ワタクシは現在、区分2戸、戸建2棟、アパート2棟を所有&運営しておりますが、
管理をどうしているかというと、以下のようにやってます。


☆東京区分・・・管理会社(=入居者決めてくれたとこ)

☆千葉県区分・・・管理会社(=入居者決めてくれたとこ)

☆埼玉県戸建・・・自主管理(=大家直接募集サイトで入居者決定。保証会社の集金代行利用)

☆徳島県アパート+戸建・・・管理会社(=入居者決めてくれたとこ)

☆千葉県アパート・・・自主管理(1人は購入前からの長期入居者、残りは地元の業者2社により一般募集にて決定。同一保証会社の集金代行利用)



区分は投資開始後間もない頃なので、自主管理しようなんて全く考えておらず、
決めてくれたところにそのまま管理をお願いしている、という感じです。

区分の場合は、マンションに付いている建物管理会社が共有部分の修繕や
外観の大規模修繕を、修繕積立金の中から必要に応じてやってくれますので、
専有部分のみのことを考えていればよいです。

また、マンションの建物管理会社が提供している
「生活安心サービス」なるものも利用できますので、
「建具の調子が悪い」とか、「水漏れした」とか、「鍵をなくして入れない」など、
ちょっとした生活上の不具合やトラブルに対応してくれたりもします。

なので、集金代行と滞納保証があれば、自主管理もできると思います。
(徳島県だけは遠隔地のため、めったに現場へ行くことができないので、
 管理会社を入れることは必須と思います)


そんな流れで、だんだんと慣れてきた頃から保証会社を使って自主管理に
切り替えていったんですけど、自主管理はやっぱりいろいろありますね。


すっごく楽な入居者さんの場合、毎月の管理料5%を払うのがもったいない気も
しますけど、管理会社を入れなかったことを後悔するレベルの面倒な入居者さんも存在します。


私の所有物件は、外国人入居率が割と高めなんですが、
これで自主管理になると、言葉通じなくてかなりビックリすることがあります。


たとえば・・・

・「町会費の振込をお願いします」と言ったら家賃を振り込んできた
 (※家賃は先月末すでに口座振替により回収できているのに、更に振り込むってアンタ・・・

・更に、振込すぎた家賃を返金するので口座情報教えて、と言ったら
 教えてきた口座情報が間違っていて返金できず。
 (※口座番号か、口座名義のどちらかは間違っていると思われる)

・月末に口座残額が足りずに振替できず、保証会社から督促されたら
 保証会社の指定した支払方法で払う、と返事しておきながら、大家に直接送金。
 (※たぶん、日本語があまり理解できなかったと思われる)

・入居者自身が書いた口座情報が間違っていて、保証会社が口座情報更新の書面を
 送っても、日本語が理解できず、いつまで経っても返送されずに口座振替が開始できず、
 督促されても自分は口座振替できてると思っているため一向に家賃回収ができず、
 保証会社も辟易(※私自身は代位弁済されるため、知らぬ仏)


これ、万が一保証会社付いてなかったらマジ大変。

保証会社付いててこの有様だから、別に国籍差別するわけじゃないけど、
外国人入居者さんの場合は、有無を言わさず管理会社利用した方が
いろんな意味でベターではないかと思います。


ちなみに、外国人じゃないけど、甘い顔して保証会社入れずに
入れてしまった問題入居者もいました・・・


ワタクシ、滞納家賃も自分で回収しますので、
ハガキ・手紙・メール・LINE・連帯保証人への連絡・直接訪問など、
アメと鞭を駆使して、とことん請求します。
払いきれないと分かるやソッコーで退去させ、
地の果てまで追いかけて、残額ゼロになるまで督促し続けますヾ(▼ヘ▼;)!

金額の問題じゃありません。

これはビジネスですから、一度交わした契約は最後まで守ってもらいます(`-´メ)


「たった数万円のためにそこまでできない」

と考える投資家さんが大半だと思うんですけど、
ワタクシ毎日中国人相手に未収金回収の話してるので、
慣れてるんでしょうね~


理解に苦しむ入居者さんに当たってしまった場合は、

『宇宙人との対話』


だと思って、楽しむことにしております