セブン銀行のビジネスが成功できた秘訣

という記事を読みました。


セブン銀行のようなビジネスは、


協調戦略 = 競争しないで共存を図る戦略

なんだそうです。

これを読んでピンと来たことは、

「私のめざす不動産投資道(←おおげさ)はコレなんだ」

ということです。


昨年末、残債のない都心の実需向け区分を売却したことで、
そこそこのCASHが手元に残ったのですが、
今年2つの物件を現金購入したことで、その取得費とリフォーム代で
全部使い切ってしまいました。

考え方によっては、その現金を使って
サラリーマン属性、および抵当権の付いてない物件を共担に入れ、
融資を使ってもっと大きな物件にチャレンジすることもできたと思います。


が、そういった物件探しにはまったく食指が動かず、
結局、

「都心の築古ボロ(借地権/再建築不可)」

という、自分にとっての最適地に落ち着いちゃいました。



どちらにも言える特徴といえば、

「利回りを自分で作り出す物件」

ということ。

現金が物件に化けて、また現金を生む流れを
ビジネスの観点から簡単に説明すると、


① B(=Business)からオーナーチェンジのファミリー区分を取得 
  ※マイホームとして買うより割安

② 退去後、マイホーム向けにリフォームして実需層C(=Customer)に売却 
  ※オーナーチェンジのまま売るより割高

③ ②でできた現金をもとに、C(=Customer)から修繕されていない
   大き目の戸建を購入。
  ※リフォーム済物件よりも割安

④ ファミリー向け戸建または部屋を区切って共同住宅仕様にリフォームを施し、
  C(=Customer)に賃貸。

このような流れになります。

④のあとは、②の変型版で、物件がある地域のキャップレートが例年よりも
低い時期(今のような物件高騰期)に満室で売り出せば、
安い相場の時期よりも、高めに売却することができるでしょう。

B=法人=プロ=投資家、C=個人=アマチュア=消費者と
読んでいただいても差し支えないのですが、
これが私の好きなやり方で、自分のモチベーションが最も上がり、
かつ、
「好きで」
「得意で」
「稼げる」

方法なんです。


このやり方のポイントは、

リフォーム内容とその価格




値付け(販売価格・家賃)


とのバランスです。


リフォームはやらなすぎはもちろんダメだけど、やりすぎもよくない。
費用を掛けすぎて回収にものすごく時間がかかってしまっては、
いくら安く購入できても意味がありません。

需要のある地域で、いただく家賃(販売代金)にふさわしい内容の
リフォームを、時間と価格のバランスで効果的に施すことができれば、
必ず売れるし、貸せるのだと思います。



さいわい、CASH買いした1つ目の物件は、賃貸付けまで割と順調にできまして(見込み)、
今月末いよいよ本番、私史上最高にCASHを投入した物件を決済します。

できるだけシンプルに時間と頭を使いたかったので、
リフォーム代含めて借り入れは行いません。

私の計画では、この物件が仕上がったら1年半ほど不動産活動はお休みし、
別のことに時間と身体をフル稼働したいので、しっかり稼いでくれるよう
全力で取り組みたいと思います。


アイデアよ、降りてこい!