不動産投資で人生が熱くなる!/ 火の玉ガールのブログ

「不動産投資で人生が熱くなる!」 夢はどこに?それはあなたの心の中に。 未来はどこに?それはあなたの手の中に。

タグ:不動産投資

健美家さんのコラムは、投資を始めたばかりのころからずっと読んでいて、

「こんなステキな内容を無料で読ませてもらっちゃっていいの?」


レベルのノウハウがぎっしり詰まっています。


先週末土曜日、交流会に参加してきました。(もちろん自費で

今回ずっとお会いしたくてお初にお目にかかれたのが・・・

極東船長さん

15126107_健美家交流会 極東船長_meitu_1


超~きさくでダンディでした・・・素敵すぎる

なこさん、写真ありがと~


続きまして、

脇田雄太さん

 
ネットに出ている写真よりもご本人の方がイケメンという珍しいパターン。
普通逆では?

全身からモテオーラがほんわかただよう、かわいい方でした
新刊も絶好調。

  


そして、

広田健太郎さん 

私のイメージでは、けっこうデカイ&ゴツイ方を想像していたのですが、
シャイで腰の低い、とっても謙虚な大人しい紳士でした。
ギャップありすぎる・・・

とっても嬉しそうにお子さんのお話をしていただいたのが印象的でした。
もちろん、やってる投資の内容も凄い!


12月3日(土)に開催される、私が司会を務める
満室経営新聞&MSP交流会にもいらっしゃるそうですよ 


ほかにも、 

ふんどし王子さま 

富沢 ウメ男さん
(余興のジャンケン大会で、私の著書プレゼント企画を急きょ提案してくださいました。
ありがとうございます!!w(゚o゚)w )


長嶋修さん
(ホームインスペクションの大御所、長嶋さんがFacebookで私の著書をご紹介下さりました。
ありがとうございます!!w(*゚o゚*)w)



赤井誠さん 

岡本公夫さん 

星野陽子さん  

黄金ガールさん  

原田ミカオさん etc...


とてもたくさんの方とお話させていただき、あっという間の3時間でした。
楽しかった&すっごい勉強になりましたー! 
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所有している収益物件、立て続けに2戸売れました。

1つは7桁万円の首都圏郊外ファミリー区分で
購入後すぐに利回り18%で入居者様がつき、
約3年保有して、退去のタイミングで賃貸と売却
両方で 出してみたところ、売却が先につきました。

売値は指値なし、買値の150%です。 


もう1つは8桁万円の都心ファミリー区分で、
事務所として約10年、利回り10%で借りていただいていたのを、
退去のタイミングで居住用にリノベーション。
仲介同士の壮絶なデットヒートを経て、
満額買付4本いただき、無事売却先決定。

リノベ費を差し引いた売値は、買値の146%。


区分は費用的にも負担が大きくなく、
土地と外装についてはあまり考慮しなくていいので、
賃貸需要があって出口がきちんと見えていれば
悪くない投資法の1つだと思います。


今回、売却にあたっての媒介は
専任ではなく、一般でお願いしました。

大手2~3社を含む、4~5社にお願いすると
競争原理が働いて、時間的にも金額的にも
売主の希望に近い条件で成立する可能性が高いように思います。

ポイントは

「競争」



「希少性」

です。

今回の売却活動で、とても役に立った本をご紹介します。


 




 

3冊合計で1万円もしませんが、この3冊の教えをもとに
少なくとも2戸合計で300万円以上は高く売れたと思います。

交渉事に心理戦は不可欠です。

まだお読みになったことがない方は、嘘だと思ってぜひお試しを。 

両物件の詳しい売却手法は、決済・所有権移転が完全に終わったあと、
また別の機会に公開します。 
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 「火の玉ガール」こと、“日野たまき”の著書がついに完成!
「不動産投資で人生が熱くなる!」(ごま書房新社)

 


