不動産クラスタのみなさま、こんにちは。

昨日のNHK・クローズアップ現代+ 見ましたか?


追跡!タワマン「空中族」~不動産“バブル”の実態に迫る~



もう、なんというか・・・

胸が痛くなる内容でした


まず、標題の「空中族」と同じ手法は、
たしかにある一定以上の年収のある(≒高額の住宅ローンを組める)
高所得サラリーマンでないと難しいかもしれませんが、
自宅を次々と住み換えていく手法は、
引っ越しの手間と家族の同意は必要ですが、アリと思います。

対象物件は違いますが、現にこのような手法で
自宅を数年毎に住み替えて「自宅投資」をしている知り合いの投資家さんもいらっしゃいます。


ローン残債があっても、住み換えの理由が「転勤」であれば、
「転勤留守宅」として賃貸に出すことも可能。

そもそも、そんな高額のローンを組まなくても、
手ごろな値段の中古住宅は探せばごろごろあります。

ローン返済後、売却せずに賃貸して次の物件、
もしくは売却してその資金で2つ物件買い、1つは賃貸・1つは自宅、
という風に「ヤドカリ」(=宿借り)手法で収益物件を増やしていく方法は
けっこうメジャーだと思います。



そして、そして。
問題の

「最寄駅から徒歩20分の中古ワンルームマンション」



「生活費の足しに」

と購入した、年収450万円のサラリーマンMさん。

まさかまさか、このマンション売ったの、

ここに登場する業者

じゃないでしょうね・・・

ネット社会とは恐ろしいもので、
ちょっと検索するだけで、このMさんが購入した物件の詳細(物件名や所在地)、
借入金利、借入先の銀行まで全部分かるんですね

で、

「10年返済でローン返済額が45000円」

ということは、借入金利も出てるので、これ全部住宅ローン電卓に
入れたら借入総額が分かります。

家賃49000円てなってましたが、
物件名が出てるので、調べればすぐに現在の募集家賃も分かっちゃうわけで・・・

そうしたら、なんと、現時点で35000円の部屋が

広さはほとんど16~18㎡くらいなので、
このMさんの物件も今の入居者さんが退去したら一気に月14000円(△28.6%)も
下がってしまう可能性も・・・

ワンルームに10年住んで下さる方は希少だと思うので、
その危機はすぐ目の前まで迫ってます。

で、家賃が下がったら手出し発生・・・
とかならまだ理解しようもあるんですけど (←たとえそうであっても手を出してはいけない)
現在の家賃の時点ですでに赤字になってます。


「足し」にするために購入したはずなのに、
なぜ、最初から「マイナス」の物件の購入を決断したのだろう???

そして、テレビに出てるくらいだから、当然奥さんも知ってるはずなのに、
なぜ賛成したのだろう???


ここから導き出される答えは1つ。

この物件を販売した営業マンがすこぶる優秀

という結論になってしまうのかな。。。


ここからは私の妄想ワールドですけど、
上記で計算した借入額から予想される物件価格は400~500万円程度だと思います。

住宅ローン残債もあるし、あまり高額物件は怖いと思ったのか、

「予算は500万円くらいで」

って考えたんじゃないですかね。

そしたら、

「そのご予算ですと、こちらの物件くらいしかないですよ」

的な提案で出て来たんじゃないかと・・・

その後は、

「駅から徒歩20分と、そこそこありますが家賃が手ごろ(※)なので
 借り手もいらっしゃいますし、23区内でこの価格は破格です。
 10年後は家賃が丸々手元に残りますので、ちょうど教育費にも
 お金がかかり始めるころ(※2)に、本物の資産として残りますよ」


とかなんとか丸めこまれてハンコ押しちゃったんじゃないのかな。


※家賃が手ごろ、ということは「家賃が安い」と同義語です。

※2  お子さんの1人が1歳、ってことだったと思うので11歳だと小学5~6年生。
  塾やなんやでバカみたいにお金がかかり始めます。
  (ちょうどその試練真っ最中のワタクシ)


予算500万なら、無理に23区にしなくても、
埼玉・千葉・神奈川のそこそこ乗降客数の多い駅から徒歩数分の、
せめてファミリータイプにするとか、
戸建を探すとか、いろいろ手段はあったはずなのに、
虎の子の自己資金を投入するにはあまりにも惜しい使い方のように
思えたので、画面に向かってなんども声をあげてしまいそうになりました。。。


他人の人生に口出しするとか、ほんとーーーーーーーーーーーに余計なお世話だって
分かってますんで、私設ブログないでのみのつぶやきといたします。

これをお読みの方もいろいろとご意見あろうかと思いますが、
ここに書いたことは全てワタクシの

妄想

ですので、個人的見解として受け取っていただければ幸いです。