都内に800棟もあるという、噂のか〇ちゃ物件。
ダンナさんが
「うちの近所にも2軒あったよ」
と教えてくれたので、通勤途中に見に行ってみました。
ダンナさんは
「なんだか人のいる気配が全然しない」
と言ってたので、噂される平均入居率40%とか、
そんなもんかな、と予想を立てて現地を見てみたところ、
どうやら10室あるようなんだけど、灯りのともっている部屋は
2階の1部屋のみ。1階は全室真っ暗。
単にまだ帰宅してないだけなのかもしれませんが、
なるほど、本当にかなり空室が多い様子。
ホームページを見てみると、
もちろん『空室あり』表記で、募集賃料は1部屋3.8万円とのこと。
ネットや光熱費等は共益費に含まれますが、それが2万もするので
共用部もないということで、まぁ5.8万円で光熱費込々の4.5畳に住む、
というイメージでしょうか。
これ、まったく余計なお世話なんですけど、
賃料3.8万円で収支予想をたててみました。
3.8万×10部屋×12ヶ月=456万円/年間満室賃料
共益費2万のうち、実際にかかる経費分としてはせいぜい
1万円(10部屋で1ヶ月10万円くらい)として、
1万円×10部屋×12ヶ月=120万円
も、収入として考えていいのかな。
で、サブリースということなんでどのくらい管理費取るんでしょ?
借り上げでない通常のシェアハウスの管理費は20%くらいで、
平均稼働率を85%で計算するとしたら、
100%×0.8×0.85で68%。
一括借り上げだったら、どんなに甘く見積もっても
60%くらいにはなっちゃいますよね。
とすると、サブリース賃料は576万円×0.6=345万円
か〇ちゃは800棟を1000億で販売したって話なので、
まぁ1棟あたり1億くらいはするんでしょう。
仮にこの物件も1億円で購入したと仮定すると、
年間賃料が345万円ということは、利回り3.45%???
もちろんこのほかに初年度に不動産取得税、
保有期間中に所得税・住民税・固定資産税&都市計画税
等々各種税金がかかりますが、この際無視(実際はムシできんけど)
あ、もしや赤字なら税金還付があるのかしら。
シェアハウス運営で税金還付新しい
ま、そこは触れないでおいて、
あれ?ス〇ガさんの金利って4.5%ですよね???
逆ザヤでは???
そしてそして、
1億円を金利4.5%・フルローンで借りると、35年返済でも
元利均等で月47.3万円の返済額に・・・
サブリースでなく、自主管理で100%の入居率でも
(3.8万+1万)×10部屋=48万/月
の収入なので、キャッシュフローがほとんどありません。。
それとも、すんごい自己資金入れてて、
余裕で返済できるレベルだったんかな。。
新築時はもっと家賃高かったけど、年数を経るごとに
どんどん家賃下がっていって、結果今の賃料、ということなんでしょうか。
(それでも埋まってないけど。駅から徒歩15分とかじゃね・・・)
見た目そこまで築年数経ってないように見えるのですが、
こんな簡単な計算だけでも、もし今回のような事件が起こらなかったとしても
近々たちゆかなくなっていたのでは、と想像できます。
そうそう。
去年の秋ころ、か〇ちゃの業者さんからこんなメッセージもらってたんですわ。
私を業者か何かだと思ったんでしょうか。
一介の弱小大家にすぎませんが
このご近所物件に関して言えば、
駅からは離れているものの住環境は悪くなく、
かつ今の賃料なら決して高いとはいえませんので、
もし自分がオーナーだったら、ソッコーでサブリース契約解除して、
自主管理に切り替えて、近隣とターミナル駅周辺の不動産業者
手あたり次第に回って、
繁忙期中に全部決めるつもりで客付け活動しまくりますね。
それと並行して、『元か〇ちゃオーナーの逆襲劇』とでも
題して現在進行形失敗談大公開ブログをぶちあげて
ブログランキングに殴り込み、あらゆるSNSサイトを使って拡散しまくります。
それでも埋まらなければマイホーム売って家族で移り住みます。
(ファミリーなのに、共用部なしの7平米個室に1人1部屋とか)
住み込みの自主管理やね。
で、余裕が出てきたら1フロアを3LDKとかにリフォームして
賃貸併用住宅として住み続けるのだ!
んで、また時期を見計らって高めに売れそうな時期に実需向けに売却。
以上!
