不動産投資で人生が熱くなる!/ 火の玉ガールのブログ

「不動産投資で人生が熱くなる!」 夢はどこに?それはあなたの心の中に。 未来はどこに?それはあなたの手の中に。

タグ:FP

四十九日が終わりました。

「えーーーー、もう7週間も経っちゃったの?」

と驚くと同時に、津波のように日々が過ぎ去っていったようにも感じます。


会社と自宅と実家以外の場所にほとんど出向かず、人とも会わず、
セミナーにも出ず、自分の不動産活動もほとんどやらず、
ひきこもりのように過ごす中で、確定申告と家族の相続関連手続きだけは
真面目にやっておりました。


そうした中で感じたことは、不動産業者さんや
自ら望んで大家界に飛び込んでいった第一世代大家、などなど
多少なりとも不動産を聞きかじったことのある人以外、

「『不動産』はすごく特殊な資産」

なんだということです。

マイホームでは、家賃相場とか利回りなんて考えませんから、
ある日突然収益不動産を引き継ぐことになってしまった
相続大家さんは、回っているうちはいいですが、現入居者さんが
退去することになった瞬間から試練が襲い掛かります。


原状回復(リフォーム)から客付まで、それまでお願いしていた
業者さんに任せきりで本当にいいんですか?

リフォーム費用とその内容、家賃設定は本当に適正ですか?


たなぼた的に降りてきた、返済のない収益不動産は
勝手に家賃を稼いでくれるドル箱のように思われますが、
新所有者が知識ゼロだと、あっと言う間にハイエナに食い散らかされて
気付けばとんでもなく安い価格で売り飛ばさなければいけない状況に
陥ってしまうかもしれないのです。


私は、自分が買主の立場として相続大家さんが売主の物件を
数多く見て来ましたので、これが決して大げさではないことを
身を持って知っています。


知識は鎧であり、衣装です。


自分が興味を持って始めた第一世代大家さんも、
生前に不動産をそれ以外の資産に変えない限り、
その子どもは相続大家になります。


次世代への引き継ぎ、ということを考えるとき、
一番重要なのは、資産そのものを残すことより、
資産を守る知識、を伝えていくことではないでしょうか。


そのことをここのところとみに強く感じておりまして、
私の所属する、「SG不動産イノベーション」という、
ファイナンシャルプランナー(FP)のスタディグループ(SG)で、
今月の講師役として、そのような話題でお話させていただこうと思ってます。


このSGには業者さんを始めとした、不動産に詳しい
プロ中のプロが多く所属していらっしゃいます。


もう少し時間がありますので、本番までに内容を練りたいと思います。


※東京支部のSG一覧はコチラ ↓ (上から13番番目です)
http://www.jafp.or.jp/tbb/sg_html/sg.php?a=13


    このエントリーをはてなブックマークに追加 mixiチェック Share on Tumblr Clip to Evernote

本日のお話はコチラ。

6. 減債基金係数

いつの間にか、このシリーズ(と勝手にシリーズ化)も
最終回ですね。

私は2級FPの試験科目の中では、この係数が出てくる
「ライフプランニング」が一番得意だったんですが、
実生活に絡めて話するのって難しいかも、と
正直思ってました。

でも、書き始めると意外とスラスラ事例が出てきて
よかったです^^

最後の係数は、一番覚えにくい名称の
「げんさいききんけいすう」です。


こちらは、 「一定期間後に一定の金額を得るためには、
毎回いくら積み立てればいいのか」
を計算するときに使う係数です。


以前、11/1のブログでご紹介した「年金終価係数」で、
毎年100万円を年利5~5.5%で複利運用しながら
積み立てれば、30年後に○○(7000万)円達成」
というお話をしましたが、
「年金終価係数」は、毎年の積立額が決まっていて、
将来の目標金額を算出したい場合に使います。


「減債基金係数」は、将来の目標金額が決まっていて、
今から毎年いくら積立できるか、を算出したい場合に使います。
上記の例でいえば、
「30年後(将来)7000万円を手に入れるには、運用期間30年間、
年利5~5.5%なら毎年○○(100万)円ずつ積み立てていけばよい」
ということになります。

