不動産投資で人生が熱くなる!/ 火の玉ガールのブログ

「不動産投資で人生が熱くなる!」 夢はどこに?それはあなたの心の中に。 未来はどこに?それはあなたの手の中に。

タグ:不動産投資

昨日、こちらのイベントを聞いて来ました。

↓  ↓  ↓

「人気物件のつくり方 -リノベ編-」


私が参加している、ファイナンシャルプランナーのSG(スタディグループ)での
おともだちから紹介してもらったこちらのイベント、
Facebookでつぶやいたところ、なんと2桁以上のFB友達が興味を持ってくれたようで、
会場に着いてみると知ってる顔がいっぱい 


東京R不動産
といえば、

・オシャレ

・尖ってる

・エッジが効いてる


といった、ちょっと先鋭的なイメージがあり、
よほどお金をかけた変わったリノベーションを施さないと
掲載してもらえない、というイメージがありました。

よい意味で"変態的"な顧客を多く抱えていらっしゃる。
(褒め言葉です)


たとえば、
普通の地場の不動産屋にこういうの持ってったら、
ふっつーに相手にされないと思うんですよ。

いくら城南地区、山手線駅徒歩10分以内としても、

築60年 30平米以下 家賃32.4万円
とか。

(3万2400円ではない) 

↓  ↓  ↓

よみがえれ築60年 東京R不動産

こういうのが普通に載ってて、しかもたぶん決まっちゃうんだろうなー
と思わせるところがココのすごいところ。
(繰り返しますが、褒めてます)


ココの担当さんて、物件に対する愛がすごいんです。

あと、入居者さんの目線に立って、借りる方のことをものすごく考え抜いてます。


本質的にいいものが心地よい暮らしにつながる

という基本の考えがブレることなく、
物件の価値・魅力を最大限に引き出し、
それに惹きつけられる借主さんに
求められる形で提供する。

需要をちゃんと掴んだ仕事をしてるから、
こんなに人気があるんだろうな~と深く納得した次第です。


とーーーーーっても勉強になりました。


私も、その”心地よさ”を体感してみたいので、
次の物件でココの担当さんの意見を取り入れるべく、
見に来ていただくことにしました。


どんな魅力を引き出してくれるのか、今からワクワクしますね!





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セブン銀行のビジネスが成功できた秘訣

という記事を読みました。


セブン銀行のようなビジネスは、


協調戦略 = 競争しないで共存を図る戦略

なんだそうです。

これを読んでピンと来たことは、

「私のめざす不動産投資道(←おおげさ)はコレなんだ」

ということです。


昨年末、残債のない都心の実需向け区分を売却したことで、
そこそこのCASHが手元に残ったのですが、
今年2つの物件を現金購入したことで、その取得費とリフォーム代で
全部使い切ってしまいました。

考え方によっては、その現金を使って
サラリーマン属性、および抵当権の付いてない物件を共担に入れ、
融資を使ってもっと大きな物件にチャレンジすることもできたと思います。


が、そういった物件探しにはまったく食指が動かず、
結局、

「都心の築古ボロ(借地権/再建築不可)」

という、自分にとっての最適地に落ち着いちゃいました。



どちらにも言える特徴といえば、

「利回りを自分で作り出す物件」

ということ。

現金が物件に化けて、また現金を生む流れを
ビジネスの観点から簡単に説明すると、


① B(=Business)からオーナーチェンジのファミリー区分を取得 
  ※マイホームとして買うより割安

② 退去後、マイホーム向けにリフォームして実需層C(=Customer)に売却 
  ※オーナーチェンジのまま売るより割高

③ ②でできた現金をもとに、C(=Customer)から修繕されていない
   大き目の戸建を購入。
  ※リフォーム済物件よりも割安

④ ファミリー向け戸建または部屋を区切って共同住宅仕様にリフォームを施し、
  C(=Customer)に賃貸。

このような流れになります。

④のあとは、②の変型版で、物件がある地域のキャップレートが例年よりも
低い時期(今のような物件高騰期)に満室で売り出せば、
安い相場の時期よりも、高めに売却することができるでしょう。

B=法人=プロ=投資家、C=個人=アマチュア=消費者と
読んでいただいても差し支えないのですが、
これが私の好きなやり方で、自分のモチベーションが最も上がり、
かつ、
「好きで」
「得意で」
「稼げる」

方法なんです。


このやり方のポイントは、

リフォーム内容とその価格




値付け(販売価格・家賃)


とのバランスです。


リフォームはやらなすぎはもちろんダメだけど、やりすぎもよくない。
費用を掛けすぎて回収にものすごく時間がかかってしまっては、
いくら安く購入できても意味がありません。

需要のある地域で、いただく家賃(販売代金)にふさわしい内容の
リフォームを、時間と価格のバランスで効果的に施すことができれば、
必ず売れるし、貸せるのだと思います。



さいわい、CASH買いした1つ目の物件は、賃貸付けまで割と順調にできまして(見込み)、
今月末いよいよ本番、私史上最高にCASHを投入した物件を決済します。

できるだけシンプルに時間と頭を使いたかったので、
リフォーム代含めて借り入れは行いません。

私の計画では、この物件が仕上がったら1年半ほど不動産活動はお休みし、
別のことに時間と身体をフル稼働したいので、しっかり稼いでくれるよう
全力で取り組みたいと思います。


アイデアよ、降りてこい!



