昨日のブログで、

「家賃が入ってこなけりゃ商売あがったり」

的な話を書きました。


それは本当の話です。


収入がなければ、いくら高利回りと言ったって絵に描いた餅ですから、
極端に賃貸需要の少ない、客付けに苦労するであろう地域は、
初心者のかたは避けた方が無難かもしれません。

かくいうド初心者のワタクシ(不動産投資歴2年)も、四国のド田舎だの、
最寄駅から徒歩10数分だの、バス便だの、立地に難アリの物件を
数多く所有しており、案の定、客付けに結構苦労してます。

(退去後次が決まるまで平均3~5ヶ月。運よく1週間で決まったものもありますが)

ワタクシの場合、立地だけではなく、
物件仕入れから始まって、内装も出来る限りお金をかけない、

”生きて行くのに関係ない”設備投資は一切しない
(一部全力デコ部屋もありますが)

主義のため、そこまでの上客は狙えない、という難点もあります。


そこは、私の現在の課題でして、来年以降は

高価格帯家賃に見合った立地プラス、
高付加価値なリフォーム(原状回復レベルではなく、リノベーション)
にどれだけ投資するか


を考えていきたいと思っております。


そういうことを考えられるようになったのも、
たった2年間ではありますが、不動産投資の勉強をして、
いろんな物件を見て、実際に買ってみて運営してみて、
数々の先輩大家様の物件を見せていただいたり、
ご意見を伺ったりした賜物なんです。

当たり前ですが、物件を1つ買うごとに、
日々勉強を続けるごとに、自分の投資スキルもあがりますので、

「以前買ったあの物件、今なら絶対買わないなー」

ということが起こり得るわけです。


では、そんな「今なら絶対買わない」物件は、
買ってしまったら致命的な失敗になるのか?

といったらそうではありません。

むしろ、初心者のうちだからこそ買える
物件というのがあるはずです。

買ってみて、実際に運営してみないことにはスキルは向上しないのです。


不動産投資のいいところは
ある人からみれば

「失敗」

と思える物件でも、やり方を変えてみれば
うまく行く可能性があるところです。

そういった意味でも、最初は練習台のつもりで
小粒の物件をできるだけ安く買い、
最悪、本当に失敗したとしても、
それを手放す(=損切りする)ことで、
次にまたリスタートすることができます。

最初から再起不能になってしまったのでは
そこで終わっちゃいますからね!


最初に大型物件を買って、そのキャッシュフローで
小粒物件を買っていく、という手法で大成功してらっしゃる
諸先輩方もたくさんいらっしゃいますので、
どうしてもその手法からスタートしたい方は、
先人の知恵をお借りする気持ちで、実践者から意見を聞くといいと思います。

この手法で大成功されている超有名カリスマ大家さんといったらこのかた

 ↓ ↓ ↓




そういえば、母うっちーさまスッチー大家さま
同じ手法スタートだったとうかがった記憶が。


対して、

「失敗してもいいから、とにかく1軒目は安く買え!!」

と力強いアドバイスを掲げてくださっているのが超絶美人楽待コラムニストのこのかた


私の意見は上條直子さんとまったく同じです。
(素晴らしいコラムです。まだお読みでない方はぜひご一読を)

今をときめく戸建主婦大家・なっちーさんも、小粒スタート派ですね。


人それぞれ、スタート時の自己資金や個人属性、抱える事情が違いますから
一概には言えませんが、少なくとも私の場合は、
自分がそのとき持っていた貯金額以下の借入からスタートし、
オーナーチェンジの借主さんが出た後、割と長い空室期間の間も
それほど大きなストレスを抱えることなく、なんとか回していくことができました。

意外と小心者のワタクシ、
この時点では自分の手取り給与を超えるような返済額には耐えられなかったのです。


・・・と、ここまでの記述は全てワタクシの「意見」です。

賢明なみなさまは、きちんと「事実」と「意見」と「原則」を見分ける目を
持ってらっしゃると思いますので、どうかご自分に合った投資手法で、
楽しく、投資生活を続けて下さい。


みなさまの成功を心からお祈りしています。


最後に一言。

不動産って、本当に懐が深くて、とーーーーーーっても楽しい世界ですよ(*^・ェ・)ノ



↓ こちらもポチッとヾ(´ω`=´ω`)ノ