太字部分が確定額、太字斜字は係数のキーワードです。


実は、6つの係数は、それぞれ現在・将来どちらの額を
求めたいのか、一括か積立、または分割か、によって
それぞれの役割が決まっており、以下のような相関関係になっています。

①「年金終価係数」(将来の積立総額を求める) 
           ↕
 「減債基金係数」(現在の積立可能額を求める)  ※キーワード:積立

②「年金現価係数」(将来分割受取額が決まっていて、現在必要総額を求める)
            ↕
 「資本回収係数」(現在ある総額を、将来分割して受け取る場合の1回の額を求める)

 ※キーワード:分割

③「現価係数」(将来の一括受取希望額から、現在必要額を求める)
            ↕
  「終価係数」(現在の額が、将来いくらになるかを求める)   ※キーワード:一括


2級FP試験で問われる内容ですので、難しめかもしれませんが、
普段の生活の中でも使える、とても便利な係数ですので、
大体の概要を掴んでいさえすれば十分だと思います。


さて、今回の「減債基金係数」を使って将来仮に1000万円貯めたいとしましょう。
今35歳として、30年後の65歳を将来の地点とすると、
以下の図の数値を見てみて下さい。
https://docs.google.com/open?id=0BwyoEXfx1j3yMElIOEhEZVdCSUE

30年/0.1%   0.033   1000万円×0.033=33万(年額) 月額 27500円  
30年/0.5%   0.031 1000万円×0.031=31万(年額) 月額 25833円 
30年/1%      0.029 1000万円×0.029=29万(年額) 月額 24166円
30年/3%      0.021 1000万円×0.021=21万(年額) 月額 17500円
30年/5%      0.015 1000万円×0.015=15万(年額) 月額 12500円

月額1万円くらいしか余裕がない場合でも、30年間5%以上で運用できれば、
1000万円達成!! という結果になりました。

現在あまり余裕がなくて、長期運用に回せない、という方でも
1万円くらいは何とかできることもあるんじゃないでしょうか?

例えば、
・1箱400円のタバコを毎日吸っている ==⇒禁煙すれば12000円DOWN
・1回1000円のランチを平日毎回 ==⇒
 1回500円予算、または半分を弁当持参で11000円DOWN(500円×22回)
・夫婦でパケット定額制スマホ2台(16000円) ==⇒
  Wi-Fi+通話無料アプリ最大限活用で10000円DOWN
・家賃10万円の家から8万円の家へ引っ越す ==⇒20000円DOWN

などなど、本当に資金を作ろうと思えば月に数万円単位の節約が可能です。


次回は、お金を増やす3原則、
1.  収入を増やす
2.  支出を減らす
3.  運用する
のうち、2番の「支出を減らす」方法について、
我が家の実例をご紹介します。

はっきり言って「セコイ!」と思われそうですが、
もう何年も続けている習慣ですので、我が家では
普通にしていることばかりです。


お楽しみに~



banner












    このエントリーをはてなブックマークに追加 mixiチェック Share on Tumblr Clip to Evernote

本日のお話はコチラ。

3.  年金現価係数

遅ればせながら、大前研一氏の名著「企業参謀」を読みました。



遅っ!!
せめて、山崎豊子さんの「不毛地帯」にハマってる頃あたりに
読んどくべきだった。。

その中でくりかえし、「戦略的思考」について語られているのですが、
この思考法の最も基本の部分は、「ものの本質を考える」ということです。

「本質」とは、物事の核ともいうべきもので、本質にたどり着くには、
物事を分析し、1つ1つ細分化してみよ、と説かれています。

ここでは、50分1400円(1985年当時の情報です)の
本来の男性調髪にかかる時間と費用を、作業区分を分析し、
20分700円で提供すれば、十分収益をあげられるだろう、
という指摘をしています。
最近では、”10分1000円”の床屋が大流行しているのは
皆さま御承知の通りですね。


今回は、家計においてこの細分化作業を行ってみたいと思います。

家計に占める固定費でかなりの存在感を示している住居費。
賃貸でも、住宅ローン返済でも、家計の20~25%が目安・安全圏と
言われてます。
こちらの大手住宅ポータルサイトでも、「あなたが買える額」、
「無理なく買える額」は税込年収に対する返済比・約20%でした。

