不動産投資で人生が熱くなる!/ 火の玉ガールのブログ

「不動産投資で人生が熱くなる!」 夢はどこに?それはあなたの心の中に。 未来はどこに?それはあなたの手の中に。

June 2017

昨日、今年最後となる(予定の)新規物件を決済してきました。

今年2月に初めて内見してから約5ヶ月。
途中売主サイドからの連絡が途絶え、
もしかして買えないのかも、と思った
時期もありましたが無事終わってよかったです。


さて、決済後その足ですぐにキーボックス持参で現地へGO。

業者さん2社にプランを練っていただき、
投資家先輩にご意見をいただく内覧会を
一足先に実施しました。



相当手を入れないと無理!
と思ってた内外装

↓ ↓ ↓

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さすがツワモノ、


雑巾で拭くだけで貸せる


と豪語する超上級者のご意見も。

ほかには、

・メゾネットテラス2世帯
・上単身3室、下ファミリー3室のアパート
・13~14室の個室シェアハウス
・間取りそのまま2段ベッドシェアハウス
・家賃100万円利回り65%自己再生プラン


などなど、個性豊かなアイデアを色々いただきました。

わざわざ足をお運びいただいた先輩方、
ありがとうございます。



明日午前中は第二段ビフォー見学会やりますので、
お越しくださるみなみなさま、
ぜひ忌憚ないご意見をお願いいたします。
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昨日、こちらのイベントを聞いて来ました。

↓  ↓  ↓

「人気物件のつくり方 -リノベ編-」


私が参加している、ファイナンシャルプランナーのSG(スタディグループ)での
おともだちから紹介してもらったこちらのイベント、
Facebookでつぶやいたところ、なんと2桁以上のFB友達が興味を持ってくれたようで、
会場に着いてみると知ってる顔がいっぱい 


東京R不動産
といえば、

・オシャレ

・尖ってる

・エッジが効いてる


といった、ちょっと先鋭的なイメージがあり、
よほどお金をかけた変わったリノベーションを施さないと
掲載してもらえない、というイメージがありました。

よい意味で"変態的"な顧客を多く抱えていらっしゃる。
(褒め言葉です)


たとえば、
普通の地場の不動産屋にこういうの持ってったら、
ふっつーに相手にされないと思うんですよ。

いくら城南地区、山手線駅徒歩10分以内としても、

築60年 30平米以下 家賃32.4万円
とか。

(3万2400円ではない) 

↓  ↓  ↓

よみがえれ築60年 東京R不動産

こういうのが普通に載ってて、しかもたぶん決まっちゃうんだろうなー
と思わせるところがココのすごいところ。
(繰り返しますが、褒めてます)


ココの担当さんて、物件に対する愛がすごいんです。

あと、入居者さんの目線に立って、借りる方のことをものすごく考え抜いてます。


本質的にいいものが心地よい暮らしにつながる

という基本の考えがブレることなく、
物件の価値・魅力を最大限に引き出し、
それに惹きつけられる借主さんに
求められる形で提供する。

需要をちゃんと掴んだ仕事をしてるから、
こんなに人気があるんだろうな~と深く納得した次第です。


とーーーーーっても勉強になりました。


私も、その”心地よさ”を体感してみたいので、
次の物件でココの担当さんの意見を取り入れるべく、
見に来ていただくことにしました。


どんな魅力を引き出してくれるのか、今からワクワクしますね!





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セブン銀行のビジネスが成功できた秘訣

という記事を読みました。


セブン銀行のようなビジネスは、


協調戦略 = 競争しないで共存を図る戦略

なんだそうです。

これを読んでピンと来たことは、

「私のめざす不動産投資道(←おおげさ)はコレなんだ」

ということです。


昨年末、残債のない都心の実需向け区分を売却したことで、
そこそこのCASHが手元に残ったのですが、
今年2つの物件を現金購入したことで、その取得費とリフォーム代で
全部使い切ってしまいました。