ま、妄想ですけどね
ダンナさんが
「うちの近所にも2軒あったよ」
と教えてくれたので、通勤途中に見に行ってみました。
ダンナさんは
「なんだか人のいる気配が全然しない」
と言ってたので、噂される平均入居率40%とか、
そんなもんかな、と予想を立てて現地を見てみたところ、
どうやら10室あるようなんだけど、灯りのともっている部屋は
2階の1部屋のみ。1階は全室真っ暗。
単にまだ帰宅してないだけなのかもしれませんが、
なるほど、本当にかなり空室が多い様子。
ホームページを見てみると、
もちろん『空室あり』表記で、募集賃料は1部屋3.8万円とのこと。
ネットや光熱費等は共益費に含まれますが、それが2万もするので
共用部もないということで、まぁ5.8万円で光熱費込々の4.5畳に住む、
というイメージでしょうか。
これ、まったく余計なお世話なんですけど、
賃料3.8万円で収支予想をたててみました。
3.8万×10部屋×12ヶ月=456万円/年間満室賃料
共益費2万のうち、実際にかかる経費分としてはせいぜい
1万円(10部屋で1ヶ月10万円くらい)として、
1万円×10部屋×12ヶ月=120万円
も、収入として考えていいのかな。
で、サブリースということなんでどのくらい管理費取るんでしょ?
借り上げでない通常のシェアハウスの管理費は20%くらいで、
平均稼働率を85%で計算するとしたら、
100%×0.8×0.85で68%。
一括借り上げだったら、どんなに甘く見積もっても
60%くらいにはなっちゃいますよね。
とすると、サブリース賃料は576万円×0.6=345万円
か〇ちゃは800棟を1000億で販売したって話なので、
まぁ1棟あたり1億くらいはするんでしょう。
仮にこの物件も1億円で購入したと仮定すると、
年間賃料が345万円ということは、利回り3.45%???
もちろんこのほかに初年度に不動産取得税、
保有期間中に所得税・住民税・固定資産税&都市計画税
等々各種税金がかかりますが、この際無視(実際はムシできんけど)
あ、もしや赤字なら税金還付があるのかしら。
シェアハウス運営で税金還付新しい
ま、そこは触れないでおいて、
あれ?ス〇ガさんの金利って4.5%ですよね???
逆ザヤでは???
そしてそして、
1億円を金利4.5%・フルローンで借りると、35年返済でも
元利均等で月47.3万円の返済額に・・・
サブリースでなく、自主管理で100%の入居率でも
(3.8万+1万)×10部屋=48万/月
の収入なので、キャッシュフローがほとんどありません。。
それとも、すんごい自己資金入れてて、
余裕で返済できるレベルだったんかな。。
新築時はもっと家賃高かったけど、年数を経るごとに
どんどん家賃下がっていって、結果今の賃料、ということなんでしょうか。
(それでも埋まってないけど。駅から徒歩15分とかじゃね・・・)
見た目そこまで築年数経ってないように見えるのですが、
こんな簡単な計算だけでも、もし今回のような事件が起こらなかったとしても
近々たちゆかなくなっていたのでは、と想像できます。
そうそう。
去年の秋ころ、か〇ちゃの業者さんからこんなメッセージもらってたんですわ。
私を業者か何かだと思ったんでしょうか。
一介の弱小大家にすぎませんが
このご近所物件に関して言えば、
駅からは離れているものの住環境は悪くなく、
かつ今の賃料なら決して高いとはいえませんので、
もし自分がオーナーだったら、ソッコーでサブリース契約解除して、
自主管理に切り替えて、近隣とターミナル駅周辺の不動産業者
手あたり次第に回って、
繁忙期中に全部決めるつもりで客付け活動しまくりますね。
それと並行して、『元か〇ちゃオーナーの逆襲劇』とでも
題して現在進行形失敗談大公開ブログをぶちあげて
ブログランキングに殴り込み、あらゆるSNSサイトを使って拡散しまくります。
それでも埋まらなければマイホーム売って家族で移り住みます。
(ファミリーなのに、共用部なしの7平米個室に1人1部屋とか)
住み込みの自主管理やね。
で、余裕が出てきたら1フロアを3LDKとかにリフォームして
賃貸併用住宅として住み続けるのだ!
んで、また時期を見計らって高めに売れそうな時期に実需向けに売却。
以上!
ま、妄想ですけどね
コメント