ちなみに、年収400万円、頭金ゼロで計算すると、
「無理なく買える額」が約1900万円、「最大融資可能額」が
約2600万円でした。

↓ コチラで計算できます。
http://suumo.jp/edit/simulator/



仮に、安全圏と言われる1900万円の物件を頭金ゼロで
購入したとして、夫婦+子ども1人家庭の
月々の家計費はざっとこんな感じでしょうか。
ここでは月々の支出を計算しますので、住宅取得時の諸経費や
不動産取得税、年払いの固定資産税・都市計画税等は無視します。

手取り収入[400万円÷12ヶ月×0.85]※社会保険料・税金等を約15%と仮定して
                 28万円

住宅ローン返済       ▲6.5万円 [年利1.89%、35年返済で試算] 
管理費・修繕積立費     ▲2万円(ファミリータイプの場合)
食費・日用品         ▲6万円
新聞・光熱水費        ▲2万円
育児・教育           ▲3万円
医療/生命保険(掛捨)    ▲1.5万円
レジャー・交通費       ▲2万円
小遣い             ▲4万円
貯金               ▲1万円       支出合計▲28万円      


それぞれの家庭により、収入と支出のバランスは違うと思いますが、
単身ではなく、1馬力(共働きでない)世帯の場合、
毎月たった1万円しか貯金できません。
これでは、余裕資金はボーナスに頼らざるを得ないでしょう。
しかも、住宅ローンは35年返済で組んでいますので、
35歳過ぎてマイホームを買う場合、どう考えても
途中で繰上返済しないと厳しいですね。


せめて30年返済で組んどくか・・
等々のシミュレーションを、上記のような便利なHPを使っても簡単に
行うことはできますが、自分でコチラの「年金現価係数表」を使って
計算することもできます。
https://docs.google.com/open?id=0BwyoEXfx1j3yc1k1cVZPT0hVcjQ


例えば、金利2%、30年のところの数字は"22.396"となってます。
月々の返済可能額が65000円だとすると、
65000×12ヶ月×22.396≒約1750万円と計算できます。
1900万円・35年返済→1750万円・30年返済 (※金利差は無視します)
となるため、同じ返済額なら頭金を150万円用意する必要がある、
と分かります。


ここまでが、「あなたが無理なく買える額」(とされている額)に基づいての
計算ですが、これって、余裕あるって言えるんでしょうか?

まず、「年収」は通常源泉徴収前の収入ですから、
強制的に取られる社会保険・税金類は考慮されていません。
年収に対して20%以下の返済比率だったとしても、
「手取り額」、更に「管理費・修繕積立金」も住居費に含めて
考えると、手取り額に占める住居費の割合はなんと30%超!
[(65000+20000)÷280000≒30.4%]

この他にも、年1回固定資産税・都市計画税を支払わないと
いけませんので、マイホームがいかに金喰い虫であるかということが
分かると思います。
(これらの税金は払わなければ差し押さえられてしまいます。
 自分のものなのに、毎年税金を払わなければいけないなんて、
 本当は土地も建物も政府のもので、レンタル代を払っている、
 とも考えられます。。)


賃貸在住だったころ、我が家の手取り額に占める家計費の割合は
16~17%程度でした。
持ち家購入後は、はやくローンを終わらせたくて、短期返済で組んだため、
27~28%まで上がってしまったのですが、これも10年限定なので、
持ちこたえられると思います。
この状態が30~35年続くのは厳しいだろう・・というのが、
私の感想です。


「無理なく買える額」でこの結果ですので、「購入可能な最大額」などは
間違っても見てはいけません(笑)

こちらは十分な頭金が用意できて、なおかつ
十分な余裕資金を残してローンを組むことができる人だけが
活用すればいいでしょう。

ちなみにこの「余裕資金」てどのくらい?という
疑問が出てくるかと思います。
一般的には「生活費半年分」と言われてますが、
(上記試算の例だと160万円くらいでしょうか)
それではあまりにもカツカツすぎて、こどもに
十分な教育費を用意することも難しいでしょう。

理想は、ローンと同額くらいの貯金を持っていることです。
それだけ余裕があれば、こちらのような金利ゼロの
ローンを組むこともできますし、まぁ何かあってもまず
心配ないでしょう。
http://www.tokyostarbank.co.jp/starone/products/homeloan/index.html



