株ではなく、不動産の話です。

先日、とあるモデルルームを見学に行ってきました。



外観はこんな感じ。とある山手線内の駅より徒歩3分。
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そして、室内はフルスケルトンのモデルルーム仕様。
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どんだけ靴あるねーん!


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ふむふむ。IKEAで1000円以下で買えるスポットライトもこうやって
使えば高級感演出できるね。


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いたるところにポップ&フェイクグリーン。


売却はもとより、賃貸付けに使えそうなアイデアいっぱい。

こちら、お値段5750万円(売り出し時は5850万円)。
聞いてないけど、家具類はホームステージング用だと思うのでその費用は含まれず。

他の階で「所有者居住中」で別の業者さんが(媒介として)売り出している
同じ広さの部屋は4980万円。

それぞれ、購入した場合の総額をざっと計算してみましょう。

今回媒介されてる業者さんのホームページに、
自分でフルリフォームした場合の概算が載ってますので、これを参照。
スターマイカ リノベ費用目安 20160312

諸経費目安は SUUMOさん を参照。


リフォーム前の状態で値引き無で買い、自分で同程度のリフォームを
やったと仮定すると、
物件価格4980万+諸経費(約8%)+リフォーム費(税込約620万)≒6000万円

一方、今回見せていただいた物件をそのまま購入する場合、
物件価格5750万+諸経費(約8%)≒6200万円

その差、約200万円。

じゃ、リフォーム後の状態で200万円以上の指値が通るなら
自分でリフォームなんかやりたくないめんどくさがり屋(うちのダンナのような)
だったら、そっちの方がいいんじゃないの、という結果に。

※実際、私は今の自宅であるリフォーム後の業者売主物件を500万円近く(物件価格の約15%)
 値引いて購入しましたので、5750万円に対する200万円(約3.5%)はそれほど無理な指値では
 ないと思います。
 (過去の売出価格をたどって、この業者さんの仕入れ価格と仕入れ時期も予想&折込済)


ここまで長々分析してきたのは、自分がこの物件を買おうとしているからではありません。

ほぼ同じスペックの所有物件の賃借人さんが、2ヶ月後退去することになったので、
退去後のもっとも良い調理法を考えているのです。


今は、賃貸と売却と両方出す方向でダンナと相談中ですが、
賃貸なら事務所仕様か居住用か?(現在は法人事務所として賃貸中)、新家賃の設定は?
売却なら居抜きかリフォームか?どの業者に依頼すべきか?
など、いろいろ考慮すべきことがあります。

今の相場から考えると、新家賃は現家賃より間違いなく下がり、
売却予想価格は購入価格よりほぼ間違いなく上がるでしょう。

となると、やはり売却の方がいいと思うのですが、
いろいろなご意見を聞いてみたいので、実際に退去になったら
見学会を催して、賢者のご意見を伺いたいと思います。

いわゆる投資物件とはちょっと毛色が違うのだけれど、
見たい人はいるのかしら・・・