11/1よりAmazonや全国の書店で発売開始
↓ ↓ ↓ 11/10~キャンペーン始まりました。

http://gomashobo.com/bookcam/hinotama/


☆今月号の満室経営新聞PREMIUMでも好評案内中☆
立ち読みプレミアム11月号① 立ち読みプレミアム11月号②

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先日の日曜日は、私がスタッフとして所属しているふどうさんぽ
の会員限定セミナーでした。

今回ご参加くださったさんぽ仲間は、全員11/5の出版記念セミナー&パーティにお越し下さった方ばかり。

ほぼ全員が投資経験者なので、前回のセミナーよりも
内容を経験者向けにブラッシュアップし、
最新投資活動の話を中心に1時間、
その後スジェールコーヒーのオーナーである、菅井敏之さん
ふどうさんぽスタッフを交えての座談会。

ふどうさんぽ火の玉出版セミナーinスジェール20161113


菅井さんは本の中で一番勉強になったのは
”木耐協”らしいですよ(*^・ェ・)ノ

昔、借主さんに立ち退き依頼をするとき、
「耐震性に問題がある」ことを証明するため、
約20万円払って診断書を出してもらったそうです。

「このときに木耐協知ってたらタダだったのに~!
 オレ、本の中で一番反応したのココだよ!」


と力説してらっしゃいました(笑) 

ということで、菅井さんも初めて知るノウハウと情熱の詰まった1冊。
火の玉ガールの初書籍をぜひよろしく 


2冊以上ご購入くださった方は、5日に開催されたセミナーの熱ーい
音声ダイジェストも お申し込みいただけますよ~
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2016年9月 火の玉出版前ミニセミナー
(20人満席)の様子は コチラ


11/5(土) 15:00~出版記念セミナー+パーティ
やります。詳細は コチラ

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↓ ↓ ↓ 11/1発売です。自信の1冊ですので、ぜひお手に取ってみてください。
 
 表紙最終20161014


さて、今回もこの本の中で紹介しているエピソード、
抜粋してご紹介しますよ!



よく、返済(元金+金利)の比率は
家賃収入に対して4割程度が安心、
と言われますが、私の場合は返済に加えて、

・管理費・修繕積立金(区分のみ)

・管理手数料(平均5%。今は自主管理と管理会社の半々)

・固定資産税、共用部光熱費(アパートのみ)等


必ずかかってくる固定費も全て含んだ支出の、
満室想定家賃に対する割合が5割以下になっています。


固定費全てを含んだ返済比率が家賃の半分程度であれば、
半分が空室になっても耐えられる、ということですのでかなり安心です。

もちろん、努力して満室経営を目指すのが王道ですけれど、
下手に家賃を安くたり、募集条件をゆるくしたりして、
あまりにも属性のよろしくない不良入居者を入れてしまったら、

「滞納」

という

「空室」

よりもやっかいな問題を抱えることにもなりかねません。


(私は過去2人滞納入居者にあたってしまったことがあります。
退去してもらうのにたいそう苦労しました。)



もちろん満室がいいに越したことはありませんが、
どんなに努力をしても入らない時期というのもありますので、
募集をしてくださる管理会社さんとよく相談して、
将来の売却時の利回りも視野に入れてシビアに計算しながら、
自分に負担がかからない程度にがんばればよいと思ってます。

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2016年9月 火の玉出版前ミニセミナー
(20人満席)の様子は コチラ


11/5(土) 15:00~出版記念セミナー+パーティ
やります。詳細は コチラ

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本日、小雨のちらつく中(だったのが、途中から大雨に
たくさんのお仲間さんにお越しいただき、大賑わいで終了しました。