私がこれまでで一番節約したのは「マイホーム」と
「結婚費用」(結婚式+ハネムーン)です。

どちらも一生に1回だから、とついつい贅沢して
しまいそうになるのですが、こういった一度に
大きな金額が動くイベントこそ、買い方次第で
収入何カ月分も節約することができるのです。


次回は、最後の「6つの係数」【減債基金係数】
についてのお話です。

この係数は将来、目標額を受け取るためには
どのくらいの年利で何年間、いくら積み立てていけば
いいのかを計算するときに利用できます。

たとえば、今回の試算での「月1万円の貯金」で
リタイアまでに目標金額を貯めることが
できるんでしょうか???


お楽しみに!


banner
    このエントリーをはてなブックマークに追加 mixiチェック Share on Tumblr Clip to Evernote

本日のお話はコチラ。

4. 資本回収係数


この係数は、「元本を複利運用しながら、
一定期間内に取り崩すと、毎回いくら受け取ることが出来るか」
を計算する際に使います。


例えば、前回のお話を例にとってみましょう。

仮に、現役時代の自己投資が功をなし、65歳までに7000万円
貯めることができたとしましょう。

総務省の家計調査によりますと、60歳以上の高齢者世帯の
平均月額生活費(平成22年)は、約28万円。

ギリギリだと約24万円、かなり余裕のある生活で約37万円
と言われています。
世帯なので、夫婦2人の想定ですね。(単身世帯は0.7掛け)

[A.元本] × [B.資本回収係数] = [C.毎年の受取額] (B=C÷A)
として計算してみますと、65歳で元本(A)が7000万円、
生活費(C)がそれぞれ
①月24万円(年288万円)、
②月28万円(年336万円)、
③月37万円(年444万円)、
の場合、以下のようなパターンが考えられます。

①~③それぞれの係数がどこに該当するか、以下の表から見てみましょう。
https://docs.google.com/open?id=0BwyoEXfx1j3yYnVhaFBJbFgwMDA

① 288万円(C)÷7000万円(A)≒0.041(B)
    年利0.1%運用で受取期間25年 (65歳+25年=90歳) 
    年利0.4%運用で受取期間26年 (65歳+26年=91歳)  
    年利0.7%運用で受取期間27年 (65歳+27年=92歳)

② 336万円(C)÷7000万円(A)=0.048(B)
   年利0.1%運用で受取期間21年 (65歳+21年=86歳) 
   年利0.4%運用で受取期間22年 (65歳+22年=87歳)
   年利0.8%運用で受取期間23年 (65歳+23年=88歳)

③ 444万円(C)÷7000万円(A)≒0.063(B)
    年利0.1%運用で受取期間16年 (65歳+16年=81歳)   
    年利0.7%運用で受取期間17年 (65歳+17年=82歳)  

65歳以降はリタイアして労働収入がなくなり、貯蓄で生活、
という想定での計算ですので、実際は貯蓄の他にも
年金があることを考えますと、期間・金額ともに
もう少し余裕があると考えられます。

ただ、現役時代にがんばってこれだけ貯められれば、
政府や公的援助がどうなっても、自助努力でまかなえる、
という参考にはなるかと思います。

リタイア後はハイリスクな運用はできませんから、
元本保証の安全資産での運用が鉄則です。


そうはいっても、「7000万円も貯められない!」という方は、
前回の年金終価係数表を参考に、今の家計からできる
積立可能額を算出して、できるだけはやく始めるのがいいでしょう。

金額や運用利率が低くても、運用期間が長ければ
時間を味方につけることができますので、より有利です。

ちなみに、受取年金見込額は、ユーザー登録後
日本年金機構のインターネットサービス(ねんきんネット)で試算できます。
http://www.nenkin.go.jp/n/www/service/detail.jsp?id=961#01



ただし、1点注意が必要なのは、リタイア後の資金だけではなく、
マイホームを持ちたい場合は住宅資金、子どもがいる場合は
教育資金も同時に用意しないといけない、ということです。

