FBにオマケで書いたつもりの物件調査つぶやき、
「欠点」が気になるとコメントしてくださったみなさま、
ありがとうございます。



おもしろいかどうかわかりませんが、もしかしたら
物件調査をライフワークとされている方々の役に立つかも
しれない、と思いますので、まとめておこうと思います。

今回の物件は、とある急行停車駅から徒歩4分、乗降客数も
2万人台後半、と私の基準にはまだ達しませんが、まぁ
許せる範囲。

私の基準、とは
区分所有なら、40平米以上・500万円以下、家賃相場6万円以上、
乗降客数3万人以上の駅から徒歩15分以内の築35年以内、というもの。

戸建なら、更にこの上に、市街化区域、所有権、再建築可、
建ぺい率&容積率オーバーでない、
隣地境界の確認の取れるもの、という条件が加わります。

で、今回見に行った2軒目は基準を満たしていたので
現地調査に赴いたわけです。

ちなみに間取りはこんな感じ ⬇

画像1


次に狙っているのはオーナーチェンジなので、
この物件は今ちょうど賃借人さんも入っていて、そこもGOOD。
表面利回りは14%超ですが、もうちょっと価格交渉
できそうな感じだったので、まずは現地に行ってみたのです。

築年数は30年超えてますが、外観・共用部分ともにキレイに
保たれていて、管理状態◎。
徒歩5分以内という立地も素晴らしい。
図書館や小学校も近く、周辺環境も静か。
ファミリーには最高じゃないか、と思って
先に元付業者さんに電話しちゃおうかと思ったくらい
かなり乗り気でした。
でも、その前にお約束の地元管理会社への聞き取り調査を
しなくちゃね〜、ということで数社回ってみると・・・


「あー、あの◯◯マンションね。何階?
あれねー、南側に12階建てのマンションできて、
すっごく日当たり悪いのよね〜。階によっては、
絶対入居者決まんないわよ。
前に、1階の部屋案内したことあるけど、真っ暗だわ、
虫は多いわ、散々だったわ〜。あれは決まんない!
え?オーナーチェンジ?あのマンション、中見ないで
買うのはリスク大きいわねーー!
次に売るときも、それを理由に買い叩かれるよ」
ってなことを、すっごい勢いで3人くらいから
たたみかけられました。

南側の12階建てのマンションつーのは、
コチラ ⬇

画像1


たしかに、裏にマンション建ってるのは見れば
分かるんですが、見た目そんなに接近してるように
見えないし、そんなに言うほど日当たりに影響あるとは、
見ただけでは分からなかったんです。


っていうことはですよ、今現在目の前が空き地で
何の建物も建ってなく、日当たり抜群だったとしても、
将来その空き地に高層マンションでも建っちゃったら、
あっという間に資産価値が下がっちゃうんですよ。

狙っている物件の目の前が空き地の場合、
その土地にはどのくらいの高さまで建物が
建てられるのか、もしくは建築予定がないかどうか、
できる限り調べておいた方がいいですね。


・・・これ、購入した後で、入居者募集お願いに行った先で
言われたらショックでしょうね〜。

まだ購入前だからよく考えてやめるか、または
その分のリスクを考慮して指値を考え直すことも
できますが、不動産は1回の取引額が大きいだけに、
買った後で弱点に気付いたんでは遅いんです。

物件見に行ったついでに、管理会社に寄って
お喋りするくらい、ものの10分くらいで済んじゃいますから、
絶対やった方がいいですね。

私は喉の渇きを潤そうとカフェに入る前に
管理会社に行って、そこで閑談ついでにお茶
出してもらっちゃって、コーヒー代浮いちゃいました・・・
どうもすいません