10年に一度しかないような素晴らしい取引が、 本当は毎週見つかるのです」
ニュージーランド出身の世界的に有名な不動産投資家である
Dr Dolf de Roos(
ドルフルース博士)氏はそう言っています。



ずいぶん時間が経ってしまいましたが、
GW最終日(5月6日)に現地調査をして買付を入れた物件がありました。 

私の家から1時間以内で行けて、
山手線の巨大ターミナル駅からも40分少々、
とまずまずの立地。

年間家賃を売値で割った表面利回りは22.4%、
オーナーチェンジ、ファミリー区分。

もちろん私の大好きな500万円未満のお手頃価格だったので、
さっそくホームページから問い合わせしました。

届いたマイソク(販売用図面)を見てみると、
なぜか「利回り14.4%!」とデカデカと書いてある・・・

おかしいな?
家賃、ホームページに記載してあるのより安いのかな?

と思ってよくよく計算してみると、
ご丁寧に月々の管理費・修繕積立金を差し引いての
「なんちゃって実質利回り」でした。
(物件取得費や固都税は含んでませんので「なんちゃって」です)

マイソクに載せる利回りは、少しでも高利回りに見せるために
「22.4%」て書けば一瞬で売れるだろうに、
なんでわざわざ8%も低く書くのかな~?

こういう場合、私の「バカ・アービトラージ」アンテナは敏感に反応します。

もしかしたら、「残念系」の業者様かもしれない!

と思った私は即電話。
電話での会話の感触で、相手がS(サド)かM(マゾ)かのさぐりを入れます。

(↑ このSM調査と「バカ・アービトラージ」は、不動産投資においては
  かなり重要ですので、後日詳細解説します)

今回は完全にMです。

あとは、現地調査をしてみて、問題なければ鬼の指値を入れるまで。


ウキウキ気分でGW最終日に電車でえっちらおっちら現地へ。
オーナーチェンジなので中は見られず、外観と周辺環境のチェックのみ。
(実はマイソクと一緒に内装写真も送って来て下さいました。
オーナーチェンジで最近の中の写真を見せてもらえるのは大変稀なこと。
売主様が現借主様に頼んで撮らせてもらったそうです。
さすが、M様。やることが細かい。感謝!)

築30年超にしては美しく保たれており、ゴミ置き場や自転車置き場、
共用部の廊下・階段もキレイ。よし、合格!

このまま買っても十分安いと言えますが、22%と書けばいいのに、わざわざ14%と
書くような親切な方に対して、ワタクシ絶対に満額で買付入れたりいたしません。

「現在の相場家賃で、空室率も考慮した本当の実質利回りで20%ほしい」
(現借主様は長期入居者)という理由を付けて、
4割引の価格で指させていただきました。
4割引だと100万円台に突入しちゃいます。

が、こういうときは、臆することなくズバッと、自信満々に値段を口にしないといけません。


電話の向こうで思いっきりのけ反られたのが手に取るように分かりました(笑)


・・・買付を提出して待つこと2日、売主様より「さすがにその値段ではお譲りできません」
と言われたそうで、このたびも玉砕でした。


今回はどうしても欲しいというわけではなくて、「4割引の指値が通るなら、インカム増えるな」
くらいの気持ちでしたので、あっさり手を引かせていただきました。


なお、このように「惜しかったなー」と思う物件が買えなかった後は、
何週間後かに必ずもっといい条件の物件に巡り会えます。
(この物件の前には23区内で400万円台の戸建を逃してます)

なので、あまり個別物件に惚れ込みすぎず、「お前だけじゃないんだよ」的態度を
貫く方が、より自分にとってのお宝物件と巡り会う確率が上がると思います。


ちなみに・・・

今夜は偶然ネットで見つけたアパートを見に行く予定です。
空室率75%ながら、現況利回り9.3%。満室想定37%超という、
お化け物件に変身する可能性を秘めています。

リフォーム・再生にどれだけかかるかにかかってますが、
首都圏で、こんなに夢のある数字を出せる物件は
なかなかないのではないか、と大いに期待しています。


こういうのがほぼ毎週味わえるので、
不動産はやめられないのだ~~~
わくわくが止まらんねヾ(=^▽^=)ノ