それぞれまとまった金額が必要になる時期がずれてますので、
いつ、どのくらいの金額が必要になるのか、それをどうやって
準備していけばいいいのか、は時系列で見るのが一番
分かりやすいです。

その時系列というのが、ライフプラン&キャッシュフロー表と
いわれるものです。

まず作ってみたあと、年に1回定期的な見直しを行うことを
習慣化すると、お金に対する意識がかなり変わり、
お金の貯まりやすい体質になることでしょう。



ところで、こちらの「資本回収係数」は、ローンの返済額を
計算する場合にも利用できます。

例えば、住宅ローン3000万円、固定金利2%、30年返済の場合
月々の返済額はいくらか、という場合、「2%、30年」は「0.045」。
3000万円×0.045÷12ヶ月=11.25万円
となります。

11万円超の返済は高すぎて無理!という場合、
ローンの固定金利は動かすことができませんので、
返済年数を30年よりも長くするか、頭金を入れてローンを減らすか、
販売担当者に泣きついて価格を下げてもらうか、しかありません。
(↑値下げ交渉は契約締結後は無理ですので、意中の物件に
 狙いを定めたら、自分で先に返済計画を立てて、価格交渉を
 することを強くオススメします)


これとは逆に、月々の返済可能額から借入可能額を算出する場合には、
「年金現価係数」を利用します。


こちらのお話は、また次回・・・



banner




    このエントリーをはてなブックマークに追加 mixiチェック Share on Tumblr Clip to Evernote

本日のお話はコチラ。

3.  年金終価係数


最近読んだ、こちらの本


「毎月5万円で7000万円つくる積立て投資術」
というタイトルですが、
毎月5万円×12ヶ月+ボーナス時20万円×2、で年間100万円を、
35歳から積立て始めて65歳まで運用する、という想定です。

目標金額7000万円とすると、期間は30年間ありますね。

この本では、投資信託での資産づくりを勧めていますが、
目標運用利率を5~5.5%としています。


こういったときに利用するのが、こちらの年金終価係数。
https://docs.google.com/open?id=0BwyoEXfx1j3yMi03UnVFck1UcjA

こちらの係数は、一定期間(今回は30年)、一定の率(今回は5%)、で
複利運用しながら一定額を積み立て(今回は100万円)したと場合、という
設定ですので、横軸5%・縦軸30年の欄を見ていただくと、「66.439」

100万円×66.439≒6644万円!
7000万円まであと1歩、ですね。

運用期間を30年から35年に延ばすとか、
運用利率を5%から5.5%へあげる、
などの工夫をすることで、「7000万円なんて無理でしょう・・・」という
悲観的な気持ちから、一気にやる気を引き出すことができるのです。

30年間で5~5.5%の運用成績というのは、何にもせずにほったらかし、
ではダメですが、必要最低限の知識と年に数回の手間で実現可能と
思います。

「自分には無理、無理」と思う前に、まずは本を読む、
少額でもいいのでやってみる、など「はじめの一歩」を
踏み出すことが重要です。

ちなみに、こちらの本は2009年に書かれたものなので、
中に出てくる金融情報は今とは少し相違があるかもしれません。

今すぐに、最新の金融の知識を学びたい、という方は
この本の著者が今月セミナーを行うそうですので。
参加されてみてもいいかも・・・
http://www.f-academy.jp/seminar/5773.html

私もとても興味があるんですが、この11/24は朝から晩まで
予定めじろ押しなので、どうしても行けない。。惜しい。。。


見えてない事象を視覚化することって、とても大事と思います。

係数表も、意味を知らなければ単なる数字の羅列ですが、
活用方法を知っていれば、実生活で役立てられます。


FPに限らず、本から、仕事から、交友関係から、様々な角度から
学べることっていっぱいありますよね。

「これは○○に使える!」
と思い立ったら、即実生活で使ってみると
身に付くスピードが全然違います。

インプットとアウトプットの繰り返し。

これが重要なんだと思います。


次回は、この30年間でつくった資産7000万円を、
65歳でリタイアして取り崩していく場合、毎回いくらくらい
使えるのか、を計算できる【資本回収係数】についての
お話です。

お楽しみに!


banner
    このエントリーをはてなブックマークに追加 mixiチェック Share on Tumblr Clip to Evernote

このページのトップヘ