久々に、がっつり不動産ネタでいきたいと思います。


私の所有物件は自主管理と管理会社がだいたい半々です。


基本は、「借主さんを見つけてくれたらそのまま管理をお願いする」
というスタンスですので、一般募集で数社に依頼して、
決めてくれたところにそのまま管理をお願いすることにしています。


私は基本的に公で批評・批判はしない、という考えなのですが、
あんまりにも

「いや、それ違うでしょ」

と思う文面が堂々と書かれたメルマガが流れて来たので何か言わずにはおれなくなり、
私設ブログにて自論を展開させていただこうと思います。


とある管理会社さんから毎週送られてくるメルマガ、
こういっちゃなんですが、

洗練された投資家さんなら読むに値しない内容

です。 (あ、言っちゃった)

こちらの会社ホームページのトップページに貼ってある著書にも

「都心の中古ワンルームが700万円で」

とあるから販売価格かと思ったら頭金だったり(販売価格は書かれていない)、
とんでも指南満載なんですけど、今週のメルマガには更にビックリするようなことが
書かれておりました。

以下、引用。


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  たとえば、物件価格1,800万円、手取り利回り5%という物件を
  購入してから5年経過後、売却したケースで考えてみましょう。

 ここでは計算を簡単にするために税金は考慮せずに
 シミュレーションしてみます。

  5年経過時点で、受け取った手取りの家賃収入の総額は450万円です。

  このとき、もし1,350万円以上で売却できたなら、
  投下資金1,800万円を回収できたことになります。

 5年後にこれだけ物件価格が下がることは
 考えづらく、むしろ利益が出るくらいでしょう。

  このように、売却したときの資金まで考えれば、
  投下資金を回収できるまでの期間はずっと短くなるのです。

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引用、終わり。

合ってるような、間違ってるような。。


いやいや、違うでしょ。


売却の際にかかる税金(譲渡税)を考慮しないのは、
そもそも買ったときより高く売らない限りはかからないので無視してもいいとして、
取得税、固定資産税、購入時&売却時諸経費(仲介手数料だけで両方で6%以上!)について
全く触れもしないのはいかがなものか?

そして、いくら都心ワンルームは空室率が低いったって、
空室率ゼロパーセント(5年間1回も空室月なし)、
及び入居者の入替なし(リフォーム費計上せず)ってありなのか?

ワンルームの平均入居期間て2年かそこらでしょうから、少なくとも1回は入替あるんでないかい?

(私の東京都区内の単身区分は3年で2回入替あり)


1800万円投資して、450万円の実入りのうち、上記の必ずかかる費用を払ったら
いったいいくら残るというのか・・・

また、仮にも投資なんだから、5年もかけて投下した資金だけ回収してどないしますねん。
リスク負ってるのに儲かってませんやん・・・



こちらの記事は

よくあるワンルームマンション投資の誤解を解きながら、
投資の実態とその目的についてお伝えする



ということなんですが、


「更に誤解を生むよな~」



と思い、我慢できませんでしたので思わず書いちゃいました