不動産投資で人生が熱くなる!/ 火の玉ガールのブログ

「不動産投資で人生が熱くなる!」 夢はどこに?それはあなたの心の中に。 未来はどこに?それはあなたの手の中に。

タグ:不動産投資

国土交通省のページって、大家業やってる方なら必見の情報の宝庫だと思います。

例えば、リフォーム工事等で施工業者ともめてしまって、
自分で対応することが難しくなってしまった、
なんてときに

住まいるダイヤル

というのが使えて、無料で専門家に相談することができるんです。


顧問弁護士がいる方なら別ですが、普通に平穏な人生送っていたら
弁護士先生にお世話になることなんて、めったにありませんもんね。


ところが!
ここで落とし穴。

これって、『個人』が対象なので、『法人』所有名義の物件の場合、
相談できないんです・・・OMG!

じゃあ、法人はどうすりゃいいかと言いますと、
もう最初から有料でその地区を管轄する弁護士会に相談するしかないんですね。

私の場合も、今回相談した案件ではここでは対応できない、
と言われ、東京都弁護士会の建築部門を紹介されました。

相談料は、弁護士+建築家同席だと30分6000円(税別)、弁護士のみだと30分5000円(税別)。
その後の延長は、20分(たしか・・・)経過するごとに2700円(税別)。

経緯から説明するとなると30分で終わるわけないから、
1時間半~2時間分くらいは必要だな、ととっさに思いましたが
もう自分の手に負える範囲を超えてるので、ここは専門家に依頼するしかない、
と電話しようとしたとき、ちょっと待てよ、法人でも最初無料相談できる窓口はないものか、
と自分が住んでる地区の区役所無料相談窓口に電話をして聞いてみました。

すると、そこの区民相談室でもやはり法人からの相談は対象外、
と言われましたが、最初の窓口として掛けてみてはどうか、と
3つ窓口を紹介されました。


それが、こちら。

東京都中小企業振興公社

東京弁護士会中小企業法律支援センター

板橋区産業振興公社
(法人所有住所の区役所・市役所等でお調べ下さい)


どれも最初1~3回の相談無料枠があるようです。

相談の内容にもよると思いますが、
それほど緊急性が高くなく、まずは相談、くらいの軽い感じであれば
利用してみてもいいのではないかと感じました。


私の場合、急を要する、且つすぐに依頼しないといけない
案件だったため、今回は信頼できるビジネスパートナーを通じて
弁護士をご紹介いただき、その日のうちに委任状に署名しました。


さて、私は一体何の案件で代理人を立てるハメになったのでしょうか


こういったことは人生で遭遇したくない出来事のひとつではありますが、
自分に悪意や非がない場合でも、無知と人付き合いの運不運によって、
どうしても巻き込まれてしまう、回避しがたい事件にあたってしまうことがあるものです。


ある程度の思い切りやスピード、決断、自分ひとりで何もかもをやるのではなく、
人を信用して任せること、どれも大事なことですが、何かがズレてどうしようもなく
からまってしまうこともあるんだなぁ、と実感した次第です。


自分で全部やらなくてもいいけど、無知ほどこの世で怖いものはないよ!

信用することは大事だけど、ちゃんと相手のことを見て!
一面だけで判断しないで!



という教訓を痛感いたしました。


つづきは解決後に。






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6/29決済の文京区戸建、本日大工さんとの打ち合わせ終了し、
その足ですぐ地主さんに工事プランと承諾書提出に行ってきました。

ビフォー見学会にお越しくださった洗練された投資家先輩の皆々様、
貴重なご意見本当にありがとうございました。

”雑巾がけ”

”そのまま貸し”


も捨てがたいんですが、やっぱりここはガツンと手を入れて
地域最高値の快適シェアハウスを作ります。

ワタクシ、何でも公開する派なんで
プランをさっそく大公開します!!!