考え方によっては、その現金を使って
サラリーマン属性、および抵当権の付いてない物件を共担に入れ、
融資を使ってもっと大きな物件にチャレンジすることもできたと思います。


が、そういった物件探しにはまったく食指が動かず、
結局、

「都心の築古ボロ(借地権/再建築不可)」

という、自分にとっての最適地に落ち着いちゃいました。



どちらにも言える特徴といえば、

「利回りを自分で作り出す物件」

ということ。

現金が物件に化けて、また現金を生む流れを
ビジネスの観点から簡単に説明すると、


① B(=Business)からオーナーチェンジのファミリー区分を取得 
  ※マイホームとして買うより割安

② 退去後、マイホーム向けにリフォームして実需層C(=Customer)に売却 
  ※オーナーチェンジのまま売るより割高

③ ②でできた現金をもとに、C(=Customer)から修繕されていない
   大き目の戸建を購入。
  ※リフォーム済物件よりも割安

④ ファミリー向け戸建または部屋を区切って共同住宅仕様にリフォームを施し、
  C(=Customer)に賃貸。

このような流れになります。

④のあとは、②の変型版で、物件がある地域のキャップレートが例年よりも
低い時期(今のような物件高騰期)に満室で売り出せば、
安い相場の時期よりも、高めに売却することができるでしょう。

B=法人=プロ=投資家、C=個人=アマチュア=消費者と
読んでいただいても差し支えないのですが、
これが私の好きなやり方で、自分のモチベーションが最も上がり、
かつ、
「好きで」
「得意で」
「稼げる」

方法なんです。


このやり方のポイントは、

リフォーム内容とその価格




値付け(販売価格・家賃)


とのバランスです。


リフォームはやらなすぎはもちろんダメだけど、やりすぎもよくない。
費用を掛けすぎて回収にものすごく時間がかかってしまっては、
いくら安く購入できても意味がありません。

需要のある地域で、いただく家賃(販売代金)にふさわしい内容の
リフォームを、時間と価格のバランスで効果的に施すことができれば、
必ず売れるし、貸せるのだと思います。



さいわい、CASH買いした1つ目の物件は、賃貸付けまで割と順調にできまして(見込み)、
今月末いよいよ本番、私史上最高にCASHを投入した物件を決済します。

できるだけシンプルに時間と頭を使いたかったので、
リフォーム代含めて借り入れは行いません。

私の計画では、この物件が仕上がったら1年半ほど不動産活動はお休みし、
別のことに時間と身体をフル稼働したいので、しっかり稼いでくれるよう
全力で取り組みたいと思います。


アイデアよ、降りてこい!



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今朝の朝食でのこと。

ダンナさんが突然
豊田真由子議員事件
について、
「知ってる?」的な話振ってきました。


「まぁ、知ってるよ。興味ないけど」

から始まり、小池都知事の玉虫色の決断の話になり、
なぜか最後

「人生において大事なこと」


まで、話が発展しました。

(朝っぱらからテーマ重っ❗)



で、私が息子に伝えたい人生において大事なこと、とは。。


1. 頭は絶対によくなければならない。ただし、その頭のよさ、とは自分がなんでもできる能力、という意味ではない。3.で登場する自分よりも、もっと頭のいい人たちとうまく付き合える能力のことである。

2. 図々しくあれ。ただし、周囲への気遣いと事前準備・根回しは怠ることなかれ。

3. 仲間を大切にせよ。大きいことを為し遂げたければ、敵は増えてしまうかもしれないけれど、それ以上に素晴らしい友人、仲間がたくさん味方にいれば大丈夫(家族含む)。


ということを息子に話す私を、
「また始まったよ。。」と、どっちらけの表情で呆れて見ているダンナ。

まぁ、いつもの光景です


今朝はさすがに

「図々しく生きろ」

の箇所でストップがかかりました(爆)!