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健美家さんのコラムは、投資を始めたばかりのころからずっと読んでいて、

「こんなステキな内容を無料で読ませてもらっちゃっていいの?」


レベルのノウハウがぎっしり詰まっています。


先週末土曜日、交流会に参加してきました。(もちろん自費で

今回ずっとお会いしたくてお初にお目にかかれたのが・・・

極東船長さん

15126107_健美家交流会 極東船長_meitu_1


超~きさくでダンディでした・・・素敵すぎる

なこさん、写真ありがと~


続きまして、

脇田雄太さん

 
ネットに出ている写真よりもご本人の方がイケメンという珍しいパターン。
普通逆では?

全身からモテオーラがほんわかただよう、かわいい方でした
新刊も絶好調。

  


そして、

広田健太郎さん 

私のイメージでは、けっこうデカイ&ゴツイ方を想像していたのですが、
シャイで腰の低い、とっても謙虚な大人しい紳士でした。
ギャップありすぎる・・・

とっても嬉しそうにお子さんのお話をしていただいたのが印象的でした。
もちろん、やってる投資の内容も凄い!


12月3日(土)に開催される、私が司会を務める
満室経営新聞&MSP交流会にもいらっしゃるそうですよ 


ほかにも、 

ふんどし王子さま 

富沢 ウメ男さん
(余興のジャンケン大会で、私の著書プレゼント企画を急きょ提案してくださいました。
ありがとうございます!!w(゚o゚)w )


長嶋修さん
(ホームインスペクションの大御所、長嶋さんがFacebookで私の著書をご紹介下さりました。
ありがとうございます!!w(*゚o゚*)w)



赤井誠さん 

岡本公夫さん 

星野陽子さん  

黄金ガールさん  

原田ミカオさん etc...


とてもたくさんの方とお話させていただき、あっという間の3時間でした。
楽しかった&すっごい勉強になりましたー! 
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所有している収益物件、立て続けに2戸売れました。

1つは7桁万円の首都圏郊外ファミリー区分で
購入後すぐに利回り18%で入居者様がつき、
約3年保有して、退去のタイミングで賃貸と売却
両方で 出してみたところ、売却が先につきました。

売値は指値なし、買値の150%です。 


もう1つは8桁万円の都心ファミリー区分で、
事務所として約10年、利回り10%で借りていただいていたのを、
退去のタイミングで居住用にリノベーション。
仲介同士の壮絶なデットヒートを経て、
満額買付4本いただき、無事売却先決定。

リノベ費を差し引いた売値は、買値の146%。


区分は費用的にも負担が大きくなく、
土地と外装についてはあまり考慮しなくていいので、
賃貸需要があって出口がきちんと見えていれば
悪くない投資法の1つだと思います。


今回、売却にあたっての媒介は
専任ではなく、一般でお願いしました。

大手2~3社を含む、4~5社にお願いすると
競争原理が働いて、時間的にも金額的にも
売主の希望に近い条件で成立する可能性が高いように思います。

ポイントは

「競争」



「希少性」

です。

今回の売却活動で、とても役に立った本をご紹介します。


 




 

3冊合計で1万円もしませんが、この3冊の教えをもとに
少なくとも2戸合計で300万円以上は高く売れたと思います。

交渉事に心理戦は不可欠です。

まだお読みになったことがない方は、嘘だと思ってぜひお試しを。 

両物件の詳しい売却手法は、決済・所有権移転が完全に終わったあと、
また別の機会に公開します。 
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 「火の玉ガール」こと、“日野たまき”の著書がついに完成!
「不動産投資で人生が熱くなる!」(ごま書房新社)

 


11/1よりAmazonや全国の書店で発売開始
↓ ↓ ↓ 11/10~キャンペーン始まりました。

http://gomashobo.com/bookcam/hinotama/


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立ち読みプレミアム11月号① 立ち読みプレミアム11月号②

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先日の日曜日は、私がスタッフとして所属しているふどうさんぽ
の会員限定セミナーでした。

今回ご参加くださったさんぽ仲間は、全員11/5の出版記念セミナー&パーティにお越し下さった方ばかり。

ほぼ全員が投資経験者なので、前回のセミナーよりも
内容を経験者向けにブラッシュアップし、
最新投資活動の話を中心に1時間、
その後スジェールコーヒーのオーナーである、菅井敏之さん
ふどうさんぽスタッフを交えての座談会。

ふどうさんぽ火の玉出版セミナーinスジェール20161113


菅井さんは本の中で一番勉強になったのは
”木耐協”らしいですよ(*^・ェ・)ノ

昔、借主さんに立ち退き依頼をするとき、
「耐震性に問題がある」ことを証明するため、
約20万円払って診断書を出してもらったそうです。

「このときに木耐協知ってたらタダだったのに~!
 オレ、本の中で一番反応したのココだよ!」


と力説してらっしゃいました(笑) 

ということで、菅井さんも初めて知るノウハウと情熱の詰まった1冊。
火の玉ガールの初書籍をぜひよろしく 


2冊以上ご購入くださった方は、5日に開催されたセミナーの熱ーい
音声ダイジェストも お申し込みいただけますよ~
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