【1階】

米田建築士シェアハウスプラン1F6Room【7畳ルール】


【2階】


米田建築士シェアハウスプラン2F6Room


ビフォーの図面はありません(笑)


なんと、こちらのアフター図面、
決済当日に現場見学に来てくださった投資家のお友達が連れてきた
建築士さんが一晩で描いてくださったんです。
(初対面です

こちらの先生。 ↓ ↓ ↓

YONEDA MASAHIRO ARCHITECTS



(マジですげーぜ。このお方。私も高速だけど、彼は光速)

その後、シェアハウス運営会社に間取りや機能面を確認し、大体の
予想家賃もはめ込んで、なんとかいけそうなのでこれでGO!


工事は来週水曜日、7月12日の大安吉日よりスタートです。
工期は2か月ほどを予定しております

私の勝手な妄想では、9月末ころには出来上がってるんじゃないかと
期待してますので、完成の折にはぜひぜひ足をお運びください

あ、

我こそは最高値を付ける自信あり!

というシェアハウス運営会社をご存知の方、いらっしゃいましたら
ぜひともご紹介くださいませ~

場所は、文京区目白台です





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昨日、こちらのイベントを聞いて来ました。

↓  ↓  ↓

「人気物件のつくり方 -リノベ編-」


私が参加している、ファイナンシャルプランナーのSG(スタディグループ)での
おともだちから紹介してもらったこちらのイベント、
Facebookでつぶやいたところ、なんと2桁以上のFB友達が興味を持ってくれたようで、
会場に着いてみると知ってる顔がいっぱい 


東京R不動産
といえば、

・オシャレ

・尖ってる

・エッジが効いてる


といった、ちょっと先鋭的なイメージがあり、
よほどお金をかけた変わったリノベーションを施さないと
掲載してもらえない、というイメージがありました。

よい意味で"変態的"な顧客を多く抱えていらっしゃる。
(褒め言葉です)


たとえば、
普通の地場の不動産屋にこういうの持ってったら、
ふっつーに相手にされないと思うんですよ。

いくら城南地区、山手線駅徒歩10分以内としても、

築60年 30平米以下 家賃32.4万円
とか。

(3万2400円ではない) 

↓  ↓  ↓

よみがえれ築60年 東京R不動産

こういうのが普通に載ってて、しかもたぶん決まっちゃうんだろうなー
と思わせるところがココのすごいところ。
(繰り返しますが、褒めてます)


ココの担当さんて、物件に対する愛がすごいんです。

あと、入居者さんの目線に立って、借りる方のことをものすごく考え抜いてます。


本質的にいいものが心地よい暮らしにつながる

という基本の考えがブレることなく、
物件の価値・魅力を最大限に引き出し、
それに惹きつけられる借主さんに
求められる形で提供する。

需要をちゃんと掴んだ仕事をしてるから、
こんなに人気があるんだろうな~と深く納得した次第です。


とーーーーーっても勉強になりました。


私も、その”心地よさ”を体感してみたいので、
次の物件でココの担当さんの意見を取り入れるべく、
見に来ていただくことにしました。


どんな魅力を引き出してくれるのか、今からワクワクしますね!





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セブン銀行のビジネスが成功できた秘訣

という記事を読みました。


セブン銀行のようなビジネスは、


協調戦略 = 競争しないで共存を図る戦略

なんだそうです。

これを読んでピンと来たことは、

「私のめざす不動産投資道(←おおげさ)はコレなんだ」

ということです。


昨年末、残債のない都心の実需向け区分を売却したことで、
そこそこのCASHが手元に残ったのですが、
今年2つの物件を現金購入したことで、その取得費とリフォーム代で
全部使い切ってしまいました。

考え方によっては、その現金を使って
サラリーマン属性、および抵当権の付いてない物件を共担に入れ、
融資を使ってもっと大きな物件にチャレンジすることもできたと思います。