「アンタみたいな図々しい人間が家に2人もいたら、オレが困る」と💦



私よく、

「火の玉さんみたいに稼いでくれる(←イメージです。ホントかどうかはさておき)奥さんいて、ダンナさん幸せだねー」

と言ってもらえることあるんですが、
実態はこんなんですよ~



一つ屋根の下に毎日いると
「疲れる」ってことです(* ̄▽ ̄)ノ~~ ♪
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ただいま絶賛募集中の新江古田戸建

物件ファン 紹介サイト

goodroom 募集ページ

R-store 募集ページ


先月購入したばかりのこちらの物件、
決済日に合わせて火災保険に加入したのですが、
その支払い期限が今月末、ということでコンビニで
支払ってきました。

20170621_160137_LI

↑ じゃーん。

地震保険込、5年一括216000円

建物の保険金額1000万円
火災・風災・水災・盗難・破損等ALL込
地震火災費用特約50%
事故時諸費用10%
建物電気的機械的特約
家賃収入特約10万円/月

ざっくりこんな感じの内容です。

三井住友海上さんの保険は、
自殺・孤独死等に対応する特殊清掃費用もカバーされる
「家主費用特約」も付帯可能ですが、今回は想定する
借主さんのターゲットを考えて外しました。
(その分保険料がお安くなってます)


今回は法人名義での購入ですので、
個人名義のクレカ払いはできません。

よって、nanaco2枚払いでポイントゲットすることに。

※紐づけされてるクレジットカードはリクルートカード。
 ポイント還元率1.2%のため、上記の支払いで約2600円分のポイントが付きます。
 
ポイントを得るための手順は以下の通り。

(10万円以下の支払いの場合はnanaco1枚で済みます。
 今回は20万円超のため、準備に2日間必要です)


【1日目】
①nanaco2枚に、25000円×2回ずつクレジットカードチャージ
注)
1枚につき上限10万円まで入れられますが、
チャージするたびに「センター預かり」に入るので、
セブンの機械で「残高確認」してマネー交換しないと5万円以上入りません。

チャージの1回の上限は29000円ですが、上記同様
残高確認しないと、さらに29000円は入らないので
家で作業するには25000円×2回を2日に分けて行うのがベストです。

更に、チャージ回数は1日3回まで、月20回まで、と決まっています。
なので、セブンで「残高確認」しながら29000円×3回を
1日で入金したとしても、最高87000円までなので、やはり2日間必要です。


【2日目】
②セブンイレブンでnanaco2枚を「残高確認」。昨日のチャージ分をマネー交換しておく。

③nanaco2枚に、25000円×2回ずつクレジットカードチャージ
注)
nanacoにすでに残高が入っている場合は、その残高を差し引いた
1000円単位までしかチャージできません。
たとえば、65円残高があった場合、チャージできる上限は
10万円ではなく、99000円です。

④nanaco2枚と、バーコード付保険料納付書面と、クレカチャージするためのスマホorタブレットを持ってセブンのレジへ。

⑤「nanaco2枚で5万円ずつ支払います」と言って、1枚目のnanacoを出し、50000円ごと支払った後、
レジで残高確認し、1枚目のnanacoで支払い終わった後回収し、2枚目で同じように支払う。
その間に、20万円超の部分(今回は1000円単位繰り上げで17000円)を、タブレットで1枚目nanacoにクレカチャージ。2枚目のnanaco支払い完了後に、最後に1枚目残高確認⇒マネー交換後支払い、で完了。


⑤の後の様子が上記写真となります。



どうです?

めんどうくさいですよね?


2600円のためにこんな面倒なことやっとれん、
と思った方は、普通に銀行引落しをオススメします。一番楽です。


私は、クレカ払いのできないor引落しで割引のない地方の水道代や
固都税、取得税等はいつもnanaco払いなので、毎月相当額のリクルートポイントが
たまります。
たまったポイントはPontaに換えて、息子の塾おやつ代としてローソンで
消費してますので、かなり重宝しております。

毎月の支払額がnanaco関連だけで10万円超ありますから、
毎月クオカードを1000円以上もらってるような感覚ですね。


慣れればカンタン。
支払いが多くて興味のある方はぜひお試しあれ。
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