00 パーティ (美味しい料理+飲み放題)

カスピタ!東京
東京都中央区八重洲1-5-15 田中八重洲ビル
JR東京駅 八重洲北口 徒歩3分
地下鉄銀座線日本橋駅 B3出口 徒歩3分
http://www.feel-company.net/shop/caspita-tokyo/

【参加費】
①セミナーのみ 5000円(日野たまき著書付) 
②パーティのみ 7000円
③セミナー+パーティ 11000円(日野たまき著書付)

パワー充電したい投資家及び投資家予備軍、どなたでも大歓迎です☆

正式お申込みはフォームメーラーにて受付いたしますので、以下からお申込み下さい。
※facebookイベントページでの参加表明のみでは正式申込とはなりませんので、お手数ですがご協力お願いいたします。
↓ ↓ ↓
https://ssl.form-mailer.jp/fms/02801cba468347

(申込ページより①~③どれにご参加されるかを受け付けます)
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