が、そういった物件探しにはまったく食指が動かず、
結局、

「都心の築古ボロ(借地権/再建築不可)」

という、自分にとっての最適地に落ち着いちゃいました。



どちらにも言える特徴といえば、

「利回りを自分で作り出す物件」

ということ。

現金が物件に化けて、また現金を生む流れを
ビジネスの観点から簡単に説明すると、


① B(=Business)からオーナーチェンジのファミリー区分を取得 
  ※マイホームとして買うより割安

② 退去後、マイホーム向けにリフォームして実需層C(=Customer)に売却 
  ※オーナーチェンジのまま売るより割高

③ ②でできた現金をもとに、C(=Customer)から修繕されていない
   大き目の戸建を購入。
  ※リフォーム済物件よりも割安

④ ファミリー向け戸建または部屋を区切って共同住宅仕様にリフォームを施し、
  C(=Customer)に賃貸。

このような流れになります。

④のあとは、②の変型版で、物件がある地域のキャップレートが例年よりも
低い時期(今のような物件高騰期)に満室で売り出せば、
安い相場の時期よりも、高めに売却することができるでしょう。

B=法人=プロ=投資家、C=個人=アマチュア=消費者と
読んでいただいても差し支えないのですが、
これが私の好きなやり方で、自分のモチベーションが最も上がり、
かつ、
「好きで」
「得意で」
「稼げる」

方法なんです。


このやり方のポイントは、

リフォーム内容とその価格




値付け(販売価格・家賃)


とのバランスです。


リフォームはやらなすぎはもちろんダメだけど、やりすぎもよくない。
費用を掛けすぎて回収にものすごく時間がかかってしまっては、
いくら安く購入できても意味がありません。

需要のある地域で、いただく家賃(販売代金)にふさわしい内容の
リフォームを、時間と価格のバランスで効果的に施すことができれば、
必ず売れるし、貸せるのだと思います。



さいわい、CASH買いした1つ目の物件は、賃貸付けまで割と順調にできまして(見込み)、
今月末いよいよ本番、私史上最高にCASHを投入した物件を決済します。

できるだけシンプルに時間と頭を使いたかったので、
リフォーム代含めて借り入れは行いません。

私の計画では、この物件が仕上がったら1年半ほど不動産活動はお休みし、
別のことに時間と身体をフル稼働したいので、しっかり稼いでくれるよう
全力で取り組みたいと思います。


アイデアよ、降りてこい!



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健美家さんのコラムは、投資を始めたばかりのころからずっと読んでいて、

「こんなステキな内容を無料で読ませてもらっちゃっていいの?」


レベルのノウハウがぎっしり詰まっています。


先週末土曜日、交流会に参加してきました。(もちろん自費で

今回ずっとお会いしたくてお初にお目にかかれたのが・・・

極東船長さん

15126107_健美家交流会 極東船長_meitu_1


超~きさくでダンディでした・・・素敵すぎる

なこさん、写真ありがと~


続きまして、

脇田雄太さん

 
ネットに出ている写真よりもご本人の方がイケメンという珍しいパターン。
普通逆では?

全身からモテオーラがほんわかただよう、かわいい方でした
新刊も絶好調。

  


そして、

広田健太郎さん 

私のイメージでは、けっこうデカイ&ゴツイ方を想像していたのですが、
シャイで腰の低い、とっても謙虚な大人しい紳士でした。
ギャップありすぎる・・・

とっても嬉しそうにお子さんのお話をしていただいたのが印象的でした。
もちろん、やってる投資の内容も凄い!


12月3日(土)に開催される、私が司会を務める
満室経営新聞&MSP交流会にもいらっしゃるそうですよ 


ほかにも、 

ふんどし王子さま 

富沢 ウメ男さん
(余興のジャンケン大会で、私の著書プレゼント企画を急きょ提案してくださいました。
ありがとうございます!!w(゚o゚)w )


長嶋修さん
(ホームインスペクションの大御所、長嶋さんがFacebookで私の著書をご紹介下さりました。
ありがとうございます!!w(*゚o゚*)w)



赤井誠さん 

岡本公夫さん 

星野陽子さん  

黄金ガールさん  

原田ミカオさん etc...


とてもたくさんの方とお話させていただき、あっという間の3時間でした。
楽しかった&すっごい勉強になりましたー! 
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