これまでさんざんお話してきたことではあるのですが、
私が不動産投資に出会ったきっかけは東日本大震災でした。

地震によって、不動産価格が暴落したから、
とか、終の棲家について深く考えさせられたから、といった理由ではありません。

インバウンド旅行業を本業としていている私、
地震によって全く仕事がなくなってしまったため、
時間があり余って仕方なかったので、
やむなく「勉強して資格でも取っとくか」と思って始めた課目の中に、
たまたま「不動産」が入っていた、という次第です。


不動産というものにこれっぽっちも興味がなく、
住まいも一生賃貸でいいや、と思っていた私が、
まさかこれほどまでにハマってしまうとは。

人生、何が起こるかわかりませんね。


最初は右も左も分からなかったため、
手っ取り早く

「自分が尊敬できる、考え方に共感できる、その道のプロの真似をする」

という方法を取ることにしました。


然るべき費用を投下して、師匠から教えていただいたことを忠実に実行するうち、
様々な物件や大家さん仲間と出会い、いろいろと自分の方向性も見えて来ました。
(不動産の勉強を始めてから、最初の一軒目を購入するまでには2年弱かかりました)


その中で、

「言われた通りにやったけど、やらなくてもよかったかも」

という事柄もいろいろと出て来ましたので、本日はそんなお話をしてみたいと思います。


教え・その1

「始めのころのキャッシュアウトを少しでも減らすため&金利は経費計上できるため、
 返済方法を選べるなら元金均等よりも元利均等で」

元金均等は元金額が変わりませんので、それに加算される利息が最初の頃は多い、
ということで返済スタート時の返済額が一番高く、後になるについれだんだんと減っていきます。

元利均等は、元金+金利の合計金額が最初から最後まで変わらない返済方法ですので、
最初のころは返済額にしめる利息の割合が高く、元金はちょびっとしか返しません。

支払い額が変わらない方が資金計画を立てやすく、借入金利息が経費計上できるのも
その通りなのですが、元金均等でもちゃんとキャッシュフローが出て、
きちんと収支計画が成り立つのであれば、私個人的には元金均等にした方がいいと思います。

いくら経費計上できると言っても、購入年はいろいろ経費がかかって金利の多少の違いは
影響が少ない、ということと、実際の支払い総計は元金均等の方が少なくなりますので、
経費が多く計上できるかどうかよりも、総支払い額で考えるべきでした。反省。



教え・その2

「1軒目を購入したらすぐに青色申告を出して、初年度から税理士にお願いしよう」

今となっては、個人的には5棟10室基準の事業規模に到達するまでは白色でも
特に変わらなかったんじゃないかと思います。
複式簿記が必須ということなら、むしろ白色の方がよかったかも、とも。

また、税理士さんにお願いするタイミングについては、私は言われた通りに
1戸しかない頃から税理士さんに丸投げ状態でしたので、未だに確定申告書類を見ても
何が何やらよく分かりません(苦笑)。

たしかに、餅は餅屋、ということで自分は得意なことに特化した方が効率が上がるとは思いますが、
ある程度は自分で分かってないと、税理士さんと対等に話もできないと思うのです。


最初のまだ物件が小規模、数が少ない頃は絶好の勉強時期だと思いますので、
そういう時期に基礎をしっかり学んでおいた方がよかったのではないかと思います。これまた反省。


教え・その3

「管理は管理会社にお願いしよう」


その2と同じく、餅は餅屋に任せよう、の論理。
たしかにその通りですが、管理会社を入れるべき物件(例えば遠隔地物件など)と自主管理をしてもそれほど負担にならない物件(例えばトラブルの少ない戸建など)はどんな物件か?
を知るためにも、全部とは言いませんが、一部は自分でやってみるのもいいのでは、と今では思います。
それによって勉強できることもたくさんあります。


ただ、これらのことは、実際に自分でそうじゃないやり方もやってみて、
比べた結果自分で思ったことですので、何事もやってみなければ分からないのです。


不動産投資にはすごく多くのやり方やアプローチがあって、
時代や自分がいるステージ、属性によっても違ってきますし、
何が正解とは一概には言いきれません。

セミナーや本も、「どれがよくてどれがダメ」とは言えませんので、
まだ自分の方向性が見定まらないけど、とりあえずやる気だけはある、
という場合は、とにかく行動してみるしかないんじゃないでしょうか。

がむしゃらにやって、小さい失敗を繰り返しているうちに、自分の進むべき道が見えてくると思います。


ただ、十分勉強をしないうちに、他力本願で身の丈に合わない資金を投下して
市場から強制退去させられないことだけには、注意してほしいと思います。