せっかくですので、元事務所・賃貸から居住用・分譲への変貌を
Before→Afterでご覧ください。


まず間取り。

     【Before】            【After】
間取り案⑤ 0730FNL

窓が入って正面の南側一面だけしかないので、
部屋が2つとリビングダイニング、奥に浴室と脱衣所
という案が浮かびました。

屋根裏がもともと玄関側とミニキッチン横の2箇所から入口あったのですが、
脱衣所側に1つだけ残して、玄関側は吹上天井のようにたかーくしました。

こんな感じ。


【Before】
20160528_055450464_iOS
20160528_055501581_iOS



【After】
玄関床+土間床 20161007
玄関上吹上天井_161006

写真だと分かりにくいのですが、天井(2700cm)からさらに
約100cm上がってるので、3.7mくらいあります。
ちょっとした吹き抜けです。


間取り図上部、玄関入ってすぐ横の元・会議室は、
玄関と同じフロアタイルを貼って、土間兼納戸に。

【Before】
20160821_013514467_iOS
 

【After】
土間(納戸)_161006

玄関とつながっているので、SOHOだったらそのまま事務所に、
居住用ならお父さんの個室、外に置きなくないちょっといい自転車や
ベビーカー、ショッピングカート、スーツケースなどの大きな荷物、
書類などを大容量しまえる土間・納戸としても利用可。

エアコンも付いてます。


さて、いよいよ内部へ。
ここからは一気にご紹介します。


【Before】
20160528_054418005_iOS
20160528_055612448_iOS
20160528_054437452_iOS

ふつうになーんもない、カーペット敷きの退去後の事務所。
それが・・・


【After】ではなく、途中経過・・・
20160917_051130615_iOS

20160917_051254599_iOS

20160821_013535669_iOS

なんとなく、間取りらしくものができあがってきてますね~


さて、本物の【After】

20161008_003215515_iOS

20161008_003244595_iOS


20161008_003359671_iOS

20161008_003345195_iOS

20161008_003441052_iOS

20161008_004756122_iOS

20161008_004852058_iOS

じゃじゃーん。

こんな感じに大変身。なかなか素敵でしょ?


とはいえ、予算にシビアなワタクシ。
完全スケルトンではなくて、使えるところは使います。

例えば、トイレとか。

【Before】
20160528_054448090_iOS

【After】
トイレ壁(ペーパーホルダー1個撤去) 20161007

床、壁紙、建具(扉)は新品ですが、トイレそのものと手洗いセット(鏡含む)は既存です。
もちろん、ぴっかぴかにお掃除済。

他には、写真を見ると分かる通り、
業務用エアコン各室設置済、十分使えます。(クリーニング済)

もちろん、家庭用エアコンを別途工事して付けていただくことも可。

カメラ付インターフォンも区分なので既存のまま。

最初にご紹介した屋根裏部屋も、脱衣所の上部はそのまま残してます。
(そのため、脱衣所はちょっとあり得ないくらい広いんです。個室なみ)

私的には、うまいことレトロと新品が合わさって、
外観の佇まいともマッチしてるんじゃないかな~なんて思ってます。

20160311_032359526_iOS

今回の施工は、


A.BOX工房さん
にお願いしました。

A社長、本当にお世話になりました!

みなさん!!この記事を読んだらぜひA.BOX工房さんのFBページ「いいね!」お願いしますね!
この方、マジで天才ですからね。


あ、そうそう。
こちらに設置されてる家具・カーテン類はすべてレンタルです。
以下で紹介する、販売会社の野村さんでは、「専任媒介」を依頼すると

こちらの会社


からモデルルームを作っていただけるのですけれど、
私は「実需の売りは一般媒介」と決めているので、
「自分でやります」とお断りしました。

「自分でやったら20~30万円かかりますよ」
と言われましたが、いやいや、そんなにかかるもんか。


で、実際に頼んだのは

コチラの会社


↑ ↑ ↑

友だちの美人大家さん
に聞きました!
と大きくつぶやいて依頼しましたよ^^

賃貸なら3ヶ月、売却なら1ヶ月から依頼できます。
ワタクシの物件の場合は今回のセットで3万円台後半也。やすい~




こちらの物件、ただ今以下の3社で絶賛販売中です
(リノベ後写真掲載済の業者さんのみ)

三(サン)リハさん

野村さん

R-storeさん


なお、野村さんは明日からオープンルームを実施してくださる模様。

9&10オープンルームチラシ】20161003

いいお客様とご縁がありますように!

そして、見学会にご参加くださったなっちーさん
さっそく記事にしてくださいました。

写真&説明うまい~

このまま販売員になれるんちゃうやろか・・・

ご紹介ありがとう

 
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