都内に800棟もあるという、噂のか〇ちゃ物件。

ダンナさんが

「うちの近所にも2軒あったよ」

と教えてくれたので、通勤途中に見に行ってみました。

ダンナさんは

「なんだか人のいる気配が全然しない」

と言ってたので、噂される平均入居率40%とか、
そんなもんかな、と予想を立てて現地を見てみたところ、
どうやら10室あるようなんだけど、灯りのともっている部屋は
2階の1部屋のみ。1階は全室真っ暗。

単にまだ帰宅してないだけなのかもしれませんが、
なるほど、本当にかなり空室が多い様子。


ホームページを見てみると、
もちろん『空室あり』表記で、募集賃料は1部屋3.8万円とのこと。

ネットや光熱費等は共益費に含まれますが、それが2万もするので
共用部もないということで、まぁ5.8万円で光熱費込々の4.5畳に住む、
というイメージでしょうか。


これ、まったく余計なお世話なんですけど、
賃料3.8万円で収支予想をたててみました。

3.8万×10部屋×12ヶ月=456万円/年間満室賃料
共益費2万のうち、実際にかかる経費分としてはせいぜい
1万円(10部屋で1ヶ月10万円くらい)として、
1万円×10部屋×12ヶ月=120万円
も、収入として考えていいのかな。

で、サブリースということなんでどのくらい管理費取るんでしょ?

借り上げでない通常のシェアハウスの管理費は20%くらいで、
平均稼働率を85%で計算するとしたら、
100%×0.8×0.85で68%。
一括借り上げだったら、どんなに甘く見積もっても
60%くらいにはなっちゃいますよね。

とすると、サブリース賃料は576万円×0.6=345万円

か〇ちゃは800棟を1000億で販売したって話なので、
まぁ1棟あたり1億くらいはするんでしょう。

仮にこの物件も1億円で購入したと仮定すると、
年間賃料が345万円ということは、利回り3.45%???

もちろんこのほかに初年度に不動産取得税、
保有期間中に所得税・住民税・固定資産税&都市計画税
等々各種税金がかかりますが、この際無視(実際はムシできんけど

あ、もしや赤字なら税金還付があるのかしら。
シェアハウス運営で税金還付新しい


ま、そこは触れないでおいて、
あれ?ス〇ガさんの金利って4.5%ですよね???
逆ザヤでは???

そしてそして、
1億円を金利4.5%・フルローンで借りると、35年返済でも
元利均等で月47.3万円の返済額に・・・

サブリースでなく、自主管理で100%の入居率でも
(3.8万+1万)×10部屋=48万/月
の収入なので、キャッシュフローがほとんどありません。。

それとも、すんごい自己資金入れてて、
余裕で返済できるレベルだったんかな。。

新築時はもっと家賃高かったけど、年数を経るごとに
どんどん家賃下がっていって、結果今の賃料、ということなんでしょうか。
(それでも埋まってないけど。駅から徒歩15分とかじゃね・・・


見た目そこまで築年数経ってないように見えるのですが、
こんな簡単な計算だけでも、もし今回のような事件が起こらなかったとしても
近々たちゆかなくなっていたのでは、と想像できます。


そうそう。
去年の秋ころ、か〇ちゃの業者さんからこんなメッセージもらってたんですわ。

スマートデイズ 1110

私を業者か何かだと思ったんでしょうか。
一介の弱小大家にすぎませんが


このご近所物件に関して言えば、
駅からは離れているものの住環境は悪くなく、
かつ今の賃料なら決して高いとはいえませんので、
もし自分がオーナーだったら、ソッコーでサブリース契約解除して、
自主管理に切り替えて、近隣とターミナル駅周辺の不動産業者
手あたり次第に回って、
繁忙期中に全部決めるつもりで客付け活動しまくりますね。

それと並行して、『元か〇ちゃオーナーの逆襲劇』とでも
題して現在進行形失敗談大公開ブログをぶちあげて
ブログランキングに殴り込み、あらゆるSNSサイトを使って拡散しまくります。

それでも埋まらなければマイホーム売って家族で移り住みます。
(ファミリーなのに、共用部なしの7平米個室に1人1部屋とか
住み込みの自主管理やね。
で、余裕が出てきたら1フロアを3LDKとかにリフォームして
賃貸併用住宅として住み続けるのだ!

んで、また時期を見計らって高めに売れそうな時期に実需向けに売却。

以上!


ま、妄想ですけどね